ご相談内容

あきる野市に実家を持つ方から、「高齢の母が施設へ入所すると実家が空き家になるため、今のうちに管理方法を決めておきたい」というご相談をいただきました。

ご相談者様のお母様は、あきる野市内の戸建て住宅で一人暮らしをしていました。しかし、足腰が弱くなり、今後は介護施設への入所も検討する必要がある状態でした。

実家には築年数が経過した建物と庭があり、定期的な換気、庭木の手入れ、雨漏りや設備故障への対応が必要でした。

ご相談者様は市外に住んでいるため、実家が空き家になった後も継続的に管理できるか不安を感じていました。また、お母様の判断能力が低下した場合、修繕や売却などの判断が難しくなるのではないかと心配されていました。

ご相談前のお悩み

ご相談者様は、主に次のような問題を抱えていました。

• 母が施設へ入所すると、実家が空き家になる可能性がある
• 遠方に住んでいるため、頻繁に実家を確認できない
• 庭木や雑草の管理ができず、近隣へ迷惑をかけないか心配
• 雨漏りや給湯器の故障などが起きた際、誰が修繕を判断するのか決まっていない
• 固定資産税や火災保険料などの維持費を母の財産から支払いたい
• 将来、実家を売却する必要が生じた場合に手続きできるか不安

今回の相談では、相続が発生した後の空き家処分ではなく、お母様が存命中に実家の管理体制を整えることが中心的な課題でした。

実家が空き家になる前に対策を考えた理由

親が施設へ入所した後も、実家の所有者は親のままです。

子どもが実家の近くに住んでいれば、定期的に換気や清掃を行うこともできますが、遠方に住んでいる場合は管理の負担が大きくなります。

また、建物の修繕、庭の管理、税金や保険料の支払いなどには費用がかかります。

お母様の判断能力が低下した後に大規模な修繕や売却が必要になった場合、家族だけでは希望どおりに手続きを進められない可能性があります。

そこで、お母様が契約内容を理解できるうちに、実家と管理費用の取扱いを決める方法として家族信託を検討することになりました。

今回、家族信託を検討した目的

今回のケースで家族信託を検討した目的は、すぐに実家を売却することではありませんでした。

お母様が施設へ入所した後も、必要な期間は実家を適切に維持し、将来の状況に応じて修繕、賃貸、売却などを検討できる体制を整えることが目的でした。

家族信託では、本人が元気なうちに、信頼できる家族へ財産管理を任せることができます。

実家と、その管理に使用する預貯金を信託財産とすることで、あらかじめ定めた目的に沿って家族が管理できる可能性があります。

最初に確認したポイント

家族信託の検討にあたり、まず次の事項を確認しました。

• お母様が家族信託の内容を理解し、自分の意思を示せる状態か
• お母様が施設へ入所した後も実家を残したいと考えているか
• 建物や土地の名義が誰になっているか
• 住宅ローンや担保の有無
• 実家の修繕や維持管理に必要な費用
• 実際に管理を担当する家族が誰になるか
• 将来、売却や賃貸を検討する可能性があるか

家族信託では、家族の都合だけで財産を管理するのではなく、財産を持つ本人の希望を明確にすることが重要です。

今回も、お母様が実家をどのようにしたいと考えているのかを確認することから始めました。

実家の状態と管理負担を整理

ご相談者様と一緒に、実家の状態と今後必要になる管理作業を整理しました。

建物は築年数が経過しており、すぐに居住できなくなる状態ではありませんでしたが、定期的な点検が必要でした。

また、敷地内には庭木が多く、夏場には雑草が伸びやすいため、管理を怠ると近隣住宅へ枝が越境する可能性がありました。

想定される主な管理作業は、次のとおりです。

• 定期的な換気と室内確認
• 郵便物の確認
• 庭木の剪定や除草
• 雨漏りや外壁の点検
• 給排水設備や電気設備の確認
• 火災保険や地震保険の更新
• 固定資産税などの支払い

管理内容を具体的に整理することで、誰が担当し、年間でどの程度の費用が必要になるのかを検討しやすくなりました。

実家の管理費用もあわせて検討

不動産を信託財産に含める場合でも、修繕費や税金を支払うための資金がなければ、実際の管理が難しくなることがあります。

そこで今回のケースでは、実家だけでなく、維持管理に使用するための預貯金も家族信託の対象とする方法を検討しました。

想定した主な支出は、次のとおりです。

• 固定資産税
• 火災保険料や地震保険料
• 庭木の剪定費用
• 建物の点検費用
• 雨漏りや設備故障の修繕費
• 空き家管理サービスの利用料
• 売却や賃貸を検討する際の調査費用

実家を管理するために必要な資金と、お母様自身の生活費や施設費用を分けて考えることが重要です。

実家を管理する家族を決める

今回のケースでは、ご相談者様である長女が実家の管理を担当する候補となりました。

ただし、ご相談者様は市外に住んでいるため、すべての作業を一人で行うことは現実的ではありませんでした。

そこで、次のように役割を分ける方法を検討しました。

• 長女が契約や費用の管理を行う
• 近隣に住む親族が定期的に建物の外観を確認する
• 庭の管理は専門業者へ依頼する
• 建物内部の確認は空き家管理サービスを利用する
• 大きな修繕が必要な場合は家族で情報を共有する

家族信託を利用しても、財産を管理する人がすべての作業を自分で行う必要はありません。

必要に応じて専門業者へ依頼しながら、契約内容に沿って管理することを検討できます。

将来の売却可能性についても確認

お母様は、施設へ入所しても、しばらくは実家を残しておきたいと希望していました。

一方で、施設費用が長期間必要になった場合や、建物の老朽化が進んだ場合には、将来売却する可能性もありました。

本人の判断能力が低下した後に実家を売却しようとしても、所有者本人の意思確認ができず、手続きが難しくなる場合があります。

そのため、家族信託の契約内容を検討する際には、単に維持管理する権限だけでなく、一定の条件を満たした場合に売却を検討できるようにするかどうかも整理しました。

ただし、実際の売却には不動産会社との契約や登記手続きなどが関係します。信託不動産の登記については司法書士との連携が必要です。

すぐに売却しない方針も尊重

空き家になる可能性があるからといって、必ずしもすぐに実家を売却する必要はありません。

親が住み慣れた家へ戻る可能性がある場合や、本人がしばらく残しておきたいと希望している場合もあります。

今回のケースでは、お母様の希望を尊重し、施設入所後すぐには売却せず、一定期間は管理を続ける方向で検討しました。

そのうえで、施設での生活が長期化した場合、管理費用が過大になった場合、建物の安全性に問題が生じた場合などには、改めて売却の必要性を判断することにしました。

空き家管理サービスの利用も検討

ご相談者様は遠方に住んでいるため、家族だけでの管理には限界がありました。

そこで、空き家管理サービスを利用し、定期的な巡回や換気、郵便物の確認、建物外部の点検などを依頼する方法も検討しました。

専門業者へ依頼することで、管理する家族の負担を軽減できる場合があります。

ただし、業者へ依頼しても、修繕を行うか、契約を更新するか、費用をどこから支払うかといった判断は必要です。

家族信託は、こうした管理上の意思決定と費用の支払いを行いやすくするための選択肢となります。

近隣への影響にも配慮

実家が空き家になると、所有者の家族だけでなく、近隣住民へ影響が及ぶことがあります。

庭木の越境、雑草の繁茂、害虫の発生、建物の破損などを放置すると、近隣との関係が悪化する可能性があります。

今回の相談では、問題が起きてから対応するのではなく、定期的な巡回と管理を行う方針を決めました。

また、緊急時に近隣から連絡を受けられるよう、管理を担当する家族の連絡先を整理しておくことも検討しました。

家族信託だけで解決できないこと

家族信託は、不動産や預貯金の管理に利用できる場合がありますが、空き家に関するすべての問題を解決できる制度ではありません。

たとえば、建物の老朽化そのものを防ぐことはできず、定期的な修繕や管理は別途必要です。

また、不動産を売却する際の登記手続きは司法書士、売却や賃貸に伴う税務判断は税理士への相談が必要になる場合があります。

家族間ですでに実家の処分をめぐる争いがある場合には、弁護士への相談が必要です。

任意後見や遺言書との違い

家族信託は、主に生前の財産管理を目的とする仕組みです。

一方、任意後見制度は、本人の判断能力が低下した後の生活や契約に関する支援を目的とします。

また、遺言書は、本人が亡くなった後に実家やその他の財産を誰へ引き継ぐかを定めるためのものです。

今回のケースでも、実家の生前管理については家族信託を検討し、将来の相続先については遺言書を別に検討することになりました。

相談後の対応

ご相談後、ご家族はお母様を交えて、施設入所後の実家の取扱いについて話し合いました。

話し合いの結果、すぐに実家を処分せず、一定期間は適切に管理することを確認しました。

そのうえで、長女を中心に管理体制を整え、庭の手入れや建物確認については外部業者を利用する方向となりました。

また、固定資産税や修繕費などの支払いに備え、管理用の資金をどの程度確保するかを整理しました。

不動産を信託財産に含める場合の登記については、司法書士へ確認しながら具体的な手続きを検討することになりました。

今回の事例のポイント

今回の事例のポイントは、実家が空き家になってから対応するのではなく、空き家になる可能性が生じた段階で管理方法を検討したことです。

空き家の管理では、建物を誰が確認するかだけでなく、修繕費や税金を誰がどの財産から支払うかを決めておく必要があります。

また、本人が実家を残したいという希望と、家族が負担できる管理費用とのバランスを取ることも重要です。

家族信託を検討することで、本人の希望を尊重しながら、将来の管理や売却に備える方法を整理できました。

実家の管理について早めに相談した方がよいケース

次のような状況がある場合は、実家が空き家になる前に管理方法を検討することをおすすめします。

• 高齢の親が一人暮らしをしている
• 親の施設入所を検討している
• 子どもが実家から離れた地域に住んでいる
• 庭木や建物の管理に継続的な費用がかかる
• 親の判断能力が低下した後の修繕や売却が心配
• 実家をすぐに売るか、しばらく残すか決まっていない
• 空き家管理の役割を家族内で決めていない

本人が元気なうちの相談が重要です

家族信託を利用するには、財産を持つ本人が契約内容を理解し、自分の意思を示せることが前提となります。

認知症が進み、本人の意思確認が難しくなってからでは、新たに家族信託契約を結べない可能性があります。

施設への入所が決まってから急いで考えるのではなく、実家での生活が難しくなり始めた段階で、本人を交えて話し合うことが大切です。

あきる野市で実家の管理や家族信託を相談したい方へ

あきる野市や青梅市周辺で、高齢の親が住む実家の管理や、将来の空き家対策に不安がある方は、早めに相談することが重要です。

青梅相続相談センターでは、家族構成、実家の状態、本人の希望などを確認し、家族信託、任意後見、遺言書など、検討すべき選択肢を整理します。

不動産の信託登記や相続登記は司法書士、税務上の判断は税理士、家族間ですでに紛争がある場合は弁護士への相談が必要です。

行政書士が対応できる書類作成や相談の範囲と、他の専門家へ依頼すべき範囲を分けてご案内します。

まとめ

今回の事例では、あきる野市で一人暮らしをする高齢の母親が施設へ入所した後、実家が空き家になる可能性に備えて家族信託を検討しました。

実家をすぐに売却するのではなく、一定期間は適切に維持し、将来の状況に応じて修繕や売却を判断できる体制を整えることが目的でした。

空き家対策では、建物の管理方法だけでなく、固定資産税、保険料、庭の管理費、修繕費などの支払い方法も決めておく必要があります。

親が元気なうちに本人の希望を確認し、実家を誰がどのように管理するのかを早めに整理することをおすすめします。