青梅市の不動産を相続することになったものの、書類によって異なる金額が記載されており、「どの金額を不動産の評価額として考えればよいのか分からない」というご相談があります。

不動産には、固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定額など、目的の異なる複数の金額があります。

これらは同じ不動産について算定されるものですが、使用目的や計算方法が異なるため、金額が一致するとは限りません。

今回は、青梅市の実家を相続することになり、複数の評価額の違いが分からず、兄弟間の遺産分割を進められなかった方の相談事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は青梅市にお住まいの50代の方で、青梅市内の実家で一人暮らしをしていたお母様が亡くなったことにより、相続手続きを行うことになりました。

相続人は、ご相談者様と弟様の2名でした。

主な相続財産は、青梅市にある実家の土地と建物、預貯金、生命保険、自動車などでした。

ご相談者様は実家の近くに住んでおり、今後は実家を取得して、家族のために利用することを希望していました。

一方、弟様は青梅市外に住んでおり、実家を利用する予定はありませんでした。

そのため、ご相談者様が不動産を取得し、弟様が預貯金などを取得する方法を検討していました。

しかし、実家の価値をいくらとして計算するかについて意見がまとまらず、遺産分割協議を進められない状態になっていました。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• 青梅市の実家をいくらの財産として考えればよいか分からない
• 固定資産税の課税明細に記載された金額を使ってよいのか分からない
• 不動産会社の査定額が固定資産税評価額より高く、理由が分からない
• 相続税の計算に使う評価額と売却価格の違いが分からない
• 土地と建物を別々に評価する必要があるのか知りたい
• 兄弟間の遺産分割でどの評価額を採用すべきか決められない
• 実家を取得する場合、弟へいくら支払えば公平なのか分からない
• 行政書士、税理士、不動産会社の誰に相談すべきか分からない

ご相談者様は、固定資産税の課税明細に記載された価格が不動産の正式な価値であると考えていました。

一方、弟様は、実際に売却すればもっと高く売れる可能性があるため、不動産会社の査定額を基準にすべきだと考えていました。

最初に相続人と相続財産を確認しました

不動産の評価を検討する前に、まず相続人と相続財産の範囲を確認しました。

亡くなられたお母様の出生から死亡までの戸籍などを収集し、ご相談者様と弟様の2名が相続人であることを整理しました。

また、青梅市の不動産だけでなく、預貯金、生命保険、自動車、未払い費用なども確認しました。

不動産だけを評価して分け方を決めるのではなく、相続財産全体を把握することで、兄弟がそれぞれ取得する財産のバランスを検討しやすくなります。

土地と建物の登記内容を確認しました

青梅市の実家について、土地と建物の登記事項証明書を取得しました。

土地については、所在、地番、地目、地積、所有者などを確認しました。

建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者などを確認しました。

確認した結果、土地と建物はいずれも亡くなられたお母様の単独名義でした。

また、実家の敷地は一筆だけではなく、建物の敷地となっている土地と、隣接する細長い土地の二筆に分かれていました。

不動産の評価を行う際は、家族が実家だと認識している範囲だけでなく、登記されている土地と建物を漏れなく確認することが重要です。

固定資産税の課税明細を確認しました

次に、青梅市から送付されていた固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細を確認しました。

課税明細には、土地と建物について、それぞれ価格や課税標準額などが記載されていました。

ご相談者様は、課税標準額を不動産の評価額だと思っていました。

しかし、固定資産税の課税明細に記載される「価格」または「評価額」と、税額計算の基礎になる「課税標準額」は、同じ金額とは限りません。

住宅用地に対する特例や負担調整などが適用されると、固定資産税評価額と課税標準額に差が生じることがあります。

そのため、不動産の評価を確認するときは、どの欄に記載された金額を見ているのかを確認する必要があります。

青梅市で固定資産評価証明書を取得しました

固定資産税の課税明細だけでは分かりにくい部分があったため、青梅市で固定資産評価証明書を取得することにしました。

固定資産評価証明書では、対象となる土地や建物の固定資産税評価額などを確認できます。

相続人が証明書を申請する場合は、亡くなった方との相続関係を確認できる戸籍などを求められることがあります。

また、行政書士などの代理人が取得する場合には、委任状や相続関係を確認するための書類などが必要になる場合があります。

必要書類や手数料、郵送申請の方法については、事前に青梅市の担当窓口へ確認することが大切です。

固定資産税評価額は売却価格とは異なります

ご相談者様は、固定資産評価証明書に記載された金額で実家を売却できるものと考えていました。

しかし、固定資産税評価額は、固定資産税などを算定するために市町村が評価した価格です。

実際の売買価格は、駅からの距離、周辺の取引状況、土地の形状、道路との接し方、建物の状態、売却時期、購入希望者の有無などによって変わります。

そのため、固定資産税評価額と、実際に市場で売却できる可能性のある価格は、同じ金額になるとは限りません。

固定資産税評価額だけを見て、「この不動産はこの金額で売れる」と判断しないことが重要です。

不動産会社の査定額を確認しました

実際に売却する場合の価格の目安を確認するため、青梅市周辺の不動産事情に詳しい不動産会社へ査定を依頼しました。

不動産会社には、土地と建物の現状、周辺の取引事例、道路状況、建物の築年数などを確認してもらいました。

査定の結果、固定資産税評価額よりも高い金額が提示されました。

弟様は、この査定額を実家の価値として遺産分割を行うべきだと考えました。

ただし、不動産会社の査定額は、その金額で必ず売却できることを保証するものではありません。

査定額は、売り出し価格や想定される成約価格を検討するための目安です。不動産会社によって査定方法や販売方針が異なるため、提示額に差が出ることもあります。

複数の不動産会社へ査定を依頼しました

一社だけの査定では判断しにくかったため、複数の不動産会社へ査定を依頼しました。

各社には、次のような内容を確認しました。

• 土地と建物を現状のまま売却する場合の査定額
• 査定額の根拠となる周辺の取引事例
• 建物の状態が価格に与える影響
• 想定される売却期間
• 売り出し価格と成約予想価格の違い
• 売却に必要となる費用
• 測量や家財撤去が必要になる可能性

査定額の高さだけで比較するのではなく、どのような根拠で金額を算定したのかを確認しました。

その結果、不動産会社によって金額には差がありましたが、おおよその市場価格の範囲を把握できました。

相続税評価額について税理士へ相談しました

ご相談者様からは、「相続税の申告では、どの評価額を使うのか」というご質問がありました。

相続税を計算する際の不動産の評価方法は、固定資産税や売却査定とは異なります。

土地は、路線価が定められている地域では、原則として路線価を基礎に評価します。

路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を乗じる倍率方式が用いられる場合があります。

家屋については、原則として固定資産税評価額を基礎に相続税評価を行います。

ただし、土地の形状、接道状況、利用状況、借地権や貸家の有無などによって、評価方法や補正が異なる可能性があります。

行政書士が相続税評価額を確定したり、相続税申告を代理したりすることはできません。

そのため、具体的な相続税評価額、申告の要否、特例の適用については税理士へ相談しました。

相続税評価額と遺産分割の評価額は必ずしも同じではありません

ご相談者様は、税理士が計算した相続税評価額を、そのまま兄弟間の遺産分割にも使うべきではないかと考えました。

しかし、相続税評価額は、相続税の申告や税額計算のために使用する金額です。

兄弟間で不動産をどの金額として扱うかは、相続人全員の話し合いによって決める必要があります。

たとえば、相続税評価額、固定資産税評価額、不動産会社の査定額などを参考にしながら、相続人全員が納得できる金額を決める方法があります。

一人の相続人が不動産を取得し、ほかの相続人へ金銭を支払う場合は、どの金額を基準にしたのかを明確にしておくことが大切です。

それぞれの評価額の目的を整理しました

今回の事例では、不動産に関する主な評価額を、次のように整理しました。

評価・価格の種類	主な目的	主な確認先
固定資産税評価額	固定資産税の算定や登記費用の計算など	青梅市の固定資産税担当窓口
固定資産税課税標準額	固定資産税・都市計画税の税額計算	青梅市の固定資産税担当窓口
相続税評価額	相続税の申告・税額計算	税理士・国税庁の路線価図等
不動産会社の査定額	売却価格を検討するための目安	不動産会社
不動産鑑定評価額	専門的・客観的な価格評価が必要な場合	不動産鑑定士

同じ青梅市の不動産であっても、何のために評価するのかによって、確認すべき金額と相談先が異なります。

固定資産税の路線価と相続税の路線価は別のものです

ご相談者様は、青梅市が公開している固定資産税の路線価と、国税庁の路線価が同じものだと考えていました。

しかし、固定資産税評価のための路線価と、相続税や贈与税の評価に用いる路線価は、目的や評価主体が異なります。

固定資産税の土地評価は、市町村が固定資産評価基準などに基づいて行います。

相続税の路線価は、国税庁が公開している財産評価基準書で確認します。

いずれも道路に価格を付ける仕組みを用いることがありますが、同じ金額であるとは限りません。

路線価という言葉だけで判断せず、固定資産税の評価なのか、相続税の評価なのかを確認することが重要です。

相続登記に使う評価額も確認しました

不動産を相続人名義へ変更する相続登記では、登録免許税が必要になります。

相続登記の登録免許税は、原則として固定資産課税台帳に登録された不動産の価格を基礎に計算します。

課税明細に記載された固定資産税課税標準額ではなく、「価格」または「評価額」と記載された金額を確認する必要があります。

固定資産課税台帳に価格がない場合や、年度の切り替わりなど、個別の状況によって必要書類や計算方法が異なる場合があります。

具体的な登録免許税の計算や相続登記については、司法書士へ確認するようご案内しました。

不動産を取得する相続人を改めて検討しました

各評価額の違いを整理した後、ご相談者様と弟様は、誰が実家を取得するのかを改めて話し合いました。

ご相談者様は実家を利用する希望がありましたが、弟様は利用する予定がありませんでした。

そのため、ご相談者様が土地と建物を取得し、弟様が預貯金を多く取得する方法を検討しました。

しかし、不動産会社の査定額を基準にすると、預貯金だけでは弟様の取得額を調整できませんでした。

そこで、ご相談者様が自身の資金から弟様へ金銭を支払う代償分割について検討することになりました。

代償分割の基準とする金額を話し合いました

一人の相続人が不動産を取得し、ほかの相続人へ金銭を支払って調整する方法は、一般に代償分割と呼ばれます。

代償分割を行う場合、最も大きな問題の一つが、不動産をいくらとして計算するかという点です。

今回の兄弟は、次の資料を比較しました。

• 固定資産評価証明書に記載された評価額
• 国税庁の評価方法に基づく相続税評価額
• 複数の不動産会社から取得した査定額
• 建物の修繕に必要となる費用の見積り
• 売却した場合にかかる仲介手数料などの費用

不動産会社の査定額をそのまま採用すると、実際には売却しないにもかかわらず、想定される売却費用や建物の修繕負担を考慮できないという意見が出ました。

一方、固定資産税評価額だけを採用すると、弟様は市場での価値に比べて低すぎると感じていました。

そこで、複数の査定結果、建物の状態、今後必要となる修繕費などを確認し、兄弟双方が納得できる金額を話し合いました。

不動産の評価に対立がある場合の相談先を確認しました

相続人同士で参考にする評価額を決められない場合は、専門的な評価が必要になることがあります。

不動産鑑定士へ依頼すると、不動産の価格形成要因を調査したうえで、不動産鑑定評価書を作成してもらえる場合があります。

ただし、不動産鑑定には費用がかかります。

相続人同士で複数の不動産会社の査定額などを参考に合意できる場合は、必ず不動産鑑定を行わなければならないわけではありません。

一方、評価額をめぐって相続人間に対立があり、交渉や遺産分割調停などが必要になる場合は、弁護士への相談が必要です。

行政書士は、一方の相続人の代理人となって、評価額について他方と交渉することはできません。

代償金を無理なく支払えるか確認しました

不動産の評価額について合意できても、ご相談者様が弟様へ代償金を支払えなければ、計画を実行できません。

そこで、次の内容を確認しました。

• ご相談者様が相続する預貯金の金額
• ご相談者様が準備できる自己資金
• 弟様へ支払う代償金
• 代償金の支払時期
• 実家の固定資産税
• 相続登記に必要となる費用
• 建物の修繕費
• 実家を取得した後の維持費

実家を取得することだけを優先し、代償金を無理に設定すると、取得後の生活や建物管理に支障が生じる可能性があります。

そのため、評価額だけでなく、ご相談者様の支払能力と取得後の費用も含めて検討しました。

税務上の問題がないか税理士へ確認しました

代償分割の内容や代償金の額によっては、税務上の確認が必要になる場合があります。

遺産分割協議書に代償分割であることを明確に記載せず、単に一方の相続人から他方へ金銭を渡したように見えると、税務上の取り扱いについて確認が必要になる可能性があります。

また、不動産の相続税評価、相続税申告の要否、将来不動産を売却した場合の譲渡所得なども、個別の事情によって異なります。

具体的な税額、申告、代償分割の税務上の取り扱いについては、税理士へ相談しました。

遺産分割協議書を作成しました

兄弟間で不動産の評価額と財産の分け方について合意できたため、その内容に基づいて遺産分割協議書を作成しました。

不動産については、登記事項証明書に記載された所在、地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積などを確認し、対象となる土地と建物を特定できるように記載しました。

また、次の内容を明確にしました。

• ご相談者様が取得する土地と建物
• 弟様が取得する預貯金
• ご相談者様が弟様へ支払う代償金
• 代償金の支払期限
• 代償金の支払方法
• その他の財産や費用の扱い

不動産の評価に使用した資料や話し合いの経緯についても、兄弟双方で保管することにしました。

遺産分割協議書の内容を確認した後、ご相談者様と弟様が署名し、実印を押印しました。

相続登記は司法書士へ相談しました

亡くなったお母様名義の土地と建物をご相談者様名義へ変更するためには、法務局で相続登記を行う必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などを支援できます。

一方、相続登記の申請書作成、登録免許税の確認、法務局への申請代理は司法書士の業務です。

今回の事例では、遺産分割協議書を作成した後、司法書士へ相続登記を依頼する流れをご案内しました。

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような整理と支援を行いました。

• 遺言書の有無の確認
• 戸籍収集と相続人の確認
• 不動産や預貯金など相続財産全体の整理
• 土地と建物の登記事項証明書の確認
• 固定資産税の課税明細の確認
• 固定資産評価証明書を取得するための案内
• 固定資産税評価額と課税標準額の違いの整理
• 固定資産税評価額、相続税評価額、査定額の違いの整理
• 複数の不動産会社へ査定を依頼する際の確認事項の案内
• 代償分割を検討する際の条件整理
• 代償金の金額、期限、支払方法の確認
• 遺産分割協議書の作成
• 司法書士、税理士、不動産会社、不動産鑑定士への相談案内

兄弟間に争いはなく、双方が合意した内容に基づいて手続きを進められる状態であったため、行政書士が対応できる範囲で支援しました。

相談後の結果

ご相談者様と弟様は、不動産には一つの絶対的な評価額があるのではなく、目的によって使用する金額が異なることを理解されました。

固定資産税評価額は固定資産税などのための価格、相続税評価額は相続税の計算に用いる価格、不動産会社の査定額は売却価格を検討するための目安として、それぞれ分けて考えられるようになりました。

複数の不動産会社の査定結果、建物の状態、将来必要となる修繕費などを比較し、兄弟双方が納得できる金額を遺産分割上の評価額として採用しました。

その結果、ご相談者様が青梅市の土地と建物を取得し、弟様が預貯金と代償金を取得する内容で合意しました。

合意内容は遺産分割協議書へ記載し、その後、司法書士による相続登記と、税理士による相続税申告の要否の確認へ進むことになりました。

ご相談者様からは、「書類ごとに違う金額が書かれていて混乱していたが、何のための評価額なのかを分けて考えられるようになった」とのお声をいただきました。

不動産の主な評価額と使用目的

相続不動産について確認する主な価格や評価額には、次のものがあります。

固定資産税評価額

市町村が固定資産税などを算定するために評価した価格です。

固定資産評価証明書や固定資産税の課税明細などで確認できます。

相続登記の登録免許税を計算するときにも、固定資産課税台帳の価格が基礎になります。

固定資産税課税標準額

固定資産税や都市計画税の税額を計算する際に用いられる金額です。

住宅用地の特例などによって、固定資産税評価額より低くなっている場合があります。

固定資産税評価額と混同しないよう注意が必要です。

相続税評価額

相続税の申告や税額計算に使用する評価額です。

土地は路線価方式または倍率方式などで評価し、家屋は原則として固定資産税評価額を基礎に評価します。

具体的な評価と申告は税理士へ相談する必要があります。

不動産会社の査定額

不動産を市場で売却する場合の価格を検討するための目安です。

周辺の取引事例、土地の形状、接道、建物の状態などを踏まえて算定されます。

査定額で必ず売却できるわけではありません。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定士が、不動産の状況や価格形成要因を調査し、専門的に算定する価格です。

相続人間で評価額について意見が分かれている場合などに、客観的な判断資料として利用されることがあります。

遺産分割でどの評価額を使うかは話し合いが必要です

相続人間の遺産分割では、必ず固定資産税評価額を使わなければならない、または必ず査定額を使わなければならないという単純なものではありません。

相続人全員が納得できる評価方法と金額を決める必要があります。

特に一人が不動産を取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う場合は、不動産の評価額によって支払額が大きく変わります。

固定資産評価証明書、相続税評価額、複数の不動産会社の査定、不動産鑑定などから、目的と状況に合う資料を確認しましょう。

査定額だけで判断するときの注意点

不動産会社の査定額は、市場価格を検討するうえで重要な資料です。

ただし、提示された査定額で必ず売却できるわけではありません。

高い査定額を提示した不動産会社へ依頼しても、購入者が見つからなければ、後から売り出し価格を下げることがあります。

査定額を比較するときは、金額だけでなく、根拠となる取引事例、想定される売却期間、建物の状態、売却費用なども確認することが大切です。

青梅市で相続不動産の評価額にお悩みの方へ

青梅市の不動産を相続し、固定資産税の課税明細、不動産会社の査定、相続税評価などの金額が異なっている場合は、それぞれの使用目的を確認することが大切です。

不動産の評価額は、税金の計算、相続登記、売却、遺産分割など、目的によって異なります。

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域の方を対象に、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けしています。

相続税評価や申告は税理士、相続登記は司法書士、売却査定は不動産会社、専門的な鑑定評価は不動産鑑定士、相続人間で評価額をめぐる争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

不動産をいくらとして遺産分割すればよいか分からない方は、一つの書類に記載された金額だけで判断せず、評価の目的と必要な相談先を整理しましょう。

この事例のポイント

• 同じ不動産でも目的によって評価額が異なる
• 固定資産税評価額と課税標準額は同じとは限らない
• 固定資産評価証明書は青梅市で取得できる
• 固定資産税評価額は売却価格とは異なる
• 相続税評価額は税理士へ確認する
• 土地の相続税評価には路線価方式や倍率方式がある
• 売却価格の目安は複数の不動産会社へ査定を依頼する
• 査定額はその金額での売却を保証するものではない
• 遺産分割で使用する評価額は相続人全員で話し合う
• 一人が不動産を取得する場合は代償分割も検討できる
• 評価額をめぐる争いがある場合は弁護士へ相談する
• 相続登記は司法書士へ相談する

相続不動産の評価額が書類ごとに異なる場合は、どの金額が正しいかを一つに決めようとするのではなく、それぞれが何のために算定された金額なのかを確認することが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。不動産の評価方法、遺産分割、登記、税務上の取り扱いは個別の事情によって異なります。相続税評価や申告は税理士、相続登記は司法書士、売却査定は不動産会社、鑑定評価は不動産鑑定士、相続人間の交渉や紛争は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。