ご相談内容

青梅市にお住まいの方から、「自分が亡くなった後、不動産が子どもたちの共有名義になり、管理や売却をめぐって困ることがないようにしたい」というご相談をいただきました。

ご相談者様は80代の男性で、青梅市内に自宅と賃貸用の建物を所有していました。

相続人となる予定の子どもは、長男と長女の2人です。長男は青梅市の近隣に住み、日頃から建物の修繕や入居者への対応を手伝っていました。一方、長女は遠方に住んでおり、不動産の管理に関わることはほとんどありませんでした。

ご相談者様は、財産を公平に残したいと考えていましたが、不動産を単純に2人で分けると共有名義になり、将来の管理や売却で意見がまとまらなくなるのではないかと心配されていました。

ご相談前のお悩み

ご相談者様は、主に次のような不安を抱えていました。

• 自分が亡くなった後、不動産が長男と長女の共有名義になる可能性がある
• 共有名義になると、修繕や売却の判断が難しくならないか心配
• 不動産を管理している長男と、遠方に住む長女の負担が異なる
• 長男へ不動産を任せると、長女が不公平に感じないか不安
• 認知症になった後も、賃貸物件の管理を続けられるようにしたい
• 生前の財産管理と、亡くなった後の承継をまとめて考えたい

今回の相談では、現在発生している共有不動産の問題ではなく、将来の相続によって共有名義が生じることを防ぐため、事前に財産管理と承継方法を整理することが課題でした。

不動産の共有名義を心配した理由

不動産を複数の相続人が共同で取得すると、共有名義になることがあります。

共有名義の不動産では、日常的な管理だけでなく、大規模な修繕、賃貸条件の変更、建替え、売却などについて、共有者間での調整が必要になります。

相続した当初は兄弟姉妹の関係が良好でも、生活状況や経済事情が変わることで、不動産に対する考え方が異なってくる可能性があります。

また、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに次の世代へ相続され、関係者が増えることもあります。

ご相談者様は、このような将来の複雑化を避けるため、不動産を共有させずに管理と承継を行う方法を検討したいと考えていました。

今回、家族信託を検討した目的

今回のケースで家族信託を検討した目的は、単に長男へ不動産を譲ることではありません。

ご相談者様が元気なうちは、ご本人のために不動産を管理し、判断能力が低下した後は長男が管理を継続できるようにすることが第一の目的でした。

さらに、ご相談者様が亡くなった後に、不動産を誰が引き継ぎ、賃料収入や売却代金をどのように扱うのかをあらかじめ整理することも検討しました。

不動産そのものの管理を複数人へ分散させず、管理を担当する人を明確にしながら、長女を含む家族間の公平性にも配慮する方針です。

最初に確認した財産と家族の状況

家族信託の内容を検討する前に、まず財産と家族の状況を整理しました。

確認した主な項目は、次のとおりです。

• 自宅と賃貸建物の土地・建物の名義
• 住宅ローンや担保権の有無
• 賃貸借契約の内容と賃料収入
• 修繕費、税金、保険料などの年間支出
• 長男と長女の居住地や不動産管理への関与
• ご相談者様が希望する財産の分け方
• 不動産以外に預貯金や保険などの財産があるか

確認した結果、賃貸建物の管理は実質的に長男が手伝っており、長女は不動産の取得よりも、金銭による承継を希望していることが分かりました。

共有名義にしない財産承継を検討

ご相談者様は当初、「不動産を長男と長女へ半分ずつ残せば公平になる」と考えていました。

しかし、価値を半分ずつ分けることと、不動産の名義を半分ずつ共有することは、同じではありません。

不動産を共有名義にすると、長男が管理を続けていても、売却や大規模修繕などの重要な判断について長女との調整が必要になります。

そこで、不動産の管理や承継は長男を中心とし、長女には預貯金など別の財産を引き継がせる方法を検討しました。

不動産と金融資産の価値が大きく異なる場合には、完全に同額に分けることが難しいため、ご相談者様が考える公平性についても確認しました。

家族信託で不動産管理を長男へ任せる案

今回のケースでは、ご相談者様が所有する自宅と賃貸建物のうち、継続的な管理が必要な賃貸不動産を家族信託の対象とする案を検討しました。

財産を管理する役割は、現在も建物管理を手伝っている長男に任せる方針です。

長男が担当する主な管理業務として、次の内容を想定しました。

• 賃料の入金確認
• 入居者や管理会社からの連絡対応
• 固定資産税や保険料の支払い
• 建物の点検や修繕の手配
• 空室が生じた場合の募集手続き
• 収入と支出の記録
• 必要に応じた売却の検討

家族信託を利用しても、長男が不動産を自分の財産として自由に扱えるわけではありません。

契約で定めた目的に従い、ご相談者様の生活や財産保全のために管理する必要があります。

ご相談者様の存命中の利益を守る

不動産の管理を長男へ任せても、賃料収入や売却代金を受け取る利益まで長男へ移す必要はありません。

今回のケースでは、ご相談者様が存命中は、賃貸不動産から得られる利益をご本人の生活費や医療費、介護費などに使用する方向で検討しました。

つまり、長男は財産を管理する役割を担当し、財産から得られる利益はご相談者様のために使う仕組みです。

管理する人と、財産から利益を受ける人を分けて考えることが、家族信託を検討する際の重要な点となります。

亡くなった後の不動産の承継先を検討

今回の相談では、ご相談者様が亡くなった後に、信託した不動産を誰へ引き継ぐかも検討しました。

ご相談者様は、実際に不動産管理を続けている長男へ不動産を引き継がせたいと考えていました。

一方で、長女に何も残さないという意向ではなく、預貯金や生命保険などの金融資産を中心に承継させたいと希望していました。

家族信託では、契約終了後に残った財産の引継先を定める方法があります。

ただし、家族信託だけで、すべての財産の相続方法を完全に整理できるとは限りません。信託の対象外となる財産については、遺言書を作成するなど、別の対策も必要になります。

長女への説明を重視

今回のケースでは、長男へ不動産の管理と承継を集中させるため、長女への説明が重要でした。

ご相談者様と長男だけで方針を決めてしまうと、将来、長女が「自分だけ話し合いから外された」と感じる可能性があります。

そこで、家族信託を正式に進める前に、長女を含めた家族で話し合いを行いました。

話し合いでは、次の点を説明しました。

• 長男が長年、不動産の管理を手伝っていること
• 不動産を共有名義にすると、将来の管理が複雑になる可能性があること
• 長女には預貯金など別の財産を承継させる方針であること
• 長男が不動産を無条件に取得するのではなく、管理責任も負うこと
• ご相談者様が自分の意思で方針を決めていること

長女からも希望を確認し、家族全員が完全に同じ意見ではなくても、ご相談者様の意向とその理由を共有することを重視しました。

不動産の価値だけで公平性を判断しない

不動産の評価額が預貯金より高い場合、長男が多くの財産を取得するように見えることがあります。

しかし、不動産には、固定資産税、修繕費、空室リスク、建物管理などの負担も伴います。

また、査定上の価格と、実際に売却して得られる金額が同じになるとは限りません。

今回の相談では、不動産の評価額だけで判断せず、将来の管理負担、収益性、売却可能性なども含めて財産の分け方を検討しました。

公平とは、必ずしもすべての財産を同じ金額や同じ持分で分けることではありません。家族の事情に応じて、本人が納得できる承継方法を考えることが大切です。

共有名義を避けても争いを完全に防げるとは限らない

家族信託によって不動産の管理者や承継先を明確にしても、家族間の意見対立が必ずなくなるわけではありません。

契約内容に納得していない家族がいる場合や、財産の評価をめぐって意見が異なる場合には、別の問題が生じる可能性があります。

また、相続人には遺留分が認められる場合があり、財産の分け方によっては、後から金銭請求が行われる可能性もあります。

具体的な権利関係や紛争の可能性については、弁護士へ相談する必要があります。

家族信託は、将来の財産管理や承継を整理するための方法ですが、家族間の対話や他の相続対策もあわせて検討することが重要です。

家族信託と遺言書を組み合わせて検討

今回のケースでは、賃貸不動産について家族信託を検討し、その他の預貯金や自宅については遺言書で承継先を定める方法を検討しました。

家族信託の対象となる財産と、対象外となる財産を明確に分ける必要があります。

また、家族信託契約と遺言書の内容が矛盾しないよう、全体を確認することも重要です。

生前の財産管理だけを考えるのではなく、亡くなった後にどの財産を誰が受け取るのかまで含めて設計することが大切です。

不動産を信託する場合の登記

不動産を家族信託の対象にする場合には、信託に関する登記手続きが必要になります。

不動産の登記申請は司法書士の業務範囲であるため、登記の具体的な手続きについては司法書士と連携する必要があります。

また、不動産に抵当権が設定されている場合や、金融機関からの借入れが残っている場合には、契約内容や金融機関との調整が必要になることがあります。

家族信託を検討する際は、不動産の名義や担保の状況を事前に確認することが重要です。

税務上の判断は税理士へ確認

家族信託の設計や、不動産を将来承継する方法によっては、税務上の確認が必要になります。

また、不動産を売却した場合や、財産から利益を受ける人を変更した場合にも、税金が関係する可能性があります。

具体的な相続税、贈与税、所得税などの判断は税理士の業務範囲です。

今回のケースでも、財産の評価や税負担については、必要に応じて税理士へ確認しながら進める方針としました。

相談後の対応

ご相談後、ご相談者様は長男と長女を交え、将来の不動産管理と財産承継について話し合いました。

その結果、賃貸不動産については長男が管理を引き継ぎ、ご相談者様が亡くなった後も共有名義にせず、長男へ承継させる方向で検討することになりました。

長女には、預貯金や保険など別の財産を中心に承継させる方針を整理しました。

また、ご相談者様が存命中の賃料収入は、ご本人の生活費や介護費などに使用することを確認しました。

不動産の信託登記については司法書士、財産評価や税務上の取扱いについては税理士へ確認しながら、家族信託契約と遺言書の内容を具体化することになりました。

今回の事例のポイント

今回の事例のポイントは、財産を公平に分けることと、不動産を共有名義にすることを分けて考えた点です。

不動産を複数人で共有すると、将来の修繕、賃貸、売却などで意見調整が必要になり、管理が難しくなる可能性があります。

そこで、不動産の管理と承継は長男へ集約し、長女には別の財産を承継させる方法を検討しました。

また、家族信託を進める前に、長女を含めた家族で話し合いを行い、ご相談者様の希望とその理由を共有したことも重要な点です。

共有名義について早めに相談した方がよいケース

次のような状況がある場合は、不動産の共有を避ける方法について早めに検討することをおすすめします。

• 子どもが複数いるが、実際に不動産を管理している人が一人しかいない
• 自宅や賃貸不動産を誰へ引き継ぐか決まっていない
• 公平に分けるため、不動産を兄弟で共有させようと考えている
• 相続後に不動産を売却する可能性がある
• 子ども同士で不動産に対する考え方が異なる
• 不動産と預貯金の価値に大きな差がある
• 認知症になる前に、不動産管理と承継方法を決めておきたい

本人が元気なうちの検討が重要です

家族信託は、財産を持つ本人が契約内容を理解し、自分の意思で契約を結ぶことが前提です。

判断能力が大きく低下した後では、新たに家族信託契約を結ぶことが難しくなる可能性があります。

また、本人の希望を家族へ説明できるうちに話し合うことで、財産の分け方に対する誤解や不信感を減らしやすくなります。

将来の相続人同士が話し合える段階で、早めに方針を整理することが大切です。

青梅市で共有名義の回避や家族信託を相談したい方へ

青梅市や周辺地域で、不動産が将来共有名義になることに不安がある方は、本人が元気なうちに財産管理と承継方法を検討することが重要です。

青梅相続相談センターでは、家族構成、不動産の状況、本人の希望などを確認し、家族信託や遺言書など、検討すべき選択肢を整理します。

不動産の信託登記や相続登記は司法書士、具体的な税務判断は税理士、家族間ですでに争いがある場合や法的な交渉が必要な場合は弁護士への相談が必要です。

行政書士が対応できる書類作成や相談の範囲と、他の専門家へ依頼すべき範囲を分けてご案内します。

まとめ

今回の事例では、青梅市に不動産を所有する方が、将来、長男と長女の共有名義になることを避けるため、家族信託を相談しました。

不動産の管理を行っている長男へ管理と承継を集約し、長女には預貯金など別の財産を承継させる方法を検討しました。

不動産を共有名義にしない場合でも、他の家族への説明や、財産全体の公平性、遺留分、税務などを考慮する必要があります。

誰に不動産を任せるかだけでなく、他の財産をどのように分けるか、家族へどのように説明するかまで、本人が元気なうちに整理しておくことが大切です。