相続登記は2024年4月1日から義務化されました

相続登記の申請は2024年4月1日から義務化されています。不動産を相続したときは、誰が、いつまでに、どの登記を申請する必要があるのかを確認しましょう。

この記事では、基本の3年の期限、制度開始前の相続の経過措置、遺産分割後の追加の義務、過料、期限内の申請が難しい場合の相続人申告登記を整理します。個別の期限や必要書類は、相続の経過に応じて確認してください。

相続登記とは不動産の名義を相続人へ変更する手続きです

相続登記とは、不動産の登記簿に記録されている所有者を、亡くなった方から不動産を取得した相続人へ変更する手続きです。

不動産を相続しても、登記簿上の名義が自動的に相続人へ変更されるわけではありません。

相続人が法務局へ登記を申請し、手続きが完了することで、登記簿上の所有者が変更されます。

相続登記が必要になる不動産には、次のようなものがあります。

• 亡くなった方が住んでいた自宅
• 土地
• マンション
• 賃貸物件
• 店舗や事務所
• 山林や農地
• 私道の持分
• 他の人と共有している不動産の持分

利用していない土地や、価値が低いと思われる不動産であっても、亡くなった方が所有していた不動産であれば確認が必要です。

相続登記の義務化はいつから始まったのでしょうか

相続登記の申請義務化は、2024年4月1日から始まりました。

義務化の対象となるのは、2024年4月1日以降に発生した相続だけではありません。

2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記をしていない不動産は義務化の対象です。

そのため、次のような不動産についても注意が必要です。

• 数年前に亡くなった親の名義のままになっている実家
• 祖父母名義のまま残っている土地
• 相続人同士で話し合いが終わらず、名義変更していない不動産
• 相続したことは知っていたものの、利用予定がなく放置していた土地
• 価値が低いと考えて手続きをしていなかった山林や農地

「昔の相続だから義務化とは関係ない」という考え方は正しくありません。

相続登記の期限は原則として3年以内です

相続により不動産を取得した相続人は、原則として、不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

単に亡くなった日から一律に3年と考えるのではなく、次の2点を知った時期が問題になります。

• 自分が相続人であること
• 相続財産に対象となる不動産があること

たとえば、親が亡くなったことは知っていたものの、後になって親名義の土地が見つかった場合には、その土地を相続により取得したことを知った時期が期限を考えるうえで重要になります。

実際の期限がいつになるか判断が難しい場合は、自己判断で放置せず、司法書士などの専門家に確認しましょう。

遺産分割が成立した場合にも3年以内の登記が必要です

相続人が複数いる場合、遺産分割協議によって不動産を取得する人を決めることがあります。

遺産分割協議が成立し、特定の相続人が不動産を取得することになった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を申請する必要があります。

たとえば、当初は法定相続分に従って兄弟で不動産を共有していたものの、その後の遺産分割協議によって長男が単独で取得することになった場合には、その遺産分割の内容を反映した登記が必要です。

「一度登記をしたから、その後の遺産分割については何もしなくてよい」とは限りません。

2024年4月1日より前の相続はいつまでに登記する必要がありますか

2024年4月1日より前に不動産を相続で取得したことを知っていた場合、未了の相続登記は2027年3月31日までに申請する必要があります。

これに対し、不動産を相続で取得したことを2024年4月1日以降に知った場合は、その知った日から3年以内です。「相続が発生した日」だけで一律に期限を決めないようにしましょう。

親や祖父母の名義の土地が残っている場合は、現在の登記名義、不動産を取得したことを知った時期、遺産分割の有無を整理し、法務局や司法書士に期限を確認してください。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

相続登記をしないと10万円以下の過料の対象になる可能性があります

正当な理由がないのに、期限内に相続登記を申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

過料は刑事罰ではなく、行政上の金銭的な負担です。

期限を1日でも過ぎたら直ちに10万円の支払いを命じられるという仕組みではありません。

法務局の登記官が申請義務違反を把握した場合、まず相当の期間を定めて相続登記を申請するよう催告されます。

その催告を受けても、正当な理由なく期限内に申請しなかった場合に、裁判所へ通知され、過料が科される可能性があります。

ただし、「催告されるまでは登記しなくてもよい」という意味ではありません。法律上の申請義務は、定められた期限までに履行する必要があります。

参考：法務省「申請義務違反と過料について」

過料を避けることだけが相続登記の目的ではありません

相続登記を行う目的は、過料を避けることだけではありません。

不動産の所有者を明確にし、売却、管理、活用などを円滑に進められる状態にすることが重要です。

10万円以下の過料だけを見て、「過料より手続き費用の方が高いから放置してもよい」と考えるのは適切ではありません。

相続登記を放置すると、時間の経過とともに相続関係が複雑になり、将来必要となる手間や費用が大きくなる可能性があります。

相続登記を放置する主なリスク

登記や遺産分割を先送りすると、相続が重なって関係者の確認が増えたり、売却・担保設定・共有者との調整に時間がかかったりするおそれがあります。空き家の管理や費用負担も、名義の問題と一緒に整理する必要があります。

具体的に困る場面や、最初に確認したい項目は、次の記事で説明しています。

【具体的なリスクはこちら】相続登記をしないとどうなる？不動産相続で起こる5つのリスク

相続登記がすぐにできない場合の相続人申告登記とは

相続人が多い、遺産分割協議がまとまらない、必要な戸籍の収集に時間がかかるなどの理由で、期限内に相続登記を申請することが難しい場合があります。

このような場合に、簡易な方法で申請義務を履行するための制度として「相続人申告登記」が設けられています。

相続人申告登記では、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局へ申し出ます。

申出をした相続人については、相続登記の基本的な申請義務を履行したものと扱われます。遺産分割に基づく追加の登記義務まで果たせる制度ではありません。

相続人申告登記は通常の相続登記ではありません

相続人申告登記を行っても、不動産の所有権が誰にどの割合で移ったのかを確定する登記にはなりません。

そのため、相続人申告登記だけでは、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりすることはできません。

また、その後に遺産分割協議が成立し、特定の相続人が不動産を取得した場合は、遺産分割の成立日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を申請する必要があります。

相続人申告登記は、通常の相続登記を不要にする制度ではなく、期限内に本来の相続登記を行うことが難しい場合に、申請義務を果たすための暫定的な方法です。

参考：法務省「相続人申告登記について」

正当な理由があれば過料の対象にならないことがあります

相続登記を期限内に申請できなかったことについて正当な理由がある場合は、過料の対象にならないことがあります。

正当な理由として考慮される可能性がある事情には、次のようなものがあります。

• 相続人が極めて多数で、戸籍収集や相続人の把握に長期間を要する場合
• 遺言の有効性や相続人の範囲について争いがある場合
• 申請義務者本人に重い病気などの事情がある場合
• 配偶者からの暴力などにより、安全上の理由から避難している場合
• 経済的に困窮し、登記申請に必要な費用を負担することが難しい場合

ただし、正当な理由に該当するかは個別の事情を踏まえて判断されます。

「仕事が忙しかった」「手続きが面倒だった」「不動産を使っていなかった」といった事情だけで、必ず正当な理由として認められるとは限りません。

相続登記を進める基本的な流れ

相続登記を進める場合、一般的には次のような手順で準備します。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 亡くなった方の戸籍を収集する
3. 法律上の相続人を確定する
4. 亡くなった方が所有していた不動産を調査する
5. 登記事項証明書を取得して現在の名義を確認する
6. 遺産分割協議を行う
7. 必要に応じて遺産分割協議書を作成する
8. 登記申請に必要な書類を準備する
9. 不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する

遺言書の有無、相続人の人数、不動産の名義、遺産分割の内容によって、必要な手続きや書類は異なります。

相続登記で必要になりやすい書類

相続登記では、一般的に次のような書類が必要になります。

• 登記申請書
• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等
• 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書など不動産の評価額がわかる書類
• 遺産分割協議書
• 相続人の印鑑証明書
• 遺言書がある場合は遺言書

法定相続情報一覧図の写しを利用することで、戸籍謄本等の束の提出を省略できる場合があります。

必要書類は相続の方法によって異なるため、上記の書類がすべてのケースで必要になるわけではありません。

相続登記は自分で申請できますか

相続人本人が相続登記を申請することは可能です。

ただし、相続関係や不動産の内容が複雑な場合は、必要書類の判断や申請書の作成が難しくなることがあります。

次のようなケースでは、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

• 相続人が多い
• 数世代前の相続登記が終わっていない
• 遺産分割協議によって取得者を決める
• 不動産が複数の市区町村にある
• 共有持分や私道持分がある
• 登記簿上の住所と亡くなったときの住所がつながらない
• 期限が迫っている

相続登記の申請代理や、法務局へ提出する登記申請書の作成は、司法書士または弁護士の業務範囲です。

行政書士に相談できること

行政書士は、相続登記そのものを代理して申請することはできません。

一方で、相続登記やその他の相続手続きを進める前提となる、次のような業務を支援できる場合があります。

• 戸籍収集
• 相続人調査
• 相続関係説明図の作成
• 法定相続情報一覧図の作成支援
• 相続財産の整理
• 相続人全員の合意に基づく遺産分割協議書の作成
• 預貯金の解約や名義変更に必要な書類の準備

相続人同士で争いがある場合や、交渉が必要な場合は弁護士、相続税の申告や税額の判断は税理士、相続登記は司法書士の専門分野です。

どの専門家へ相談すべきかわからない場合は、まず相続全体の状況を整理し、必要な手続きを確認するところから始めるとよいでしょう。

青梅市で相続登記が終わっていない不動産がある方へ

青梅市や周辺地域では、親が住んでいた実家、利用していない土地、山林、空き家などが、亡くなった方の名義のまま残っていることがあります。

特に、昔から家族が所有している不動産では、現在の相続人が把握しているよりも前の世代の名義になっている場合があります。

登記名義が祖父母や曾祖父母のままになっていると、複数世代の相続関係を調べる必要があり、戸籍収集や相続人の確認に時間がかかります。

また、相続人が青梅市外や東京都外に住んでいる場合、書類の収集や話し合いが進まず、手続きが先送りになりやすい傾向があります。

2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の義務化の対象です。

心当たりのある不動産がある場合は、まず固定資産税の納税通知書や登記事項証明書を確認し、現在の名義を調べましょう。

相続登記の義務化に関するよくある質問

相続登記は必ずしなければなりませんか

不動産を相続により取得したことを知った場合、原則として相続登記の申請が必要です。

2024年4月1日から申請が義務化されており、正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

昔の相続も義務化の対象ですか

2024年4月1日より前に発生した相続でも、相続登記が終わっていない不動産は義務化の対象です。

2024年4月1日より前に不動産を相続したことを知っていた場合の期限は、2027年3月31日です。取得したことを同日以降に知った場合は、その知った日から3年以内となります。

相続人同士の話し合いがまとまらない場合はどうすればよいですか

期限内に通常の相続登記をすることが難しい場合は、相続人申告登記を利用して、申請義務を履行する方法があります。

ただし、相続人申告登記だけでは不動産を売却できず、遺産分割成立後には改めて相続登記が必要です。

相続人同士で争いがある場合は、弁護士への相談が必要です。

過料を支払えば相続登記をしなくてもよいのでしょうか

過料を支払えば相続登記の義務がなくなるわけではありません。

過料の対象になった場合でも、相続登記の申請義務は残ります。

不動産を売却する予定がなくても登記は必要ですか

売却予定の有無にかかわらず、不動産を相続により取得した場合は、原則として期限内に相続登記を申請する必要があります。

価値の低い土地や山林も対象ですか

不動産の価値や利用状況にかかわらず、相続により取得した土地や建物は対象となります。

「価値がない」「利用していない」という理由だけで、相続登記が不要になるわけではありません。

相続登記を行政書士に依頼できますか

相続登記の申請代理や登記申請書の作成は、司法書士または弁護士の業務範囲です。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図、法定相続情報一覧図の作成支援、相続人全員の合意に基づく遺産分割協議書の作成などを支援できる場合があります。

相続登記を先送りせず早めに状況を確認しましょう

相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続により取得したことを知った日から、原則として3年以内の申請が必要になりました。

正当な理由なく申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続であっても、未登記の不動産は義務化の対象です。

相続登記を放置すると、相続人が増える、戸籍収集が複雑になる、売却の準備や手続きに支障が出る、空き家の管理が難しくなるなど、過料以外にも多くの問題が生じます。

不動産の名義が亡くなった方や祖父母のままになっている場合は、まず登記状況と相続人の範囲を確認してください。

青梅相続相談センターへご相談ください

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域で相続にお悩みの方からのご相談を受け付けています。

相続登記そのものは司法書士の専門分野ですが、その前提となる戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図、法定相続情報一覧図の作成支援、遺産分割協議書の作成などについてご相談いただけます。

「親名義の実家が残っている」「祖父母名義の土地がある」「誰が相続人なのかわからない」「どの専門家に相談すべきかわからない」という方は、まず現在の状況を整理するところから始めましょう。

紛争性のある相談は弁護士、相続登記は司法書士、相続税の申告は税理士など、相談内容に応じて適切な専門家への相談が必要となる場合があります。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事情に対する法的判断を行うものではありません。