昭島市にある親名義の不動産を相続したものの、自宅として使うのか、賃貸を続けるのか、売却するのか判断できずに困ることがあります。

特に、相続した土地の一部が月極駐車場や貸地として利用されている場合は、土地と建物の名義変更だけでなく、利用者との契約、賃料の受け取り、管理方法なども確認しなければなりません。

今回は、昭島市にある親名義の自宅と月極駐車場を相続し、不動産を今後どのように扱えばよいか分からず、ご相談いただいた事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は多摩地域にお住まいの50代の方で、昭島市内に不動産を所有していたお父様が亡くなったことにより、相続手続きを行うことになりました。

相続人は、お母様、ご相談者様、妹様の3名でした。

お父様が所有していた不動産には、家族が暮らしていた土地と建物のほか、敷地の一部を利用した月極駐車場がありました。

お母様はお父様が亡くなった後も自宅に住み続けていましたが、高齢であるため、駐車場の契約管理や賃料の確認を一人で続けることに不安を感じていました。

ご相談者様と妹様は昭島市外に住んでおり、将来この不動産を利用する具体的な予定はありませんでした。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• 昭島市の土地と建物を誰が相続すべきか分からない
• 母が住んでいる自宅と月極駐車場を分けて考えられるのか知りたい
• 駐車場の利用者との契約書が一部しか見つからない
• 父の口座へ振り込まれていた駐車場代を今後どう受け取ればよいか分からない
• 相続手続きが終わるまで賃料を受け取ってよいのか不安
• 駐車場を続けるか、不動産全体を売却するか決められない
• 行政書士、司法書士、税理士、不動産会社の誰に相談すべきか分からない

ご家族の間に争いはありませんでしたが、不動産の利用状況や契約内容が十分に把握されておらず、遺産分割の方針を決められない状態でした。

最初に遺言書の有無を確認しました

相続財産の分け方を検討する前に、亡くなられたお父様が遺言書を残していないか確認しました。

ご自宅に保管されていた書類や金庫、公正証書遺言の有無、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた可能性などを確認しました。

今回の事例では遺言書は確認できなかったため、お母様、ご相談者様、妹様の3名で遺産分割協議を行うことになりました。

戸籍を収集して相続人を確認しました

遺産分割協議を行うためには、最初に法定相続人を確認する必要があります。

亡くなられたお父様の出生から死亡までの戸籍などを収集し、お母様、ご相談者様、妹様の3名が相続人であることを整理しました。

家族が把握している人だけで遺産分割協議を行った場合、後から別の相続人が判明すると、協議をやり直さなければならない可能性があります。

そのため、相続人間に争いがない場合でも、戸籍による確認が重要です。

相続財産全体を整理しました

次に、昭島市の不動産だけでなく、亡くなられたお父様が所有していた財産と負債を確認しました。

今回確認した主な財産は、次のとおりです。

• 昭島市にある土地
• 土地上の自宅建物
• 月極駐車場として利用している敷地
• 複数の金融機関にある預貯金
• 生命保険に関する書類
• 自動車
• 駐車場の利用者から受け取っていた賃料
• 未払いの医療費や公共料金

不動産の取得者を決める際は、不動産だけを見るのではなく、預貯金やほかの財産、未払い費用なども含めて、相続財産全体を確認する必要があります。

土地と建物の登記内容を確認しました

昭島市の不動産について、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、課税明細などを確認しました。

土地については、所在、地番、地目、地積、所有者などを確認しました。

建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者などを確認しました。

確認した結果、自宅が建っている部分と月極駐車場として利用している部分は、登記上では一つの土地に含まれていました。

ご家族は、自宅と駐車場が別々の土地になっていると思っていましたが、実際には一筆の土地の一部を駐車場として利用していたことが分かりました。

自宅部分と駐車場部分を簡単に分けられるとは限りません

ご相談者様は、お母様が自宅部分を相続し、子どもが駐車場部分を相続する方法を考えていました。

しかし、登記上で一つの土地となっている場合、そのまま土地の一部分だけを別の相続人名義にすることはできません。

土地を物理的に分け、それぞれを別の不動産として登記するためには、分筆を検討することになります。

ただし、土地の形状、接道状況、建物の位置、駐車場への出入りなどによっては、実用的に分けられない場合があります。

土地の測量や分筆登記は土地家屋調査士の専門分野であるため、分ける方法を検討する場合は、土地家屋調査士へ相談する必要があります。

月極駐車場の契約内容を確認しました

月極駐車場については、利用者との契約書や賃料の支払状況を確認しました。

ご自宅から見つかった契約書は一部だけであり、すべての利用区画について契約内容を確認できる状態ではありませんでした。

そこで、次の資料や情報を整理しました。

• 保管されていた駐車場利用契約書
• お父様の預貯金口座への入金履歴
• 利用者の氏名と連絡先
• 各区画の賃料
• 保証金や敷金の有無
• 滞納している利用者がいないか
• 管理会社や仲介業者が関与していないか

通帳の入金履歴を確認したことで、契約書が見つからなかった利用者からも、毎月一定額の振込みがあることが分かりました。

ただし、振込記録だけでは、契約期間、解約条件、保証金の有無などを確認できません。

利用者へ契約内容を確認しました

月極駐車場を継続して運営する場合は、誰が契約上の貸主となり、誰が賃料を受け取るのかを整理する必要があります。

今回の事例では、相続人の代表者から利用者へ、お父様が亡くなったことと、相続手続き中であることを案内しました。

また、保管されている契約書と利用者が持っている契約書の内容が一致しているかを確認しました。

相続人から利用者へ連絡する場合は、契約条件を一方的に変更したり、自己判断で退去を求めたりするのではなく、現在の契約内容を確認することが重要です。

契約内容や退去、滞納賃料などについて争いがある場合は、弁護士への相談が必要になります。

賃料の振込先を整理しました

お父様が亡くなった後も、利用者は従来どおりお父様名義の口座へ駐車場代を振り込んでいました。

しかし、金融機関が死亡の事実を把握すると、口座が凍結され、自由に入出金できなくなることがあります。

そこで、利用者からの賃料を今後どの口座で受け取るのかについて、相続人間で協議しました。

相続手続きが完了するまでの間は、ご相談者様が窓口となり、受け取った賃料をほかの個人資金と混在させないよう、入出金の記録を残すことにしました。

賃料を受け取った相続人が、その全額を自由に使用してよいとは限りません。

相続財産や相続開始後に発生した収益の扱いは、遺産分割の内容や個別事情によって異なる可能性があります。そのため、入金額や支出を記録し、相続人全員で共有することが大切です。

駐車場の収入と管理費用を整理しました

月極駐車場からは毎月賃料が入っていましたが、運営には費用もかかっていました。

今回確認した主な収入と支出は、次のとおりです。

• 各利用者から受け取った月額賃料
• 振込手数料
• 駐車場の舗装や補修費用
• 区画線や車止めの修繕費用
• 除草や清掃にかかる費用
• 照明設備の電気代
• 固定資産税
• 利用者募集にかかる費用

賃料収入だけを見れば、駐車場を続ける方が有利に思える場合があります。

しかし、補修費、管理の手間、空き区画の状況なども確認し、実際にどの程度の収益が残るのかを考える必要があります。

賃貸を続ける場合の管理担当者を検討しました

ご家族は、月極駐車場をそのまま継続する案も検討しました。

継続する場合は、次のような管理業務を誰が担当するか決める必要があります。

• 利用者からの問い合わせ対応
• 賃料の入金確認
• 滞納があった場合の連絡
• 新規利用者の募集
• 契約書の作成や更新
• 解約時の対応
• 駐車場設備の点検や修繕
• 収支の記録

お母様が今後も管理を続けることは難しく、ご相談者様と妹様も遠方に住んでいました。

そのため、相続人が直接管理する方法だけでなく、不動産管理会社へ管理を委託する方法も検討しました。

管理会社へ委託する場合は、管理手数料、対応範囲、契約更新、滞納対応などの条件を確認する必要があります。

駐車場を含めて売却する方法も検討しました

ご相談者様と妹様は、将来お母様が自宅に住まなくなった場合に、不動産全体を売却することも考えていました。

しかし、月極駐車場の利用者がいる状態で売却する場合は、契約関係を確認し、買主へ引き継ぐのか、売却前に契約を終了するのかなどを検討する必要があります。

契約を終了させる場合でも、貸主側の都合だけで直ちに利用を中止してもらえるとは限りません。

そのため、売却を具体的に進める場合は、不動産会社へ査定を依頼するとともに、契約内容や利用者への対応方法を確認することになりました。

契約解除や明渡しについて法的な判断や交渉が必要になる場合は、弁護士への相談が必要です。

不動産会社へ査定を依頼しました

不動産を保有して駐車場運営を続ける場合と、売却する場合を比較するため、昭島市周辺の不動産事情に詳しい不動産会社へ査定を依頼しました。

不動産会社には、主に次の内容を確認しました。

• 自宅と駐車場を一体として売却した場合の査定額
• 現在の駐車場契約を引き継いで売却できるか
• 居住用地として売却する場合の条件
• 土地を分筆することに実用性があるか
• 売却前に必要となる測量や境界確認
• 売却にかかる費用
• 想定される売却期間

査定額は実際の売却価格を保証するものではありませんが、駐車場収入を得ながら保有する方法と、売却する方法を比較するための判断材料になりました。

お母様の居住を優先して分け方を検討しました

今回の事例では、お母様が引き続き昭島市の自宅で暮らすことを希望していました。

そのため、直ちに不動産全体を売却するのではなく、お母様の居住を確保しながら、月極駐車場の管理方法を整理する必要がありました。

相続人全員で話し合った結果、不動産はお母様が取得し、ご相談者様が駐車場管理の連絡窓口を補助する案を中心に検討しました。

一方で、お母様が不動産を取得すると、将来お母様が亡くなった際に、その不動産が再び相続財産となる可能性があります。

そのため、現在のお母様の生活だけでなく、将来の管理や売却、次の相続についても確認する必要があることをご説明しました。

税務上の確認を税理士へ依頼しました

月極駐車場から賃料収入がある場合は、亡くなった方の所得に関する準確定申告や、相続後の所得について確認が必要になることがあります。

準確定申告が必要な場合は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に行う必要があります。

また、不動産の相続税評価、賃料収入の申告、将来の売却時に生じる税金などについては、個別の財産額や契約内容によって判断が異なります。

具体的な申告の要否、税額計算、税務上の有利不利は税理士の業務であるため、必要な資料を整理して税理士へ相談するようご案内しました。

遺産分割協議書を作成しました

相続人全員の話し合いがまとまったため、その合意内容に基づいて遺産分割協議書を作成しました。

不動産については、登記事項証明書に記載されている所在、地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積などを確認し、対象となる土地と建物を特定できるように記載しました。

また、月極駐車場として利用している部分についても、同じ土地の一部であることを相続人全員で確認しました。

預貯金やほかの財産の分け方も含めて整理し、お母様が昭島市の土地と建物を取得する内容で合意しました。

遺産分割協議書の内容を確認した後、相続人全員が署名し、実印を押印しました。

相続登記は司法書士へ相談しました

亡くなったお父様名義の土地と建物をお母様名義へ変更するためには、法務局で相続登記を行う必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などを支援できます。

一方、相続登記の申請書作成や法務局への登記申請代理は、司法書士の業務です。

今回の事例では、遺産分割協議書を作成した後、司法書士へ相続登記を依頼する流れをご案内しました。

駐車場契約の名義や管理方法も整理しました

相続登記を行っただけで、月極駐車場に関するすべての対応が完了するわけではありません。

不動産の取得者が決まった後は、駐車場利用者との契約関係や管理方法についても整理する必要があります。

今回の事例では、主に次の対応を進めることになりました。

• 各利用者の契約内容を確認する
• 不動産の所有者が変更されたことを案内する
• 今後の賃料振込先を通知する
• 契約書が見つからない利用者について契約内容を確認する
• 保証金や敷金の有無を整理する
• 契約書や入金記録を一か所で管理する
• 将来管理会社へ委託するか検討する

契約内容を変更する場合は、利用者と合意のうえで書面を作成することが大切です。

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような整理と支援を行いました。

• 遺言書の有無の確認
• 戸籍収集と相続人の確認
• 土地、建物、預貯金など相続財産の整理
• 土地と建物の登記事項証明書の確認
• 自宅部分と駐車場部分の利用状況の整理
• 月極駐車場の契約書や入金履歴の確認
• 賃料の受取状況と管理費用の整理
• 不動産を取得する相続人の確認
• 遺産分割協議書の作成
• 司法書士、税理士、不動産会社、土地家屋調査士への相談案内

相続人間に争いはなく、全員の合意に基づいて手続きを進められる状態であったため、行政書士が対応できる範囲で支援しました。

相談後の結果

ご相談者様は、自宅と月極駐車場が別々の土地ではなく、一つの土地の中で異なる使い方をしていることを確認できました。

また、不動産の名義変更だけでなく、駐車場利用者との契約、賃料の振込先、収支の記録なども整理する必要があることを理解されました。

相続人全員で話し合った結果、当面はお母様が昭島市の土地と建物を取得し、居住を続けながら、月極駐車場の運営も継続する方針で合意しました。

駐車場の管理については、ご相談者様が連絡窓口を補助し、将来的には管理会社への委託も検討することになりました。

その後、司法書士による相続登記と、税理士による準確定申告や賃料収入に関する確認へ進むことになりました。

ご相談者様からは、「不動産を誰が相続するかだけでなく、駐車場の契約や収入も整理する必要があると分かった」とのお声をいただきました。

賃貸中の不動産を相続するときに確認したいこと

月極駐車場、貸地、賃貸住宅など、第三者が利用している不動産を相続した場合は、次の事項を確認することが大切です。

• 不動産の登記名義と範囲
• 誰が法定相続人になるのか
• 利用者との契約書が残っているか
• 現在の賃料と支払方法
• 滞納している利用者がいないか
• 保証金や敷金を預かっていないか
• 管理会社との契約がないか
• 修繕や管理にかかる費用
• 賃料収入の税務申告が必要か
• 誰が不動産と契約関係を引き継ぐのか

賃料収入がある不動産では、土地と建物だけでなく、利用者との契約関係や入出金の記録も相続手続きの重要な確認事項になります。

賃料を受け取った人が自由に使えるとは限りません

相続手続き中に賃料が特定の相続人の口座へ入金された場合でも、その人が賃料全額を自由に使用してよいとは限りません。

相続開始後に発生した賃料や管理費の扱いは、遺産分割の内容、所有関係、相続人間の合意などによって整理が異なる可能性があります。

誰がいくら受け取り、どの費用に使用したのかを記録し、相続人全員で共有することが大切です。

収益の帰属や分配について相続人間に争いがある場合は、弁護士へ相談する必要があります。

不動産を分けたい場合は登記上の状態を確認しましょう

一つの土地を、自宅部分と駐車場部分に分けて相続したいと考えることがあります。

しかし、登記上で一つの土地となっている場合は、使用状況だけを基準として簡単に別々の名義にすることはできません。

土地を分ける場合は、測量や分筆登記が必要になる可能性があります。

また、土地の形状や接道状況によっては、分けることで使いにくくなったり、不動産の価値に影響したりする場合があります。

土地の分筆や測量は土地家屋調査士、分けた後の所有権登記は司法書士、不動産としての利用価値は不動産会社へ相談しましょう。

昭島市で相続した不動産の扱いにお悩みの方へ

昭島市で親名義の不動産を相続した場合は、土地や建物の登記内容だけでなく、現在どのように利用されているのかを確認する必要があります。

月極駐車場や賃貸住宅として第三者へ貸している場合は、契約内容、賃料、保証金、管理方法なども整理しなければなりません。

青梅相続相談センターでは、昭島市を含む青梅市周辺地域の方を対象に、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けしています。

相続登記は司法書士、土地の測量や分筆は土地家屋調査士、賃料収入や相続税などの税務判断は税理士、不動産の査定や管理は不動産会社、利用者や相続人との間に争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

相続した不動産を残すか売却するか決められない方や、賃貸契約をどのように引き継げばよいか分からない方は、まず不動産と契約の状況を整理しましょう。

この事例のポイント

• 相続した不動産の登記内容と現在の利用状況を確認する
• 自宅と駐車場が同じ土地に含まれている場合がある
• 一つの土地を分ける場合は分筆が必要になる可能性がある
• 賃貸中の不動産では契約書や賃料の入金履歴も確認する
• 相続手続き中の賃料と管理費は記録して相続人間で共有する
• 不動産を誰が取得し、誰が管理するのかを明確にする
• 賃料収入や準確定申告は税理士へ確認する
• 相続登記は司法書士へ相談する
• 土地の測量や分筆は土地家屋調査士へ相談する

第三者へ貸している不動産を相続した場合は、所有者の名義変更だけでなく、利用者との契約や賃料の管理も引き継ぐ必要があります。昭島市で賃貸中の不動産を相続した方は、登記、契約、収支、今後の管理方針を一つずつ確認することが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。具体的な契約関係、登記、税務上の取り扱いは、個別の事情によって異なります。相続登記は司法書士、測量や分筆は土地家屋調査士、税務判断や申告は税理士、不動産の査定や管理は不動産会社、相続人や利用者との交渉・紛争は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。