相続した不動産を売却するには何から始めればよいのでしょうか

親や家族から土地、実家、空き家、マンションなどを相続したものの、自分や家族が利用する予定がない場合、不動産の売却を検討することがあります。

しかし、相続した不動産は、通常の不動産と同じようにすぐ売却できるとは限りません。

亡くなった方の名義のままでは、原則として売却できないため、相続人の確認、遺産分割協議、相続登記などを先に行う必要があります。

また、売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。

相続した空き家については、一定の要件を満たす場合に利用できる特別控除もありますが、売却時期、建物の状態、相続人の人数などによって適用の可否が変わります。

この記事では、相続した不動産を売却する基本的な流れ、名義変更や遺産分割の注意点、売却時に確認したい税金について解説します。

【こちらもご覧ください】不動産を相続したら何から始める？手続き・名義変更・注意点を解説

相続した不動産を売却する基本的な流れ

相続した不動産は、一般的に次のような流れで売却します。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 戸籍を集めて相続人を確定する
3. 相続財産と借金を調査する
4. 不動産の名義や権利関係を確認する
5. 不動産の査定を受ける
6. 相続人全員で遺産分割協議を行う
7. 遺産分割協議書を作成する
8. 相続登記を行う
9. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
10. 売却活動を行う
11. 買主と売買契約を締結する
12. 代金の受領と不動産の引渡しを行う
13. 売却代金を遺産分割の内容に沿って分配する
14. 必要に応じて確定申告を行う

実際の順序は、遺言書の有無や相続人の人数、不動産の状態などによって変わることがあります。

特に重要なのは、売却活動を本格的に始める前に、不動産を誰が取得し、誰の名義で売却するのかを明確にすることです。

最初に遺言書の有無を確認する

相続が発生したら、まず亡くなった方が遺言書を残していないか確認します。

遺言書に不動産を取得する人が指定されている場合は、原則として遺言書の内容に沿って手続きを進めます。

確認したい遺言書には、次のようなものがあります。

• 自宅などに保管されている自筆証書遺言
• 公証役場で作成された公正証書遺言
• 法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言書

自宅などで封印のある遺言書を発見した場合は、勝手に開封してはいけません。

公正証書遺言や法務局で保管されている自筆証書遺言を除き、自筆証書遺言は原則として家庭裁判所で検認の手続きが必要です。

遺言書を確認せずに遺産分割や売却を進めると、後から遺言書が見つかり、手続きをやり直すことになる可能性があります。

戸籍を収集して相続人を確定する

遺言書がない場合は、法律上の相続人全員で遺産分割協議を行います。

その前提として、誰が相続人になるのかを戸籍によって正確に確認する必要があります。

一般的には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等を集めます。

戸籍を確認することで、配偶者、子ども、親、兄弟姉妹など、法律上の相続人を特定します。

家族が把握していなかった子や、先に亡くなった相続人の子どもが相続人になることもあります。

相続人の一部を除外して行った遺産分割協議は、無効になる可能性があります。

不動産の買主が見つかった後に相続人の漏れが判明すると、予定どおり売却できなくなるおそれがあるため、最初に相続人を確定させることが重要です。

不動産だけでなく相続財産と借金全体を確認する

不動産を売却する前に、亡くなった方の相続財産と借金を調査します。

確認する主な財産は次のとおりです。

• 預貯金
• 土地や建物
• 株式や投資信託
• 自動車
• 生命保険に関する権利
• 貸付金
• 貴金属や価値のある動産

あわせて、住宅ローン、金融機関からの借入れ、税金の未払い、保証債務などがないかも確認します。

不動産には一定の価値があっても、それを上回る借金が残っていることがあります。

相続放棄を検討する場合は、不動産を売却したり、自分のものとして処分したりする前に、弁護士や司法書士へ相談してください。

相続財産を処分すると、単純承認とみなされ、相続放棄ができなくなる可能性があります。

売却する不動産の名義と権利関係を調べる

相続した不動産を売却する前に、法務局で登記事項証明書を取得し、現在の名義や権利関係を確認します。

確認する主な項目は次のとおりです。

• 土地と建物の名義人
• 土地の地番や地積
• 建物の家屋番号や床面積
• 共有者の有無
• 共有持分の割合
• 抵当権などの担保権
• 差押えなどの登記
• 私道持分の有無

家族が実家として利用していた不動産でも、土地と建物の名義人が異なることがあります。

土地が祖父名義、建物が父名義というように、数世代前から相続登記が行われていないケースもあります。

その場合は、現在の相続人へ直接名義変更する前に、過去の相続関係を戸籍などで確認する必要があります。

固定資産税の資料や名寄帳も確認する

亡くなった方が所有していた不動産を調べるには、固定資産税の納税通知書や課税明細書も確認します。

市区町村で名寄帳を取得すると、その市区町村内で亡くなった方に課税されている土地や建物を確認できる場合があります。

ただし、名寄帳は市区町村ごとに管理されているため、複数の市区町村に不動産がある場合は、それぞれ確認が必要です。

また、非課税の土地や共有持分などが、資料から簡単に把握できないこともあります。

売却予定の実家だけでなく、私道、山林、農地、隣接地などがないかも確認しましょう。

相続した不動産の査定を受ける

遺産分割協議を行う前に、不動産会社へ査定を依頼し、売却価格の目安を把握しておくと話し合いを進めやすくなります。

不動産会社による主な査定方法には、簡易査定と訪問査定があります。

簡易査定

所在地、土地面積、建物面積、築年数などの情報をもとに、周辺の取引事例などから価格を算出する方法です。

現地を詳しく確認しないため、短期間で目安を把握できますが、実際の売却価格との差が大きくなることがあります。

訪問査定

不動産会社の担当者が現地を訪問し、建物の状態、接道状況、周辺環境、日当たり、越境、境界などを確認して査定する方法です。

売却を具体的に進める場合は、訪問査定を受ける方が実際の売却価格を検討しやすくなります。

複数の不動産会社を比較する

査定額や販売方針は、不動産会社によって異なります。

高い査定額を提示した会社が、必ずその金額で売却できるとは限りません。

査定額だけでなく、次のような点も比較しましょう。

• 査定額の根拠
• 周辺地域での売却実績
• 想定している販売期間
• 広告や販売活動の内容
• 古い住宅や空き家の取扱実績
• 担当者の説明のわかりやすさ

相続人全員で遺産分割協議を行う

遺言書がなく相続人が複数いる場合は、不動産を誰が取得し、どのように売却するのかを相続人全員で話し合います。

相続した不動産を売却して現金で分ける方法は、一般に換価分割と呼ばれます。

換価分割を行う場合には、次のような点を決めておく必要があります。

• 誰の名義で相続登記を行うか
• 誰が不動産会社との窓口になるか
• 最低売却価格をいくらにするか
• 仲介手数料や測量費などを誰が負担するか
• 売却代金をどの割合で分けるか
• 売却までの固定資産税や管理費を誰が負担するか
• 家財の処分費や解体費をどう精算するか

相続人全員が売却に合意していても、費用負担や売却価格について意見が分かれることがあります。

後からトラブルにならないよう、売却方法や代金の分配方法を具体的に整理しましょう。

不動産を売却する主な遺産分割方法

相続不動産の売却に関係する遺産分割方法には、主に次のようなものがあります。

換価分割

相続した不動産を売却し、必要な費用を差し引いた残額を相続人で分ける方法です。

不動産を現金化できるため、相続人間で比較的公平に分けやすい方法です。

ただし、売却価格や費用の負担方法、代金の分配割合を事前に決めておく必要があります。

代償分割

特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法です。

実家を残したい相続人や、賃貸不動産を引き継ぎたい相続人がいる場合に検討されます。

不動産を取得する相続人に、代償金を支払う資力が必要です。

現物分割

不動産、預貯金、株式などの財産を、それぞれの相続人が個別に取得する方法です。

たとえば、長男が実家を取得し、次男が預貯金を取得する方法が考えられます。

財産ごとの価値が異なる場合は、公平な分割が難しくなることがあります。

共有分割

不動産を複数の相続人で共有する方法です。

公平に見える方法ですが、不動産全体を売却する際には共有者全員の合意が必要になります。

将来の売却を予定している場合、安易な共有は手続きを複雑にする可能性があります。

換価分割では遺産分割協議書の記載が重要です

換価分割を行う場合は、遺産分割協議書に売却と代金分配の内容を明確に記載します。

たとえば、次のような事項を整理します。

• 対象となる不動産
• 売却手続きを行う相続人
• 便宜上、誰の名義で相続登記をするか
• 売却代金から差し引く費用
• 残額を分配する割合
• 売却までに発生する管理費用の負担

遺産分割協議書の内容によっては、売却代金の分配が贈与と誤解されないよう注意が必要になることがあります。

売却後の税務処理も含めて判断が必要な場合は、税理士へ相談してください。

相続人間で争いがなく、合意内容が決まっている場合、行政書士は遺産分割協議書の作成を支援できる場合があります。

相続登記をして不動産の名義を変更する

亡くなった方の名義のままでは、原則として相続人が不動産を売却することはできません。

売却前に相続登記を行い、亡くなった方から不動産を取得した相続人へ名義を変更します。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

不動産を相続により取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請しなければなりません。

また、遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。

正当な理由なく相続登記を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続登記の申請代理や、法務局へ提出する登記申請書の作成は、司法書士または弁護士の業務範囲です。

相続登記で必要になりやすい書類

相続登記では、一般的に次のような書類が必要になります。

• 登記申請書
• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等
• 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書など評価額がわかる書類
• 遺産分割協議書
• 相続人の印鑑証明書
• 遺言書がある場合は遺言書

必要書類は、遺言書の有無、相続人の人数、遺産分割の方法などによって異なります。

相続登記が終わる前に売却活動を始められますか

相続登記が完了する前でも、不動産会社へ査定を依頼したり、売却方法を相談したりすることは可能です。

ただし、最終的に買主へ所有権を移転するまでには、相続登記を完了させる必要があります。

相続人や遺産分割の内容が確定していない段階で売却活動を進めると、後から相続人の一人が売却に反対し、契約できなくなることがあります。

売却を急いでいる場合でも、少なくとも次の事項は事前に確認しましょう。

• 相続人が確定しているか
• 相続人全員が売却に合意しているか
• 誰が不動産を取得するか決まっているか
• 相続登記に必要な書類を準備できるか
• 売却代金の分配方法が決まっているか

不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約には、主に次の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

契約の種類によって、複数の不動産会社へ依頼できるか、売主が自分で見つけた買主と契約できるか、不動産会社からの報告頻度などが異なります。

それぞれの違いを確認し、売却方針に合った契約を選びましょう。

売却前に境界や建物の状態を確認する

土地や戸建住宅を売却する場合は、隣接地との境界が明確か確認します。

古い土地では、境界標が見つからない、登記簿の面積と実際の面積が異なる、隣地の塀や樹木が越境しているといった問題があります。

状況によっては、土地家屋調査士へ測量を依頼する必要があります。

建物についても、次のような事項を確認します。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 給排水設備の故障
• 増改築の履歴
• 建物の傾き
• 残置物の有無
• 未登記部分の有無

不具合を知りながら買主へ伝えずに売却すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

建物を解体してから売却すべきでしょうか

相続した建物が古い場合、解体して更地で売却する方法があります。

ただし、古い建物だからといって、必ず解体した方がよいとは限りません。

解体前に確認したい点は次のとおりです。

• 中古住宅や古家付き土地として売却できるか
• 解体費用はいくらか
• アスベストなどによる追加費用があるか
• 解体後の土地利用に制限がないか
• 再建築できる土地か
• 固定資産税への影響
• 空き家の特別控除への影響

住宅を解体すると、土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなる可能性があります。

不動産会社や税理士などへ確認せず、先に解体することは避けた方がよいでしょう。

買主と売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、価格や引渡条件について合意したら、売買契約を締結します。

売買契約では、主に次のような事項を確認します。

• 売買価格
• 手付金
• 代金の支払日
• 不動産の引渡日
• 境界の取扱い
• 残置物の処分
• 建物や設備の不具合
• 契約不適合責任の範囲
• 固定資産税などの精算方法

相続人が複数の共有名義で売却する場合は、原則として共有者全員が売主になります。

共有者の一人に手続きを任せる場合は、委任状などが必要になることがあります。

代金の受領と不動産の引渡しを行う

決済日には、一般的に次のような手続きを行います。

• 売買代金の残額を受け取る
• 固定資産税などを精算する
• 抵当権が残っている場合は抹消する
• 買主への所有権移転登記を行う
• 鍵や関係書類を引き渡す

売主から買主への所有権移転登記は、通常、司法書士が手続きを行います。

抵当権などが残っている場合は、売買代金から借入金を返済し、抵当権抹消登記を同時に行うことがあります。

売却代金から差し引かれる主な費用

不動産の売却代金が、そのまま相続人の手元に残るわけではありません。

売却時には、次のような費用が発生することがあります。

• 不動産会社への仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 測量費
• 境界確定費用
• 建物の解体費
• 家財や残置物の処分費
• 抵当権抹消登記の費用
• 司法書士への報酬
• 相続登記の費用
• 譲渡所得に対する税金

換価分割を行う場合は、どの費用を売却代金から差し引くのかを相続人間で決めておきましょう。

相続した不動産を売却すると譲渡所得税がかかることがあります

相続した不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対する所得税、復興特別所得税および住民税がかかる可能性があります。

譲渡所得は、基本的に次の考え方で計算します。

売却代金から、取得費と譲渡費用を差し引き、適用できる特別控除がある場合は、その控除額も差し引きます。

取得費には、亡くなった方が不動産を購入したときの代金や購入手数料などが含まれます。

譲渡費用には、不動産会社への仲介手数料、売却のために行った測量費、一定の解体費用などが含まれることがあります。

税金の計算や、どの費用を取得費・譲渡費用に含められるかの判断は、税理士へ相談してください。

相続時の評価額が取得費になるとは限りません

相続税を計算するときに使用した不動産の評価額が、そのまま売却時の取得費になるわけではありません。

相続した土地や建物の取得費は、原則として、亡くなった方がその不動産を取得したときの購入代金や購入手数料などを引き継ぎます。

親が3,000万円で購入した不動産を相続し、相続税評価額が2,000万円だったとしても、売却時の取得費を単純に2,000万円とするわけではありません。

建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

売買契約書、領収書、建築請負契約書など、亡くなった方が購入したときの資料を探しておきましょう。

購入価格がわからない場合の概算取得費

古くから所有している実家や土地では、購入時の売買契約書が見つからず、実際の取得費がわからないことがあります。

取得費がわからない場合や、実際の取得費が売却代金の5％より少ない場合は、売却代金の5％相当額を概算取得費として計算できる場合があります。

ただし、概算取得費を使用すると、実際の購入価格を使う場合より譲渡所得が大きくなり、税負担が増えることがあります。

古い通帳、住宅ローンの資料、当時のパンフレットなどから取得費を確認できる場合もあるため、資料がないとすぐに諦めず、税理士へ相談しましょう。

所有期間は亡くなった方の取得時期を引き継ぎます

不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかにより、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

相続した不動産の所有期間は、相続した日から数えるのではなく、原則として亡くなった方が取得した時期を引き継ぎます。

相続後すぐに売却した場合でも、亡くなった方が長期間所有していた不動産であれば、長期譲渡所得として扱われる可能性があります。

具体的な税率や所有期間の判定は、売却時期や個別事情を踏まえて税理士へ確認してください。

相続税の取得費加算の特例

相続税を支払った人が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税のうち一定額を、売却した財産の取得費に加算できる特例があります。

この特例を利用すると、譲渡所得が少なくなり、売却時の税負担を軽減できる可能性があります。

主な要件として、次のようなものがあります。

• 相続または遺贈により財産を取得していること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• 一定の期限内に相続財産を売却していること

売却期限は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

期限を過ぎると利用できないため、相続税を支払っている方が不動産の売却を検討する場合は、早めに税理士へ相談しましょう。

相続した空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が住んでいた家屋やその敷地を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

この制度は、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例と呼ばれます。

ただし、すべての実家や空き家に適用できるわけではありません。

主な確認事項には、次のようなものがあります。

• 亡くなった方が一人で居住していた家屋であるか
• 建築時期などの要件を満たしているか
• 相続後に事業用、賃貸用、居住用として使用していないか
• 一定の耐震基準を満たしているか
• 建物を取り壊して土地を売却する場合の要件を満たしているか
• 売却価格が制度上の上限を超えていないか
• 定められた期限までに売却しているか

相続または遺贈によって取得した相続人が3人以上の場合は、控除額の上限が一人当たり2,000万円となる場合があります。

2026年時点の制度では、一定の要件を満たして2027年12月31日までに売却した場合が対象とされています。

耐震改修や建物の取壊しを買主が売却後に行う場合でも、一定の期限までに完了することなどを条件に対象となる場合があります。

制度の要件は複雑であり、売却や解体の順序を誤ると適用できなくなる可能性があります。

売買契約を締結する前に、税理士や不動産会社へ確認してください。

空き家の特別控除と取得費加算は併用できるのでしょうか

相続した空き家の3,000万円特別控除と、相続税の取得費加算の特例は、同じ不動産の売却について自由に併用できるとは限りません。

どちらを適用した方が有利かは、売却価格、取得費、相続税額、相続人の人数などによって異なります。

売却後に検討するのではなく、売却前に税理士へ試算を依頼することが重要です。

売却して損失が出た場合も確認が必要です

相続した不動産を購入時より安く売却し、計算上の損失が発生することもあります。

土地や建物の売却損は、原則として給与所得など他の所得から自由に差し引けるわけではありません。

ただし、居住用財産など一定の場合には特例が設けられていることがあります。

損失が出たから確定申告は不要と自己判断せず、適用できる制度がないか税理士へ確認しましょう。

売却した翌年に確定申告が必要になることがあります

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として売却した年の翌年に確定申告を行います。

空き家の3,000万円特別控除や相続税の取得費加算などを利用して税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるために確定申告が必要です。

確定申告では、売買契約書、取得費を証明する資料、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書、特例に必要な確認書類などを使用します。

売却後に資料を紛失しないよう、相続関係書類とあわせて保管しておきましょう。

相続した不動産を共有名義で売却する場合の注意点

複数の相続人で不動産を共有している場合、不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。

一人の共有者だけで、不動産全体の売買契約を締結することはできません。

共有者の一人が遠方に住んでいる場合や、売却に反対している場合は、手続きが進まない可能性があります。

また、共有者ごとに譲渡所得を計算し、それぞれが確定申告を行うことになる場合があります。

将来売却する予定が明確な場合は、最初から共有名義にするのではなく、換価分割に適した登記方法を専門家と検討しましょう。

相続人の一人が代表して売却する場合

換価分割では、手続きを簡略化するため、相続人の一人を代表者として相続登記し、その代表者が売却する方法が検討されることがあります。

ただし、代表者が売却代金を他の相続人へ分配するとき、遺産分割協議書の内容が不明確だと、贈与と判断されないかが問題になることがあります。

代表者が単独で取得したように見える登記や協議書にしないよう、換価分割であること、費用控除後の代金をどのように分配するかを明確にします。

登記方法は司法書士、遺産分割協議書の内容は行政書士など、税務上の取扱いは税理士へ事前に確認しましょう。

相続した不動産を安く売却する場合の注意点

親族や知人へ相場より著しく安い価格で不動産を売却すると、税務上の問題が生じる可能性があります。

売却価格と時価との差額が、買主への贈与と判断されることもあります。

また、相続人の一人が相場より安く取得すると、他の相続人から不公平だと主張される可能性もあります。

親族間で売買する場合でも、不動産会社や不動産鑑定士などによる価格資料を用意し、税理士へ確認することが重要です。

相続した不動産を売却するときのよくある失敗

相続不動産の売却では、次のような失敗が起こりやすくなります。

• 相続人を確定する前に買主を探した
• 相続人全員の合意を得ずに売却を進めた
• 亡くなった方の名義のまま売却できると思っていた
• 遺産分割協議書に換価分割の内容を書かなかった
• 不動産会社一社の査定だけで売却価格を決めた
• 取得費を証明する資料を探さずに処分した
• 空き家の特別控除を確認せずに建物を解体した
• 税金を考慮せず売却代金を相続人へ分配した
• 境界や越境の問題を確認しなかった
• 家財や残置物の処分費を決めていなかった

売却価格だけを優先せず、相続手続き、登記、税金、費用分担を一体として考えることが大切です。

相続した不動産を早めに売却した方がよいケース

次のような場合は、早めの売却を検討する合理性があります。

• 相続人の誰も住む予定がない
• 遠方にあり管理が難しい
• 固定資産税や修繕費の負担が大きい
• 建物の老朽化が進んでいる
• 相続人全員が売却に合意している
• 相続税の納税資金を準備する必要がある
• 空き家の特別控除や取得費加算の期限が関係する
• 相続人が高齢で、将来の意思確認が難しくなる可能性がある

不動産は時間が経てば必ず高く売れるとは限りません。

空き家の老朽化や相続人の増加によって、かえって売却が難しくなることもあります。

すぐに売却しない方がよいこともあります

一方で、相続発生後すぐに売却を決めることが適切とは限りません。

次のような場合は、先に状況を整理する必要があります。

• 相続放棄を検討している
• 遺言書の有効性に疑問がある
• 相続人が確定していない
• 相続人同士で意見が対立している
• 不動産の境界が不明である
• 売却時の税金を試算していない
• 空き家の特別控除の要件を確認していない
• 相続税の申告における評価が終わっていない

売却後に手続きを元に戻すことは難しいため、急いで契約する前に必要な専門家へ相談しましょう。

相続した不動産の売却で相談する専門家

相続した不動産の売却では、相談内容によって担当する専門家が異なります。

行政書士

行政書士は、相続人同士で争いがなく、合意内容が決まっている場合に、次のような支援を行えることがあります。

• 戸籍収集
• 相続人調査
• 相続関係説明図の作成
• 法定相続情報一覧図の作成支援
• 相続財産の整理
• 遺産分割協議書の作成
• 預貯金の相続手続きに必要な書類の準備

司法書士

司法書士は、相続登記、抵当権抹消登記、買主への所有権移転登記などを担当します。

税理士

税理士は、相続税申告、譲渡所得の計算、確定申告、空き家の特別控除や取得費加算の適用判断などを担当します。

弁護士

相続人同士で売却や遺産分割について争いがある場合、相続人との交渉、遺産分割調停などは弁護士へ相談します。

不動産会社

不動産会社は、査定、販売活動、買主との条件調整、売買契約の仲介などを行います。

土地家屋調査士

土地の境界確定、測量、分筆登記、建物の表題登記などが必要な場合は、土地家屋調査士へ相談します。

青梅市で相続した不動産を売却する方へ

青梅市や周辺地域では、親が住んでいた実家を相続したものの、子どもは市外や東京都外に住んでおり、管理や利用が難しいというケースがあります。

青梅市内でも、駅からの距離、市街地か山間部か、接道状況、土地の形状、建物の築年数などによって、売却のしやすさや査定価格は異なります。

また、実家だけでなく、隣接する土地、私道持分、山林、農地などが一緒に相続財産へ含まれていることもあります。

古くから家族が所有している不動産では、親ではなく祖父母や曾祖父母の名義になっている場合もあります。

名義が数世代前のままの場合は、現在の相続人を確定するまでに時間がかかるため、売却予定が決まっていなくても早めに登記状況を確認しましょう。

相続不動産の売却に関するよくある質問

亡くなった親の名義のまま不動産を売却できますか

原則として、亡くなった方の名義のまま売却することはできません。

先に相続登記を行い、不動産を取得した相続人の名義へ変更したうえで売却します。

相続人全員の同意が必要ですか

遺産分割協議によって相続不動産の売却方法を決める場合は、相続人全員の合意が必要です。

共有名義の不動産全体を売却する場合も、原則として共有者全員の同意が必要です。

相続登記の前に不動産会社へ査定を依頼できますか

査定や売却相談は、相続登記の完了前でも可能です。

ただし、実際に買主へ所有権を移転するまでには、相続登記を完了させる必要があります。

売却代金は相続人の一人が受け取ってもよいですか

換価分割として代表者が受け取り、遺産分割協議書の内容に沿って他の相続人へ分配する方法があります。

ただし、協議書の記載や税務処理が不適切だと、贈与などの問題が生じる可能性があります。

事前に行政書士、司法書士、税理士などへ確認してください。

相続した不動産を売却すると必ず税金がかかりますか

売却しただけで必ず譲渡所得税が発生するわけではありません。

売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が出た場合に課税される可能性があります。

特別控除などを利用できる場合もあるため、税理士へ確認しましょう。

相続税を払った不動産を売却すると二重課税になりますか

相続税と、売却時の譲渡所得に対する税金は、それぞれ異なる税金です。

一定の要件を満たす場合は、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

空き家を解体してから売った方がよいですか

建物の状態、解体費、土地の利用条件、買主の需要、固定資産税、空き家の特別控除などによって判断が異なります。

解体前に不動産会社と税理士へ確認することをおすすめします。

兄弟で共有している不動産を一人だけで売却できますか

自分の共有持分だけを売却することは可能な場合がありますが、不動産全体を一人だけの判断で売却することはできません。

不動産全体の売却には、原則として共有者全員の合意が必要です。

相続不動産の売却を行政書士へ依頼できますか

行政書士は、不動産の売買仲介や相続登記の申請代理を行うことはできません。

戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図、法定相続情報一覧図の作成支援、相続人全員の合意に基づく遺産分割協議書の作成などを支援できる場合があります。

相続不動産の売却は手続きの順番が重要です

相続した不動産を売却するには、まず遺言書、相続人、相続財産、不動産の名義と権利関係を確認します。

そのうえで相続人全員による遺産分割協議を行い、必要に応じて遺産分割協議書を作成し、相続登記を行います。

亡くなった方の名義のままでは、原則として不動産を売却できません。

また、売却価格だけでなく、仲介手数料、測量費、解体費、相続登記費用、譲渡所得税なども考慮する必要があります。

相続税の取得費加算や空き家の3,000万円特別控除には期限や適用要件があるため、売却や解体を決める前に確認することが重要です。

相続人全員が売却に賛成していても、名義変更、代金の分配、税金の処理が不明確なまま進めると、後からトラブルになる可能性があります。

不動産会社だけでなく、行政書士、司法書士、税理士など、必要な専門家と連携しながら進めましょう。

青梅相続相談センターへご相談ください

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域で相続した土地、実家、空き家などの売却を検討している方からのご相談を受け付けています。

「誰が相続人かわからない」「戸籍の収集が進まない」「不動産を売却するための遺産分割協議書を作りたい」「何から始めるべきかわからない」という方は、まず相続関係と財産の状況を整理しましょう。

相続人同士で争いがなく、合意内容が決まっている場合は、戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図、法定相続情報一覧図の作成支援、遺産分割協議書の作成などについてご相談いただけます。

相続登記は司法書士、相続税や売却時の譲渡所得税は税理士、相続人同士の紛争は弁護士、不動産の売却は不動産会社など、相談内容に応じて適切な専門家への相談が必要になる場合があります。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事情について法的・税務的な判断を行うものではありません。