不動産を相続したら、まず何から始めればよいのでしょうか
親や家族が亡くなり、実家・土地・建物・空き家などの不動産を相続することになった場合、「何から手をつければよいかわからない」と感じる方は少なくありません。
不動産の相続では、預貯金の解約とは違い、名義変更や相続登記、固定資産税、空き家管理、売却の可否など、複数の問題が関係してきます。
特に、相続人が複数いる場合や、実家を誰が引き継ぐのか決まっていない場合には、早めに状況を整理しておかないと、後になって手続きが進まなくなることがあります。
この記事では、不動産を相続したときに最初に確認すべきこと、手続きの流れ、名義変更の注意点、放置した場合のリスクについて解説します。
不動産相続で最初に確認すべきこと
不動産を相続したときは、いきなり名義変更や売却を考えるのではなく、まず相続の全体像を確認することが重要です。
最初に確認したいのは、主に次のような点です。
- 亡くなった方が所有していた不動産はどこにあるか
- 土地・建物の名義は誰になっているか
- 相続人は誰か
- 遺言書があるか
- 不動産を誰が引き継ぐのか
- 売却するのか、住むのか、貸すのか、空き家として管理するのか
- 住宅ローンや借入れが残っていないか
- 固定資産税や管理費の負担があるか
不動産は、預貯金のように簡単に分けられる財産ではありません。そのため、相続人同士で十分に話し合い、今後の方針を決める必要があります。
不動産相続の基本的な流れ
不動産を相続した場合、一般的には次のような流れで手続きを進めます。
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人を調査する
- 相続財産を調査する
- 不動産の評価や権利関係を確認する
- 相続人全員で遺産分割協議を行う
- 遺産分割協議書を作成する
- 相続登記により不動産の名義変更を行う
- 売却・居住・賃貸・管理など今後の方針を進める
この中で特に重要なのが、「相続人の確定」と「遺産分割協議」です。
誰が相続人になるのかが確定していないまま話し合いを進めても、後から別の相続人が判明すれば、協議をやり直さなければならない可能性があります。
まず遺言書の有無を確認する
不動産相続では、最初に遺言書があるかどうかを確認します。
遺言書がある場合、不動産を誰に相続させるかが指定されていることがあります。その場合は、原則として遺言書の内容に沿って手続きを進めます。
一方、遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い、誰が不動産を相続するのかを決める必要があります。
自宅や金庫、重要書類の保管場所、公証役場、法務局の自筆証書遺言書保管制度などを確認し、遺言書の有無を調べましょう。
相続人を確定する
不動産の名義変更や遺産分割協議を行うには、まず相続人を確定する必要があります。
相続人を確定するためには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集め、配偶者、子ども、親、兄弟姉妹など、法律上の相続人を確認します。
戸籍を確認してみると、家族が把握していなかった相続人が判明することもあります。
相続人の一部を除いたまま遺産分割協議をしてしまうと、その協議は無効になる可能性があります。そのため、不動産相続では戸籍収集と相続人調査を慎重に行うことが大切です。
なお、戸籍は2024年3月から、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて取得できる「広域交付制度」が始まりました。これにより、遠方の役所から取り寄せる手間が軽くなる場合があります。
相続財産としての不動産を確認する
次に、亡くなった方が所有していた不動産を確認します。
不動産を確認する方法としては、固定資産税の納税通知書、名寄帳、登記事項証明書、権利証、登記識別情報通知などを確認します。
特に注意したいのは、自宅以外にも土地や古い建物、共有持分、私道持分などを所有している場合です。
相続人が把握していない不動産が残っていると、後から名義変更が必要になったり、売却時に手続きが止まったりすることがあります。
不動産の名義変更とは何か
相続した不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更する手続きが相続登記です。
一般的には「不動産の名義変更」と呼ばれることもありますが、正確には法務局で行う登記手続きです。
相続登記を行うことで、不動産の所有者が相続人に変更されます。
相続登記をしないまま放置すると、売却や担保設定ができないだけでなく、次の相続が発生したときに関係者が増え、手続きが複雑になる可能性があります。
相続登記は義務化されています
相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。
不動産を相続したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
すぐに遺産分割がまとまらない場合でも、「相続人である旨の申出（相続人申告登記）」を行えば、いったん登記の義務を果たしたものとして扱われます。ただし、その後に遺産分割が成立した場合は、成立の日から3年以内に改めて相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続であっても、まだ相続登記をしていない不動産については義務化の対象になります。
「昔から親名義のままになっている土地がある」「祖父母名義の不動産がそのままになっている」という場合も、早めに確認することをおすすめします。
遺産分割協議書が必要になるケース
遺言書がない場合、不動産を誰が相続するかについて、相続人全員で話し合う必要があります。
この話し合いを遺産分割協議といいます。
相続人全員で合意ができたら、その内容を遺産分割協議書として書面にまとめます。
不動産の相続登記では、遺産分割協議書が必要になるケースが多くあります。
遺産分割協議書には、不動産の表示、誰が相続するのか、相続人全員の署名押印などを正確に記載する必要があります。
内容に不備があると、相続登記やその後の手続きで支障が出ることがあるため、慎重に作成しましょう。
不動産を相続する方法の種類
不動産を相続する方法には、いくつかのパターンがあります。
一人の相続人が不動産を取得する方法
もっともシンプルなのは、相続人のうち一人が不動産を取得する方法です。
たとえば、長男が実家を相続し、他の相続人は預貯金を取得するという形です。
不動産の管理や売却の判断がしやすくなる一方で、相続財産のバランスによっては他の相続人との調整が必要になります。
相続人同士で共有する方法
不動産を複数の相続人で共有名義にする方法もあります。
ただし、共有名義にすると、売却や賃貸、大規模修繕などの際に共有者の同意が必要になることがあります。
兄弟姉妹で共有したまま放置すると、次の世代に権利が分かれていき、将来的に処分が難しくなることもあります。
安易に共有名義にするのではなく、将来の管理や売却まで考えて判断することが大切です。
売却して現金で分ける方法
相続した不動産に誰も住まない場合や、相続人全員で公平に分けたい場合には、不動産を売却して現金で分ける方法があります。
これを換価分割といいます。
売却する場合も、原則として相続登記を行い、名義を相続人に変更してから売却手続きを進める必要があります。
一人が取得して他の相続人に代償金を払う方法
一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人に金銭を支払って調整する方法もあります。
これを代償分割といいます。
実家を残したい場合や、事業用不動産を特定の相続人が引き継ぎたい場合に使われることがあります。
ただし、代償金を支払う資金が必要になるため、事前に支払い能力を確認しておく必要があります。
空き家を相続した場合の注意点
実家や古い建物を相続したものの、誰も住む予定がない場合は、空き家として管理する必要があります。
空き家を放置すると、建物の老朽化、草木の繁茂、近隣への迷惑、防犯上の問題、固定資産税の負担などが発生します。
また、管理が不十分な状態が続くと、行政から指導を受ける可能性もあります。
相続した空き家については、次のような選択肢を早めに検討しましょう。
- 相続人の誰かが住む
- 売却する
- 賃貸に出す
- 解体して土地として活用する
- 定期的に管理する体制を作る
「とりあえずそのままにしておく」という判断は、将来的に費用や手間が増える原因になりやすいため注意が必要です。
不動産相続でよくあるトラブル
不動産相続では、次のようなトラブルが起こることがあります。
- 誰が実家を相続するかで兄弟姉妹がもめる
- 不動産の評価額について意見が分かれる
- 共有名義にした後、売却に同意しない相続人がいる
- 遠方に住んでいて空き家の管理ができない
- 相続登記を長年放置して相続人が増えてしまった
- 不動産はあるが現金が少なく、相続税や代償金の支払いに困る
- 古い建物の解体費用や管理費用を誰が負担するかで揉める
不動産は金額が大きく、感情的な問題も絡みやすい財産です。
特に実家の相続では、「思い出があるから残したい」という気持ちと、「誰も住まないなら売却したい」という現実的な判断が対立することもあります。
話し合いが難しくなる前に、早めに情報を整理し、必要に応じて専門家に相談することが大切です。
相続税がかかる可能性にも注意する
不動産を相続した場合、相続税がかかる可能性があります。
相続税は、すべての相続で必ず発生するわけではありません。相続財産の総額が基礎控除額を超える場合に、申告や納税が必要になる可能性があります。
相続税の申告期限は、原則として相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
不動産がある相続では、評価額の確認や小規模宅地等の特例の検討が必要になる場合があります。
相続税の判断や申告は税理士の専門分野です。税金が発生しそうな場合や、申告が必要か判断できない場合は、早めに税理士へ相談しましょう。
不動産相続で必要になりやすい書類
不動産相続では、状況に応じてさまざまな書類が必要になります。
代表的な書類は次のとおりです。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍
- 相続人の戸籍
- 相続人の住民票
- 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
- 固定資産評価証明書
- 登記事項証明書
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 遺言書がある場合は遺言書
必要書類は、遺言書の有無、法定相続分で登記するか、遺産分割協議によるか、不動産の内容などによって変わります。
戸籍の収集や相続人調査は時間がかかることもあるため、早めに準備を始めることをおすすめします。
行政書士に相談できること
不動産相続では、行政書士に相談できることと、他の専門家に相談すべきことがあります。
行政書士に相談しやすい内容としては、次のようなものがあります。
- 相続手続き全体の流れの確認
- 戸籍収集
- 相続人調査
- 相続関係説明図の作成
- 遺産分割協議書の作成
- 預貯金や各種相続手続きに関する書類作成
- 相続財産の整理
一方で、相続登記は司法書士、相続税の申告は税理士、相続人同士の紛争や交渉は弁護士の専門分野です。
どこに相談すべきかわからない場合は、まず相続全体の状況を整理するところから始めるとよいでしょう。
青梅市周辺で不動産を相続した方へ
青梅市や周辺地域で実家、土地、空き家などを相続した場合、地域の事情を踏まえて手続きを進めることが大切です。
たとえば、青梅市内の実家を相続したものの、相続人は都外に住んでいるというケースでは、空き家の管理や売却の判断が遅れやすくなります。
また、古い土地や建物では、登記名義が亡くなった方より前の世代のままになっていることもあります。
このような場合、相続人調査や戸籍収集に時間がかかることがあります。
不動産相続は、放置するほど手続きが複雑になりやすい分野です。早めに状況を整理し、必要な手続きを確認しましょう。
不動産を相続したときに放置してはいけない理由
不動産相続でよくないのは、「今すぐ困っていないから」と放置してしまうことです。
相続登記をしないまま時間が経つと、次のような問題が起こる可能性があります。
- 売却したいときにすぐ売れない
- 相続人が亡くなり、関係者が増える
- 遺産分割協議が難しくなる
- 固定資産税だけを払い続けることになる
- 空き家の管理責任があいまいになる
- 相続登記義務化による期限の問題が出る
不動産は、使っていなくても税金や管理の負担が発生します。
「いつか考えよう」と先送りにするのではなく、相続が発生した段階で早めに方向性を決めることが大切です。
まとめ
不動産を相続したら、まず遺言書の有無、相続人、相続財産、不動産の名義や権利関係を確認しましょう。
そのうえで、誰が不動産を相続するのか、売却するのか、住むのか、管理するのかを相続人同士で話し合う必要があります。
不動産相続では、遺産分割協議書の作成や相続登記、空き家管理、相続税など、複数の手続きが関係します。
特に相続登記は義務化されているため、名義変更を後回しにしないことが重要です。
青梅市周辺で不動産や空き家を相続した方は、まず現在の状況を整理し、必要な手続きを確認するところから始めましょう。
青梅相続相談センターへご相談ください
青梅相続相談センターでは、青梅市周辺で相続にお悩みの方に向けて、相続手続きに関するご相談を受け付けています。
不動産を相続したものの、何から始めればよいかわからない方、相続人調査や戸籍収集、遺産分割協議書の作成でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
相続登記、相続税、紛争性のあるご相談など、他の専門家の対応が必要な場合には、内容に応じて適切な専門家への相談が必要となることもご案内いたします。
まずは、現在の状況を整理することから始めてみましょう。