相続した不動産の評価額は一つではありません

土地や実家、空き家、マンションなどを相続したとき、「この不動産はいくらの財産として扱われるのか」と疑問に思う方は少なくありません。

不動産には、目的によって異なる複数の価格があります。

固定資産税の納税通知書に記載されている評価額、不動産会社の査定額、実際に売却できる価格、相続税を計算するときの評価額は、それぞれ同じとは限りません。

相続した不動産の評価額を確認するときは、何のために評価するのかを最初に整理する必要があります。

主な目的には、次のようなものがあります。

• 相続税がかかるか確認する
• 相続税の申告額を計算する
• 相続人同士で遺産を公平に分ける
• 不動産を売却するか判断する
• 一人が不動産を取得し、他の相続人へ支払う代償金を決める
• 相続登記にかかる登録免許税を確認する

この記事では、相続した不動産の評価額がどのように決まるのか、固定資産税評価額、相続税評価額、実勢価格の違いとともに解説します。

不動産に関係する主な価格の種類

相続した不動産について確認する主な価格には、次のものがあります。

• 実勢価格
• 公示価格
• 基準地価
• 相続税評価額
• 固定資産税評価額
• 不動産会社の査定価格

これらは、それぞれ目的や算定方法が異なります。

「固定資産税評価額が2,000万円だから、2,000万円で売却できる」「不動産会社の査定額が3,000万円だから、相続税でも3,000万円として申告する」と単純に判断することはできません。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際の不動産市場で土地や建物が売買される価格です。

一般には、買主と売主が合意して成立した取引価格を指します。

実勢価格は、次のような事情によって変わります。

• 最寄り駅からの距離
• 周辺の生活環境
• 土地の面積や形状
• 道路への接し方
• 建物の築年数や状態
• 売却する時期
• 不動産市場の需要
• 売主がどの程度売却を急いでいるか

同じ地域にある不動産でも、接道状況、土地の形、建物の状態などによって、実際の売却価格は異なります。

不動産をいくらで売却できそうか確認する場合は、固定資産税評価額ではなく、不動産会社による査定や周辺の取引事例を参考にします。

公示価格とは

公示価格は、国土交通省が毎年公表する土地の価格です。

標準的な土地について、毎年1月1日時点の価格が公表されます。

土地取引の目安や公共事業における用地取得価格の基準などに利用されます。

ただし、すべての土地について個別に公示価格が設定されているわけではありません。

相続した土地の近くに標準地があっても、面積、形状、接道状況などが異なれば、その公示価格がそのまま相続不動産の価格になるわけではありません。

基準地価とは

基準地価は、都道府県が毎年公表する土地の価格です。

毎年7月1日時点の価格が基準となり、公示価格と同じように土地取引の参考として利用されます。

公示価格と基準地価は、調査の主体や基準日などが異なりますが、どちらも地域の土地価格を把握するための参考資料です。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、土地や建物にかかる固定資産税などを計算するための基準となる価格です。

市区町村が土地や建物を評価し、固定資産課税台帳に登録します。

固定資産税評価額は、次のような税金や手続きに関係します。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 倍率方式による土地の相続税評価
• 家屋の相続税評価

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書や課税明細書、市区町村が発行する固定資産評価証明書などで確認できます。

ただし、固定資産税評価額と実際の売却価格は異なります。

固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額になるとも限りません。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税を計算するときに使用する財産の評価額です。

土地や建物については、国税庁の財産評価基本通達などに基づいて評価します。

土地は、主に次のいずれかの方法で評価します。

• 路線価方式
• 倍率方式

家屋は、原則として固定資産税評価額を基に評価します。

相続税評価額は、実際に不動産を売却した場合の価格とは異なるため、不動産会社の査定額をそのまま相続税申告に使用するわけではありません。

固定資産税評価額と相続税評価額の違い

固定資産税評価額と相続税評価額は、どちらも公的な評価額ですが、目的が異なります。

項目	主な目的	評価する機関	主な確認方法
固定資産税評価額	固定資産税などの計算	市区町村	納税通知書、課税明細書、固定資産評価証明書
相続税評価額	相続税・贈与税の計算	国税庁の評価方法に基づいて計算	路線価図、評価倍率表、固定資産税評価額など

土地については、路線価地域か倍率地域かによって、固定資産税評価額の使い方が異なります。

建物については、原則として固定資産税評価額が相続税評価の基礎になります。

土地の相続税評価額を計算する2つの方法

相続した土地は、原則として、その土地がある地域に応じて路線価方式または倍率方式で評価します。

路線価方式

路線価が定められている地域の土地は、路線価方式で評価します。

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格です。

国税庁が公表する路線価図には、道路ごとに千円単位の価格が記載されています。

基本的には、路線価に土地の面積を掛けて評価します。

ただし、実際には土地の形状や道路への接し方などを考慮し、各種補正を行います。

倍率方式

路線価が定められていない地域の土地は、倍率方式で評価します。

倍率方式では、土地の固定資産税評価額に、国税庁が地域や地目ごとに定めた評価倍率を掛けて計算します。

倍率は、国税庁が公表する評価倍率表で確認します。

青梅市内でも、土地の所在地や地目によって、路線価方式と倍率方式のどちらを使用するかが異なる可能性があります。

路線価方式による土地評価の基本

路線価方式による土地の評価では、基本的に次の要素を確認します。

• 土地が面している道路の路線価
• 土地の面積
• 土地の奥行き
• 土地の間口
• 土地の形状
• 複数の道路に面しているか
• 崖地や高低差があるか
• 借地権などの権利があるか

基本的な計算の考え方は、路線価に各種補正率と土地の面積を掛ける方法です。

ただし、路線価に面積を掛けるだけでは正確な評価にならない土地もあります。

土地の形によって評価額が変わることがあります

同じ路線価の道路に面し、面積が同じ土地でも、形状や利用のしやすさによって評価額が変わることがあります。

評価に影響する可能性がある主な事情は次のとおりです。

• 奥行きが標準より長い、または短い
• 間口が狭い
• 形が不整形である
• 道路に接する部分が細い旗竿地である
• 角地で複数の道路に面している
• 正面と側方の道路に路線価がある
• 崖地が含まれている
• 私道として利用されている部分がある
• セットバックが必要な部分がある

利用しにくい土地では、一定の補正によって評価額が下がることがあります。

一方、角地や二つ以上の道路に面している土地は、利便性が高いとして評価額が加算されることがあります。

倍率方式による土地評価の基本

倍率方式では、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて相続税評価額を計算します。

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円で、評価倍率が1.1であれば、単純計算による評価額は1,100万円です。

ただし、使用する固定資産税評価額や倍率は、相続が発生した年と土地の所在地、地目などに対応したものを確認する必要があります。

固定資産税の納税通知書に記載されている課税標準額と、固定資産税評価額は同じとは限りません。

住宅用地の特例などが適用されている場合、課税標準額は固定資産税評価額より低くなっていることがあります。

倍率方式では、原則として課税標準額ではなく、固定資産税評価額を使用します。

固定資産税の課税明細書を見るときの注意点

固定資産税の納税通知書や課税明細書には、複数の金額が記載されていることがあります。

主な項目には次のようなものがあります。

• 価格または評価額
• 固定資産税課税標準額
• 都市計画税課税標準額
• 税相当額

相続税の倍率方式で使用する金額は、通常、固定資産税の課税標準額ではなく固定資産税評価額です。

どの欄を使用すべきかわからない場合は、固定資産評価証明書を取得するか、市区町村や税理士へ確認しましょう。

建物の相続税評価額はどう決まるのでしょうか

自宅などの家屋は、原則として固定資産税評価額を基に評価します。

自分や亡くなった方が使用していた一般的な家屋であれば、固定資産税評価額が相続税評価額の基礎になります。

固定資産税評価額は、建物の購入価格や現在の売却価格とは異なります。

高額な費用をかけて建築した住宅でも、築年数や建物の構造などによって固定資産税評価額は変化します。

一方、不動産市場では、建物の管理状態、リフォーム履歴、立地なども売却価格へ影響します。

そのため、建物の相続税評価額と不動産会社の査定額が大きく異なることがあります。

貸している建物は評価方法が異なることがあります

相続した建物を第三者へ貸している場合は、自用の建物とは異なる評価になることがあります。

貸家については、固定資産税評価額から、借家権割合や賃貸割合に応じた金額を差し引いて評価します。

賃貸アパートの一部が空室になっている場合などは、実際に賃貸されている割合の確認が必要になることがあります。

また、貸家が建っている土地も、貸家建付地として評価額が調整される場合があります。

賃貸不動産の評価は、契約状況、入居状況、権利関係などによって変わるため、税理士へ相談することをおすすめします。

マンションの相続税評価には注意が必要です

分譲マンションは、建物の専有部分だけでなく、敷地利用権も含めて評価します。

マンションの相続税評価額は、土地部分と建物部分をそれぞれ評価することが基本です。

さらに、一定の居住用区分所有財産については、2024年1月1日以後に相続や贈与によって取得した場合、新しい評価方法が適用されます。

築年数、所在階、建物の総階数、敷地持分などを基に、評価額を補正する場合があります。

固定資産税評価額だけを見て、マンション全体の相続税評価額を判断しないよう注意しましょう。

土地と建物は別々に評価します

戸建住宅や賃貸物件を相続した場合、土地と建物を一つの価格として評価するのではなく、それぞれ別に評価します。

土地は路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額を基に評価します。

不動産会社の査定では「土地・建物合計で3,000万円」と示されることがありますが、相続税評価では土地と建物を分けて計算します。

相続税評価額と売却価格が違うのはなぜですか

相続税評価額と売却価格は、目的と算定方法が異なるため、同じ金額にはなりません。

相続税評価額は、相続税を公平に計算するため、国税庁の定めた方法に基づいて評価します。

一方、売却価格は、不動産市場における買主と売主の合意で決まります。

売却価格には、次のような事情が影響します。

• 買主の需要
• 売却時の景気や金利
• 建物の状態
• 周辺の取引状況
• 売却を急いでいるか
• 不動産会社の販売力

相続税評価額が2,000万円でも、実際には2,500万円で売却できることもあれば、1,500万円でなければ売れないこともあります。

遺産分割ではどの評価額を使うのでしょうか

相続人同士で不動産を分けるときに、必ず固定資産税評価額や相続税評価額を使わなければならないという一律の決まりがあるわけではありません。

相続人全員が合意すれば、どの評価資料を参考にして遺産分割するかを決められます。

主な評価方法には、次のようなものがあります。

• 固定資産税評価額を参考にする
• 相続税評価額を参考にする
• 不動産会社の査定額を参考にする
• 不動産鑑定士による鑑定評価を利用する
• 実際に売却し、売却代金を分ける

一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う場合は、評価額によって支払額が大きく変わります。

不動産を取得する人は低い評価額を主張し、代償金を受け取る人は高い評価額を主張することがあるため、客観的な資料を用意することが重要です。

不動産会社の査定額を利用する場合の注意点

遺産分割の参考として、不動産会社へ査定を依頼する方法があります。

ただし、不動産会社の査定額は、その価格で必ず売却できることを保証するものではありません。

売却の依頼を受けるため、高めの査定額が提示される可能性もあります。

一社の査定だけで遺産分割を決めず、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定額の根拠を確認しましょう。

相続人間の利害対立が大きい場合は、不動産鑑定士による鑑定評価を検討することもあります。

代償分割では不動産評価が重要です

代償分割とは、一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人へ金銭などを支払う方法です。

たとえば、長男が実家を取得し、弟へ代償金を支払う場合、実家をいくらと評価するかによって代償金額が変わります。

代償分割を行う場合は、次の事項を整理しましょう。

• 評価の基準日
• 使用する評価方法
• 査定を依頼する不動産会社
• 建物の修繕費や解体費を考慮するか
• 住宅ローンや抵当権をどのように扱うか
• 代償金の金額
• 支払期限と支払方法

相続人全員の合意内容は、遺産分割協議書に明確に記載します。

不動産を共有名義にすると評価問題が解決するとは限りません

評価額について合意できないため、不動産を兄弟姉妹の共有名義にすることがあります。

しかし、共有名義にしても、将来売却するときには売却価格や時期について共有者全員の調整が必要です。

一人が不動産を使用する場合は、使用料や固定資産税、修繕費の負担でもめる可能性があります。

評価額を決められないという理由だけで共有名義にすると、問題を将来へ先送りすることがあります。

相続税の基礎控除を超えるか確認する

相続税は、相続財産を取得したすべての人に必ずかかるわけではありません。

相続財産の合計額が、相続税の基礎控除額を超える場合に、相続税の申告や納税が必要になる可能性があります。

相続税の基礎控除額は、次の計算方法で求めます。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が3人の場合の基礎控除額は4,800万円です。

不動産だけでなく、預貯金、有価証券、生命保険金、貸付金なども含めて相続財産全体を確認します。

債務や葬式費用など、一定の金額を差し引ける場合もあります。

相続税がかかるかどうかの判断や具体的な計算は、税理士へ相談してください。

評価額を下げられる可能性がある主な要素

土地の状況によっては、路線価や面積を単純に掛けた金額から、一定の補正を行える場合があります。

評価額へ影響する可能性がある主な要素は次のとおりです。

• 土地の形が不整形である
• 間口が狭い
• 奥行きが長い
• 道路との高低差がある
• 崖地が含まれている
• 私道として利用されている
• セットバックが必要である
• 借地権や賃借権が設定されている
• 貸家が建っている
• 広すぎて一般的な宅地として利用しにくい

補正の可否や計算方法は、土地の利用状況、地域、面積、形状などによって異なります。

評価額を下げたいという理由だけで、根拠のない補正を行うことはできません。

小規模宅地等の特例と不動産評価の違い

亡くなった方の自宅の敷地や事業用地などについては、一定の要件を満たす場合、小規模宅地等の特例によって相続税の課税価格を減額できることがあります。

これは土地そのものの路線価や倍率が変わる制度ではありません。

通常の方法で土地を評価した後に、一定の要件を満たす土地について課税価格を減額する制度です。

自宅の土地であれば必ず適用できるわけではなく、取得する相続人、同居状況、所有期間、申告期限までの利用状況などの要件があります。

特例によって相続税額がゼロになる場合でも、特例を受けるために相続税申告が必要になることがあります。

適用できるかどうかは、税理士へ確認してください。

相続登記では固定資産税評価額が関係します

不動産を相続した場合は、相続登記によって亡くなった方から相続人へ名義を変更します。

相続登記の際には、登録免許税がかかります。

登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額を基に計算します。

そのため、相続登記を行う際には、固定資産評価証明書や固定資産税の課税明細書などを確認します。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続により取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請が必要です。

相続登記の申請代理や、法務局へ提出する登記申請書の作成は、司法書士または弁護士の業務範囲です。

不動産の評価に必要になりやすい資料

相続した不動産の評価額を確認する際は、次のような資料を用意します。

• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産税の課税明細書
• 固定資産評価証明書
• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 建物図面
• 路線価図
• 評価倍率表
• 賃貸借契約書
• 不動産会社の査定書
• 購入時の売買契約書

土地の所在地、面積、地目、利用状況などが登記簿と現況で異なる場合もあります。

資料だけで判断できない場合は、現地の状況も確認する必要があります。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額は、主に次の方法で確認できます。

• 固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認する
• 市区町村で固定資産評価証明書を取得する
• 固定資産課税台帳を閲覧する
• 名寄帳を取得して所有不動産を確認する

相続人が証明書を取得する場合は、亡くなった方との相続関係がわかる戸籍などを求められることがあります。

必要書類や手数料は市区町村によって異なるため、事前に確認しましょう。

路線価の確認方法

路線価は、国税庁の財産評価基準書で確認できます。

土地の所在地から該当する路線価図を探し、土地が接している道路に記載された数字を確認します。

路線価図の数字は、1平方メートル当たりの価格を千円単位で示しています。

たとえば、道路に「200」と記載されている場合、その道路に面する標準的な宅地の路線価は、1平方メートル当たり20万円です。

ただし、実際の評価では奥行価格補正や側方路線影響加算などを検討する必要があります。

倍率表の確認方法

倍率地域の土地は、国税庁の評価倍率表で倍率を確認します。

評価倍率表では、市区町村、町名、地目などに応じて、評価方式や倍率が示されています。

宅地だけでなく、田、畑、山林、原野などは、それぞれ評価方法や倍率が異なることがあります。

登記上の地目だけでなく、実際の利用状況を確認する必要がある場合もあります。

土地の評価単位にも注意が必要です

土地は、登記簿上の一筆ごとに必ず個別評価するとは限りません。

宅地については、原則として利用の単位となっている一画地ごとに評価します。

複数の土地を一体として利用している場合は、複数筆をまとめて評価することがあります。

一方、一筆の土地でも、利用状況が明確に分かれている場合には、別々に評価する可能性があります。

土地の分筆状況だけを見て判断すると、評価単位を誤ることがあります。

青梅市の不動産評価で注意したいこと

青梅市や周辺地域には、市街地の住宅地だけでなく、山林、農地、傾斜地、道路から離れた土地など、さまざまな不動産があります。

土地の所在地や利用状況によって、路線価方式ではなく倍率方式で評価する地域もあります。

また、次のような不動産が相続財産に含まれていることがあります。

• 親が住んでいた実家
• 実家に隣接する土地
• 私道の共有持分
• 山林
• 農地
• 古い空き家
• 親族と共有している土地

固定資産税の納税通知書に記載されている実家だけを確認し、他の土地を見落とさないよう注意が必要です。

名寄帳や権利証、登記事項証明書などを確認し、亡くなった方が所有していた不動産全体を調査しましょう。

不動産評価でよくある間違い

相続した不動産の評価では、次のような間違いが起こることがあります。

• 固定資産税評価額をそのまま土地の相続税評価額にした
• 課税標準額と固定資産税評価額を混同した
• 路線価に面積を掛けるだけで補正を確認しなかった
• 倍率地域なのに路線価方式で評価した
• 土地と建物を分けずに評価した
• 複数の土地を一筆ずつ評価し、一体利用を確認しなかった
• 私道や共有持分を見落とした
• 貸家や貸家建付地の評価を考慮しなかった
• マンションの評価方法を確認しなかった
• 小規模宅地等の特例が使えると思い込み、要件を確認しなかった

評価を誤ると、相続税を過大に支払う場合だけでなく、申告額が不足する可能性もあります。

不動産評価を税理士へ相談した方がよいケース

次のような場合は、自分だけで評価せず、相続税に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。

• 相続財産が基礎控除額を超える可能性がある
• 土地の形が複雑である
• 複数の道路に面している
• 山林や農地が含まれている
• 賃貸不動産がある
• 借地権や底地がある
• 分譲マンションを相続した
• 小規模宅地等の特例を利用したい
• 複数筆の土地を一体利用している
• 相続人間で不動産評価をめぐる意見が分かれている

相続税申告、税額計算、評価方法や特例の適用判断は、税理士の専門分野です。

行政書士に相談できること

行政書士は、相続税の計算や不動産の税務評価を行うことはできません。

一方で、相続人同士に争いがなく、合意内容が決まっている場合は、次のような相続手続きを支援できることがあります。

• 戸籍収集
• 相続人調査
• 相続関係説明図の作成
• 法定相続情報一覧図の作成支援
• 相続財産の整理
• 相続人全員の合意に基づく遺産分割協議書の作成
• 預貯金の解約や名義変更に必要な書類の準備

相続税評価や相続税申告は税理士、相続登記は司法書士、相続人間の争いや交渉は弁護士の専門分野です。

どの専門家に相談すべきかわからない場合は、まず相続人、相続財産、不動産の状況を整理しましょう。

不動産の評価額に関するよくある質問

固定資産税評価額が相続税評価額になりますか

建物は原則として固定資産税評価額を基に評価します。

土地は、倍率地域であれば固定資産税評価額に評価倍率を掛けますが、路線価地域では路線価を基に評価します。

そのため、土地の固定資産税評価額をそのまま相続税評価額にできるとは限りません。

固定資産税評価額と課税標準額は同じですか

同じとは限りません。

住宅用地の特例などにより、固定資産税の課税標準額が評価額より低くなっている場合があります。

倍率方式で使用する金額を確認するときは、どの欄が固定資産税評価額なのか注意しましょう。

相続税評価額で不動産を売却できますか

相続税評価額は、相続税を計算するための価格です。

実際の売却価格は、不動産市場の需要や土地・建物の状態などによって決まるため、相続税評価額と同じになるとは限りません。

遺産分割では固定資産税評価額を使う必要がありますか

相続人全員が合意すれば、固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定額などを参考に分け方を決められます。

一人が不動産を取得する場合は、複数の査定など、客観的な資料を用意することをおすすめします。

不動産会社の査定額が相続税評価額になりますか

不動産会社の査定額は、売却価格の目安です。

相続税評価額は、国税庁の評価方法に基づいて計算するため、査定額をそのまま使用するわけではありません。

建物が古ければ相続税評価額はゼロになりますか

築年数が古くても、固定資産税評価額が付いていれば、原則としてその評価額を基に相続税評価を行います。

不動産会社から建物価値がないと査定されても、相続税評価額が必ずゼロになるとは限りません。

土地の評価額は自分で計算できますか

路線価図や評価倍率表を使用して、基本的な評価額を計算することは可能です。

ただし、土地の形状、接道状況、貸付状況、評価単位などによって補正が必要になることがあります。

相続税申告が必要な場合や土地が複雑な場合は、税理士へ相談しましょう。

不動産評価を行政書士へ依頼できますか

相続税のための不動産評価、税額計算、相続税申告は税理士の業務範囲です。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、相続人全員の合意に基づく遺産分割協議書の作成などを支援できる場合があります。

不動産の評価額は目的に合わせて確認しましょう

相続した不動産には、固定資産税評価額、相続税評価額、実勢価格、不動産会社の査定額など、複数の価格があります。

それぞれ目的が異なるため、一つの評価額ですべての手続きを判断することはできません。

土地の相続税評価額は、路線価方式または倍率方式で計算します。

路線価地域では路線価と土地の面積、形状などを基に評価し、倍率地域では固定資産税評価額に評価倍率を掛けて計算します。

建物は、原則として固定資産税評価額を基に評価します。

遺産分割では、不動産会社の査定額なども参考にしながら、相続人全員が納得できる評価方法を決めることが重要です。

相続税申告が必要な場合や、土地の形状・利用状況が複雑な場合は、自己判断で評価せず、相続税に詳しい税理士へ相談しましょう。

青梅相続相談センターへご相談ください

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域で、土地、実家、空き家などを相続した方からのご相談を受け付けています。

「亡くなった方が所有していた不動産を調べたい」「相続人を確認するための戸籍を集めたい」「不動産の分け方が決まったので遺産分割協議書を作りたい」「どの専門家へ相談すべきかわからない」という方は、まず相続関係と財産の状況を整理しましょう。

相続人同士で争いがなく、合意内容が決まっている場合は、戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図、法定相続情報一覧図の作成支援、遺産分割協議書の作成などについてご相談いただけます。

相続税の不動産評価や申告は税理士、相続登記は司法書士、相続人間の争いや交渉は弁護士など、相談内容に応じて適切な専門家への相談が必要になる場合があります。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事情について法的・税務的な判断を行うものではありません。