ご相談内容

奥多摩町に実家がある方から、「高齢の父が介護施設へ入所した後、自宅を売却する可能性があるため、元気なうちに家族信託を検討したい」というご相談をいただきました。

ご相談者様のお父様は、奥多摩町内の戸建て住宅で一人暮らしをしていました。しかし、足腰が弱くなり、日常生活にも家族の支援が必要になっていました。

今後は介護施設への入所を予定しており、入所後に自宅へ戻ることが難しい場合には、空き家として維持するのではなく、売却して施設費用や生活費に充てることも検討していました。

一方で、お父様の判断能力が低下してからでは、自宅の売却手続きを進めることが難しくなるのではないかと心配され、ご相談に来られました。

ご相談前のお悩み

ご相談者様は、主に次のような不安を抱えていました。

• 父が施設へ入所した後、自宅を誰が管理するのか決まっていない
• 空き家の状態が長く続くと、建物の老朽化が進む可能性がある
• 父の判断能力が低下した後でも、自宅を売却できるのか分からない
• 自宅の売却代金を施設費用や医療費に充てたい
• 売却する時期を誰がどのように判断するのか決めておきたい
• 家族信託と成年後見制度のどちらが適しているのか分からない

今回の相談では、相続発生後の不動産処分ではなく、お父様が存命中に自宅を適切に管理し、必要に応じて売却できる仕組みを整えることが課題でした。

自宅売却を早めに検討した理由

不動産を売却する際には、所有者本人の意思確認や契約手続きが必要です。

所有者であるお父様の判断能力が低下した後では、家族が代わりに売却したいと考えても、そのまま手続きを進められない可能性があります。

また、施設への入所後に自宅が空き家になると、固定資産税、火災保険料、庭の管理費、建物の修繕費などが継続して発生します。

奥多摩町の実家は、ご相談者様の住まいから距離があり、頻繁に建物の状態を確認することも難しい状況でした。

そのため、お父様が契約内容を理解できるうちに、将来の管理と売却について方針を決めることになりました。

家族信託を検討した目的

今回のケースで家族信託を検討した主な目的は、お父様の判断能力が低下した後も、自宅を適切に管理し、必要な場合には売却できる状態を整えることでした。

ご相談者様である長男へ自宅の管理を任せ、売却代金をお父様の施設費用、医療費、生活費などに使用する仕組みを検討しました。

家族信託は、財産を管理する家族が自由に不動産を処分するための制度ではありません。

誰のために財産を管理するのか、どのような場合に売却できるのか、売却代金を何に使うのかを契約内容で明確にする必要があります。

最初に確認したポイント

家族信託を具体的に検討する前に、次の事項を確認しました。

• お父様が家族信託の内容を理解できる状態か
• お父様自身が将来の自宅売却を希望しているか
• 土地と建物の名義が誰になっているか
• 住宅ローンや抵当権が残っていないか
• 共有名義となっている不動産がないか
• 施設入所後に自宅へ戻る可能性があるか
• 売却を判断する条件をどのように定めるか
• 売却代金をどの費用に使用するか

特に重要だったのは、お父様本人が自宅の将来についてどのように考えているかという点です。

家族が管理しやすいという理由だけで売却方針を決めるのではなく、本人の希望を確認したうえで検討する必要があります。

自宅の権利関係を確認

自宅を家族信託の対象にする場合、最初に不動産の権利関係を確認する必要があります。

今回のケースでは、土地と建物はお父様の単独名義でした。また、住宅ローンは完済しており、金融機関の抵当権も抹消されていることを確認しました。

仮に不動産が夫婦や兄弟との共有名義であれば、お父様が所有する持分だけを信託の対象とすることになります。

共有者がいる場合には、家族信託を利用しても、不動産全体を自由に売却できるとは限りません。

そのため、登記事項証明書などを確認し、誰がどの権利を持っているのかを把握することが重要です。

施設入所後すぐに売却するかを検討

お父様は、施設へ入所した後でも、体調が回復すれば自宅へ戻りたいという希望を持っていました。

そのため、施設入所と同時に自宅を売却するのではなく、一定期間は建物を維持する方針を検討しました。

一方で、長期間利用しない建物を維持し続けると、管理費用や修繕費が増える可能性があります。

そこで、次のような条件をもとに、売却を検討することにしました。

• 医師や施設の意見から、自宅へ戻る見込みが低いと判断された場合
• 施設での生活が一定期間以上継続した場合
• 建物の維持管理費が過大になった場合
• 大規模な修繕が必要となった場合
• 施設費用や医療費の支払いに資金が必要となった場合
• お父様本人が売却を希望した場合

売却の条件をできる限り具体的にすることで、管理を任された長男が判断に迷わないようにすることを検討しました。

自宅を売却するまでの管理方法

売却まで一定期間自宅を残す場合には、その間の管理方法を決めておく必要があります。

今回のケースでは、ご相談者様が遠方に住んでいたため、家族だけですべての管理を行うのは難しい状況でした。

そこで、次のような管理方法を検討しました。

• 定期的に建物内を換気する
• 屋根や外壁に破損がないか確認する
• 庭木の剪定や雑草の除去を業者へ依頼する
• 郵便物を定期的に回収する
• 水道や電気の契約を必要な範囲で維持する
• 火災保険の契約内容を確認する
• 近隣からの連絡を受けられる体制を整える

自宅を信託財産に含めるだけでなく、管理費用を支払うための預貯金もあわせて信託の対象にする方法を検討しました。

自宅の売却代金をどう使うか

今回の相談では、自宅を売却した場合の代金を、お父様の生活を支えるために使用する方針でした。

想定した主な使途は、次のとおりです。

• 介護施設の入居費や月額利用料
• 通院費や入院費
• 介護用品や生活用品の購入費
• 施設以外で必要となる生活費
• 税金や保険料の支払い
• 将来の医療・介護に備えるための資金

売却代金は、管理を任された長男個人の財産になるわけではありません。

家族信託の目的に従い、お父様のために管理する必要があります。

売却代金を長男個人の口座へ混ぜてしまうと、財産の管理状況が分からなくなるため、信託財産として分けて管理することが重要です。

売却価格の判断方法も検討

不動産を売却する場合、価格をどのように決めるかも重要です。

家族や知人へ安い価格で売却すると、後から他の家族に不信感を持たれたり、税務上の確認が必要になったりする可能性があります。

今回のケースでは、複数の不動産会社へ査定を依頼し、周辺の取引事例や建物の状態を踏まえて売却価格を検討する方針としました。

また、売却までに測量、境界確認、残置物の処分、建物の解体などが必要になる可能性も確認しました。

売却価格だけでなく、売却に必要な費用を含めて判断する必要があります。

奥多摩町の不動産で確認したい点

山間部や広い土地を含む不動産では、一般的な住宅地とは異なる確認事項が生じることがあります。

今回の実家についても、次の点を事前に確認することになりました。

• 公道へ接しているか
• 隣接地との境界が明確になっているか
• 未登記の建物や増築部分がないか
• 敷地内に山林や農地が含まれていないか
• 上下水道や浄化槽の状況
• 家財や大型家具などの残置物がどの程度あるか
• 売却前に修繕や解体が必要か

不動産の状況によっては、売却までに時間や費用がかかる場合があります。

施設費用が必要になってから売却準備を始めるのではなく、早い段階で不動産の状態を確認しておくことが大切です。

不動産を信託する場合は登記が必要

自宅を家族信託の対象にする場合には、法務局で信託に関する登記を行う必要があります。

不動産の登記申請は司法書士の業務範囲であるため、具体的な手続きは司法書士と連携して進める必要があります。

登記上は財産を管理する家族の名義が表示されますが、自宅をその家族へ贈与したという意味ではありません。

管理を任された家族は、信託契約の目的に従って不動産を管理します。

税金については個別確認が必要

自宅を売却した場合には、譲渡所得に関する税金が発生する可能性があります。

また、家族信託の設計内容や、売却代金の管理方法によっても、税務上の確認が必要になる場合があります。

居住用財産に関する特例を利用できるかどうかなど、具体的な税金の判断は税理士の業務範囲です。

そのため、売却を具体的に進める段階では、税理士へ相談することをご案内しました。

家族信託と成年後見制度の違い

ご相談者様からは、「父が認知症になった後に成年後見制度を利用すればよいのではないか」という質問がありました。

成年後見制度は、本人の判断能力が低下した後に、家庭裁判所が選任した成年後見人などが本人を支援する制度です。

成年後見制度を利用した場合、自宅の売却について家庭裁判所の許可が必要になることがあります。特に本人の居住用不動産を処分する場合には、慎重な手続きが求められます。

家族信託は、本人が元気なうちに、自宅の管理や売却に関する希望を契約として定める方法です。

制度ごとに目的や手続きが異なるため、財産管理だけでなく、生活上の支援も含めて検討する必要があります。

家族信託だけでは対応できないこと

家族信託を利用しても、本人に代わって医療行為へ同意したり、すべての施設契約を当然に行えたりするわけではありません。

家族信託は、主に預貯金や不動産などの財産を管理するための仕組みです。

本人の生活や身上面の支援については、任意後見制度など別の仕組みを検討する場合があります。

また、家族間ですでに自宅の売却をめぐる争いがある場合には、家族信託の契約作成だけで解決することはできません。紛争性がある場合は、弁護士への相談が必要です。

自宅を売却した後の財産管理

自宅を売却すると、不動産という財産が現金に変わります。

売却後は、代金をどの口座で管理するのか、毎月どの程度を施設費用として使用するのかを決める必要があります。

今回のケースでは、売却代金を信託財産として引き続き管理し、お父様の施設費用や医療費へ充てる方法を検討しました。

また、長男が支出の記録を残し、定期的に他の家族へ管理状況を報告する方針も確認しました。

亡くなった後の財産の引継ぎも検討

お父様が亡くなった時点で売却代金が残っている場合、その財産を誰へ引き継ぐかも決めておく必要があります。

家族信託では、契約が終了する条件と、終了時に残った財産を受け取る人を定めることができます。

一方、自宅以外の財産や、家族信託の対象にしていない財産については、遺言書などによる別の対策が必要になる場合があります。

生前の自宅管理と、亡くなった後の相続をあわせて整理することが大切です。

相談後の対応

ご相談後、ご家族はお父様を交えて、施設入所後の自宅の取扱いについて話し合いました。

話し合いの結果、施設へ入所してすぐには売却せず、自宅へ戻る可能性を考慮して一定期間は維持する方針となりました。

そのうえで、自宅へ戻ることが難しくなった場合や、施設費用の支払いに資金が必要になった場合には、長男が売却を進められるよう、家族信託を具体的に検討することになりました。

また、自宅の登記事項、境界、建物の状態などを確認し、不動産会社から査定を受ける準備も始めました。

不動産の信託登記については司法書士、将来の売却に伴う税務については税理士へ確認しながら進める方針となりました。

今回の事例のポイント

今回の事例のポイントは、施設へ入所して自宅が空き家になった後ではなく、お父様が元気なうちに売却の可能性を検討したことです。

自宅売却を家族へ任せる場合は、誰に任せるかだけでなく、どのような条件で売却するのか、売却代金を何に使用するのかまで決める必要があります。

また、自宅へ戻る可能性を考慮し、施設入所後すぐには売却しないという本人の希望も契約内容へ反映することを検討しました。

本人の希望と、将来必要になる施設費用や管理負担の両方を考えて準備することが重要です。

自宅売却について早めに相談した方がよいケース

次のような状況がある場合は、親の判断能力が十分にあるうちに相談することをおすすめします。

• 親が一人暮らしをしており、施設入所を予定している
• 施設入所後に自宅が空き家になる可能性がある
• 子どもが実家から離れた場所に住んでいる
• 将来、自宅を売却して施設費用に充てたい
• 親が認知症になった後の売却手続きが心配
• 自宅を売却する条件や時期を決めておきたい
• 売却代金を家族が適切に管理できるようにしたい

本人が元気なうちの検討が重要です

家族信託は、財産を持つ本人が契約内容を理解し、自分の意思で契約することが前提です。

認知症などによって判断能力が大きく低下した後では、新たに家族信託契約を結ぶことが難しくなる可能性があります。

施設入所が決まってから慌てて準備するのではなく、将来の生活について話し合える段階で、自宅の管理や売却方針を整理することが大切です。

奥多摩町で自宅売却や家族信託を相談したい方へ

奥多摩町や青梅市周辺で、親の施設入所後の自宅管理や、将来の売却に不安がある方は、早めに相談することが重要です。

青梅相続相談センターでは、本人の希望、家族構成、不動産の状況などを確認し、家族信託、任意後見、遺言書など、検討すべき選択肢を整理します。

不動産の信託登記や売却に伴う登記は司法書士、税務上の判断は税理士、家族間ですでに争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

行政書士が対応できる書類作成や相談の範囲と、他の専門家へ依頼すべき範囲を分けてご案内します。

まとめ

今回の事例では、奥多摩町で一人暮らしをする高齢の父親が施設へ入所した後に備え、自宅の売却を見据えて家族信託を検討しました。

施設入所後すぐには自宅を売却せず、本人が戻る可能性を考慮して一定期間は維持する方針としました。

そのうえで、自宅へ戻ることが難しくなった場合や、施設費用が必要になった場合には、長男が売却を進め、売却代金を父親の生活や介護のために管理できる仕組みを検討しました。

親の自宅を将来売却する可能性がある場合は、誰が、いつ、どのような条件で売却し、代金を何に使うのかを、本人が元気なうちに整理することが大切です。