ご相談内容

羽村市にある二世帯住宅で暮らす方から、「母が認知症になった後も、家の修繕や管理を続けられるよう、家族信託を検討したい」というご相談をいただきました。

ご相談者様は、70代のお母様と二世帯住宅で暮らす長女です。建物は玄関や台所が分かれた二世帯構造になっており、1階にお母様、2階に長女夫婦が住んでいました。

土地と建物はいずれもお母様の単独名義でした。固定資産税や火災保険料、大きな修繕費などはお母様が負担し、日常的な清掃や簡単な補修は長女夫婦が行っていました。

お母様は現在、自分で財産を管理できていましたが、最近になって物忘れが増えてきました。将来、給湯器の交換や屋根の修繕などが必要になったときに、お母様の判断能力が低下していると、契約や支払いが難しくなるのではないかと心配されていました。

ご相談前のお悩み

ご相談者様は、主に次のような不安を抱えていました。

• 母が認知症になった後、二世帯住宅の大規模修繕を行えるのか分からない
• 修繕費を母名義の預貯金から支払えるようにしたい
• 母が施設へ入所した場合も、長女夫婦が住み続けられるようにしたい
• 空いた親世帯部分を賃貸する可能性も考えておきたい
• 土地と建物が母名義のため、長女だけで管理を決めてよいのか不安
• 遠方に住む長男にも、管理方針を理解してもらいたい
• 家の管理と、将来の相続を分けて整理したい

今回の相談では、二世帯住宅を誰が相続するかという問題だけではなく、お母様が存命中に判断能力を失った場合でも、建物の維持管理を継続できる仕組みを整えることが課題でした。

二世帯住宅の管理で家族信託を検討した理由

建物を所有している方の判断能力が低下すると、大規模な修繕契約や建替え、賃貸借契約などを本人が行うことが難しくなる場合があります。

家族が一緒に住んでいても、所有者本人に代わって、当然に不動産を処分したり、高額な修繕契約を締結したりできるわけではありません。

今回の二世帯住宅は築年数が経過しており、今後、屋根、外壁、給排水設備などの修繕が必要になる可能性がありました。

また、お母様が介護施設へ入所した場合には、親世帯部分を空室のままにするのか、長女夫婦が使用するのか、第三者へ賃貸するのかを判断する必要があります。

そこで、お母様が元気なうちに、土地と建物の管理を長女へ任せる方法として家族信託を検討することになりました。

今回の家族信託で目指したこと

今回のケースで目指したのは、二世帯住宅を長女へ直ちに譲ることではありません。

お母様の居住と生活を守りながら、将来必要となる建物の管理や修繕を長女が行える状態を整えることが目的でした。

具体的には、次のような対応を想定しました。

• 固定資産税や火災保険料を支払う
• 屋根、外壁、給湯器などの修繕を手配する
• 住宅設備の交換契約を行う
• 母が施設へ入所した後も建物を管理する
• 親世帯部分の使用方法を検討する
• 必要に応じて賃貸や売却を検討する
• 建物の管理状況を家族へ報告する

家族信託によって管理を任された家族は、信託契約の目的に従い、本人のために財産を管理する必要があります。

最初に確認したポイント

家族信託の内容を検討する前に、次の事項を確認しました。

• お母様が契約内容を理解し、自分の意思を示せる状態か
• 土地と建物の名義が誰になっているか
• 住宅ローンや抵当権が残っていないか
• 二世帯住宅の建築費を誰が負担したか
• 長女夫婦が住み始めた際の約束や契約があるか
• 毎年必要となる維持管理費はいくらか
• 今後想定される大規模修繕の内容
• お母様が施設へ入所した場合の希望
• 遠方に住む長男がどのように考えているか

二世帯住宅では、所有名義と実際に居住している人が異なることがあります。

また、建築費やリフォーム費用を子ども世帯が負担している場合には、家族間の認識が異なることもあるため、過去の経緯を確認することが重要です。

土地と建物の名義を確認

今回のケースでは、土地と建物はいずれもお母様の単独名義でした。

長女夫婦は建築費の一部を負担していましたが、建物の持分は持っておらず、登記上は所有者ではありませんでした。

そのため、長女夫婦が長年住み、建物の管理を手伝っていたとしても、お母様に代わって自由に修繕や賃貸、売却を決められる状態ではありませんでした。

家族信託を検討する際には、実際の居住状況だけで判断せず、不動産の登記事項を確認する必要があります。

お母様の居住を最優先にする方針

お母様は、体調が許す限り、現在の二世帯住宅で暮らし続けたいと希望していました。

そのため、家族信託の内容を検討する際も、長女の管理のしやすさだけではなく、お母様が安心して住み続けられることを最優先としました。

お母様が自宅で暮らしている間は、親世帯部分を本人の居住のために使用し、長女が勝手に賃貸や改装を行わない方針です。

また、お母様が一時的に入院した場合でも、すぐに親世帯部分の用途を変更するのではなく、本人が戻る可能性を考慮することにしました。

将来必要となる修繕を整理

二世帯住宅は一般的な戸建て住宅よりも、設備が多い場合があります。

今回の住宅にも、世帯ごとに台所、浴室、給湯設備があり、設備交換時の費用が大きくなる可能性がありました。

ご家族と一緒に、今後想定される修繕を整理しました。

• 屋根や外壁の補修
• 給湯器の交換
• 水道管や排水設備の修理
• 浴室や台所設備の交換
• 玄関や階段の手すり設置
• 段差を減らすための改修
• エアコンや電気設備の交換
• 火災報知器や防犯設備の更新

設備が故障してから対応を考えるのではなく、誰が業者へ依頼し、どの財産から費用を支払うかを事前に決めておくことが重要です。

修繕費を支払うための預貯金も検討

不動産だけを家族信託の対象にしても、修繕費や税金を支払う資金がなければ、継続的な管理が難しくなることがあります。

そこで今回のケースでは、二世帯住宅とあわせて、建物の維持管理に使用する預貯金の一部も信託財産とする方法を検討しました。

想定した主な支出は、次のとおりです。

• 固定資産税
• 火災保険料や地震保険料
• 定期点検の費用
• 設備交換費用
• 緊急時の修繕費
• お母様の生活に必要な住宅改修費

一方で、お母様が日常生活で自由に使用する預貯金まで、すべて信託の対象にする必要はありません。

本人が管理する生活資金と、建物管理のために長女へ任せる資金を分ける方針を検討しました。

長女が担当する管理業務を明確にする

今回のケースでは、二世帯住宅に同居している長女が、財産を管理する人の候補となりました。

長女は建物の状態を日常的に確認できるため、修繕が必要な箇所を早く把握できる立場にありました。

一方で、同居しているというだけで、すべての判断を長女へ任せることには注意が必要です。

そこで、長女が担当する管理業務を具体的に整理しました。

• 建物の不具合を確認する
• 修繕業者から見積りを取得する
• 信託財産から修繕費を支払う
• 税金や保険料の支払いを管理する
• 修繕内容と支出を記録する
• 高額な支出について家族へ報告する
• 母の生活環境を維持するために必要な対応を行う

管理内容と権限を明確にすることで、長女が判断に迷いにくくなり、他の家族にも管理状況を説明しやすくなります。

お母様が施設へ入所した後の利用方法

ご家族が特に心配していたのが、お母様が介護施設へ入所した後の親世帯部分の取扱いでした。

考えられる選択肢として、次の方法がありました。

• お母様が戻る可能性を考え、そのまま維持する
• 長女夫婦が親世帯部分も使用する
• 親族の一時的な居住場所として使用する
• 第三者へ賃貸する
• 建物全体を売却する

今回のケースでは、施設入所後すぐに用途を変更せず、お母様が自宅へ戻る見込みを確認する期間を設けることにしました。

その後、自宅へ戻ることが難しくなった場合には、維持費や建物の状態を踏まえ、長女が利用方法を検討できるようにする方針です。

親世帯部分を賃貸する場合の注意点

親世帯部分を第三者へ賃貸する場合には、単に空いている部屋を貸すという判断だけでは進められません。

玄関、電気、水道、ガスの設備が完全に分かれているか、長女世帯の生活に影響がないかなどを確認する必要があります。

また、賃貸借契約、家賃管理、修繕負担、入居者対応など、新たな管理業務が発生します。

今回の相談では、家族信託契約で賃貸を認めるかどうか、認める場合はどのような条件にするかを検討しました。

賃貸による収入が発生する場合には、所得税などの税務上の確認が必要になるため、具体的な判断は税理士へ相談する必要があります。

二世帯住宅を売却する可能性も確認

お母様が施設へ入所し、長女夫婦も将来転居することになった場合には、二世帯住宅全体を売却する可能性があります。

所有者であるお母様の判断能力が低下した後では、家族が希望しても、そのまま売却手続きを進められない場合があります。

そこで、一定の条件を満たした場合に、長女が売却を検討できる内容を家族信託へ盛り込むか確認しました。

想定した条件には、次のようなものがあります。

• お母様が自宅へ戻る見込みがなくなった場合
• 長女夫婦が転居することになった場合
• 建物の老朽化により多額の修繕費が必要になった場合
• お母様の施設費用や医療費の支払いに資金が必要になった場合
• 建物を維持することが現実的でなくなった場合

不動産の信託登記や、売却時の登記手続きについては、司法書士との連携が必要です。

遠方に住む長男への説明

お母様には、長女のほかに、県外で暮らす長男がいました。

長女だけで家族信託を進めると、長男から見れば、同居している長女が母親の不動産と預貯金を自由に管理しているように見える可能性があります。

そこで、契約を具体化する前に、長男を含めた家族で話し合うことにしました。

話し合いでは、次の内容を共有しました。

• 家族信託は長女へ不動産を贈与するものではないこと
• お母様の生活と建物の維持を目的とすること
• 修繕費などの支出は記録を残すこと
• 高額な修繕や売却については長男にも報告すること
• 亡くなった後の相続は別に整理する必要があること

家族信託は本人と財産を管理する人との契約ですが、将来の誤解を減らすためには、他の家族にも目的や管理方法を説明することが大切です。

建築費を負担した長女夫婦の立場も整理

今回の二世帯住宅では、建築時に長女夫婦も費用の一部を負担していました。

しかし、土地と建物の登記名義はお母様だけであり、費用負担について書面は残されていませんでした。

このような場合、長女夫婦は「自分たちも建築費を出した」と考えていても、他の家族はその金額や経緯を把握していないことがあります。

そこで、建築当時の振込記録や契約書などを可能な範囲で確認し、家族間で経緯を共有することにしました。

家族信託によって過去の費用負担が自動的に清算されるわけではないため、財産管理とは分けて整理する必要があります。

家族信託と相続対策を分けて検討

今回の相談では、家族信託による生前の建物管理と、お母様が亡くなった後の相続を分けて検討しました。

家族信託は、主にお母様の存命中に二世帯住宅を管理するための仕組みです。

一方、お母様が亡くなった後に土地と建物を長女が取得するのか、長男とどのように財産を分けるのかは、別に整理する必要があります。

信託契約の終了時に残った財産を誰へ引き継ぐかを定める方法もありますが、信託の対象外となる預貯金やその他の財産については、遺言書の作成も検討する必要があります。

共有名義にするかどうかも慎重に判断

二世帯住宅を長女と長男が共有で相続すれば、金額上は公平に見える場合があります。

しかし、長女夫婦が住み続ける住宅を、居住していない長男と共有することになると、将来の修繕や売却について意見調整が必要になります。

今回のケースでは、二世帯住宅の具体的な承継方法については、家族信託とは別に、家族全体の財産内容を確認して検討することにしました。

相続人間ですでに意見の対立がある場合や、財産分割について交渉が必要な場合には、弁護士へ相談する必要があります。

不動産を家族信託する場合の登記

土地や建物を家族信託の対象にする場合には、信託に関する登記が必要です。

不動産の登記申請は司法書士の業務範囲であるため、具体的な登記手続きについては司法書士と連携して進めます。

また、住宅ローンや抵当権が残っている場合には、金融機関との契約内容を確認する必要があります。

不動産の名義や担保の状況によって、進め方が異なる場合があります。

家族信託だけでは対応できないこと

家族信託は、不動産や預貯金などの財産を管理するための仕組みです。

家族信託を利用しても、お母様に代わって医療行為へ同意したり、すべての生活上の契約を当然に行えたりするわけではありません。

判断能力が低下した後の生活支援や契約手続きについては、任意後見制度など、別の仕組みを検討する場合があります。

また、税金の計算や税務上の判断は税理士、不動産登記は司法書士、家族間の紛争や交渉は弁護士の業務範囲となります。

相談後の対応

ご相談後、お母様、長女夫婦、長男で、二世帯住宅の将来について話し合いました。

話し合いの結果、お母様が自宅で暮らしている間は、現在の居住環境を維持することを最優先としました。

そのうえで、お母様の判断能力が低下した後は、長女が建物の修繕や維持費の支払いを行えるよう、二世帯住宅と管理用の預貯金を家族信託の対象とする方向で検討することになりました。

お母様が施設へ入所した場合は、一定期間は親世帯部分を維持し、自宅へ戻る可能性が低くなった時点で、使用方法や売却を検討する方針です。

不動産の信託登記については司法書士、賃貸や売却に伴う税務については税理士へ確認しながら、具体的な契約内容を整理することになりました。

今回の事例のポイント

今回の事例のポイントは、二世帯住宅に住む家族が日常的に建物を管理していても、所有者本人の判断能力が低下すると、大きな修繕や売却が難しくなる可能性を早めに確認したことです。

また、建物だけでなく、修繕費や固定資産税を支払うための預貯金もあわせて管理する方法を検討しました。

二世帯住宅では、所有者、居住者、建築費を負担した人が異なることがあります。

家族信託を検討する際には、現在の名義だけでなく、これまでの費用負担、家族の居住状況、将来の利用方法まで整理することが重要です。

二世帯住宅について早めに相談した方がよいケース

次のような状況がある場合は、将来の管理方法について早めに相談することをおすすめします。

• 親名義の二世帯住宅に子ども世帯が同居している
• 親の認知症や施設入所に備えたい
• 建物の大規模修繕が近づいている
• 子ども世帯が建築費やリフォーム費用を負担している
• 親世帯部分が将来空室になる可能性がある
• 空いた部分の賃貸や建物全体の売却を検討している
• 同居していない兄弟姉妹にも管理方針を説明しておきたい

本人が元気なうちの検討が重要です

家族信託は、財産を持つ本人が契約内容を理解し、自分の意思で契約を結ぶことが前提です。

認知症などによって判断能力が大きく低下した後では、新たに家族信託契約を結ぶことが難しくなる可能性があります。

二世帯住宅では、複数の家族の生活に影響するため、本人の判断能力が十分にあるうちに、居住者や他の家族を交えて話し合うことが大切です。

羽村市で二世帯住宅や家族信託を相談したい方へ

羽村市や青梅市周辺で、親名義の二世帯住宅の管理や、将来の認知症対策に不安がある方は、早めに相談することが重要です。

青梅相続相談センターでは、建物の名義、居住状況、家族構成、本人の希望などを確認し、家族信託、任意後見、遺言書など、検討すべき選択肢を整理します。

不動産の信託登記や相続登記は司法書士、税務上の判断は税理士、家族間ですでに争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

行政書士が対応できる書類作成や相談の範囲と、他の専門家へ依頼すべき範囲を分けてご案内します。

まとめ

今回の事例では、羽村市の二世帯住宅で暮らす高齢のお母様について、将来の認知症に備えて家族信託を検討しました。

土地と建物はお母様名義でしたが、長女夫婦が同居し、日常的な建物管理を行っていました。

お母様の判断能力が低下した後も、長女が修繕や維持費の支払いを行えるよう、二世帯住宅と管理用の預貯金を信託財産とする方法を検討しました。

二世帯住宅の将来を考える際は、誰が住んでいるかだけでなく、誰が所有し、誰が費用を負担し、将来誰が管理するのかを、本人が元気なうちに整理しておくことが大切です。