ご相談内容

あきる野市に賃貸物件を所有する高齢のお父様について、「父の判断能力が低下した後も、家族が賃貸物件を管理できるようにしておきたい」というご相談をいただきました。

お父様は70代後半で、あきる野市内に自宅と小規模な賃貸アパートを所有していました。

賃貸アパートには複数の入居者がおり、家賃の入金確認、管理会社との連絡、設備故障への対応、固定資産税や修繕費の支払いなどは、お父様自身が行っていました。

これまでは大きな問題なく管理できていましたが、最近は管理会社から受けた連絡の内容を忘れたり、同じ修繕費を二度支払いそうになったりすることがありました。

長男であるご相談者様は、将来お父様が認知症になった場合、賃貸借契約の更新や修繕、家賃の管理を誰が行うのか不安を感じ、家族信託について相談されました。

ご相談前のお悩み

ご相談者様は、主に次のような不安を抱えていました。

• 父の判断能力が低下した後も家賃を受け取れるのか
• 入居者から設備故障の連絡があった場合に対応できるのか
• 賃貸借契約の更新や新規契約を長男が行えるようにしたい
• 固定資産税や修繕費を賃料収入から支払えるようにしたい
• 管理会社との契約を長男へ引き継げるのか分からない
• 将来、多額の修繕が必要になった場合に備えたい
• 賃貸経営を続けられなくなった場合の売却も検討したい

今回の相談では、親が亡くなった後の賃貸物件相続ではなく、お父様が存命中に判断能力を失った場合の管理体制を整えることが課題でした。

賃貸物件は継続的な管理が必要な財産です

賃貸物件は、所有しているだけで収入を得られる財産ではありません。

入居者との契約、家賃の入金確認、建物の点検、設備故障への対応、修繕費や税金の支払いなど、継続的な管理が必要です。

所有者の判断能力が低下すると、本人による契約や重要な判断が難しくなる場合があります。

家族が管理を手伝っていたとしても、所有者本人に代わって当然に賃貸借契約を締結したり、不動産を売却したりできるわけではありません。

そのため、お父様が契約内容を理解できるうちに、賃貸物件の管理を誰へ任せるのか決めておくことになりました。

今回、家族信託を検討した目的

今回の家族信託で目指したのは、賃貸アパートを長男へ贈与することではありません。

お父様が元気なうちは賃料収入をお父様の生活費として使用し、将来判断能力が低下した後は、長男が賃貸物件を管理できるようにすることが目的でした。

具体的には、次のような管理を想定しました。

• 入居者や管理会社との連絡
• 家賃や更新料の受領
• 賃貸借契約の更新
• 空室が出た場合の入居者募集
• 建物や設備の点検
• 修繕業者への依頼
• 固定資産税や保険料の支払い
• 必要になった場合の売却

長男が財産を自由に使うのではなく、お父様の生活と財産を守る目的で管理する仕組みを検討しました。

最初に確認したポイント

家族信託の内容を検討する前に、次の事項を確認しました。

• お父様が家族信託の内容を理解できる状態か
• お父様自身が長男へ賃貸物件管理を任せたいと考えているか
• 土地と建物の名義が誰になっているか
• アパートローンや抵当権が残っていないか
• 管理会社との契約内容
• 入居者との賃貸借契約の状況
• 毎月の賃料収入と管理費用
• 今後予定される修繕の内容
• 賃貸経営を将来も続けたいか
• 売却する可能性があるか

賃貸物件では、所有者、借入先、管理会社、入居者など複数の関係者がいるため、現在の契約状況を整理することが重要です。

不動産の名義と借入れを確認

今回の賃貸アパートは、土地と建物のいずれもお父様の単独名義でした。

建築時のアパートローンは残っており、土地と建物には金融機関の抵当権が設定されていました。

借入れや抵当権がある不動産を家族信託の対象にする場合には、金融機関との契約内容を確認する必要があります。

家族信託契約を結んだからといって、借入金の返済義務や融資契約が自動的に長男へ移るわけではありません。

また、金融機関との契約によっては、信託を設定する前に金融機関への相談や承諾が必要となる場合があります。

管理会社との契約内容を整理

賃貸アパートの管理業務の一部は、不動産管理会社へ委託されていました。

管理会社は、家賃の集金、入居者からの問い合わせ対応、退去時の立会いなどを行っていました。

一方、大規模な修繕や新しい入居者との契約条件については、お父様の確認が必要となっていました。

そこで、管理会社との契約書を確認し、次の内容を整理しました。

• 管理会社へ委託している業務
• 所有者本人の承認が必要となる事項
• 修繕費用を管理会社が判断できる範囲
• 家賃や敷金の管理方法
• 契約者を変更する場合の手続き
• 家族信託を利用した場合の管理会社の対応

家族信託契約書だけを作成するのではなく、実際に管理を委託している会社へも、必要となる手続きを確認することが大切です。

賃貸借契約の状況を一覧にする

入居者ごとの契約状況についても確認しました。

賃貸借契約の開始日、契約期間、家賃、敷金、更新時期などが、複数の書類に分かれて保管されていました。

そこで、次の情報を一覧にしました。

• 部屋番号
• 契約開始日と更新時期
• 毎月の家賃と共益費
• 敷金や保証金の金額
• 保証会社の利用状況
• 家賃の滞納状況
• 過去の修繕履歴
• 契約書の保管場所

財産管理を家族へ引き継ぐ場合は、不動産そのものだけでなく、入居者との契約状況も共有する必要があります。

家賃収入の管理方法を確認

賃貸物件から得られる家賃は、お父様名義の預金口座へ入金されていました。

同じ口座から、ローン返済、管理会社への手数料、修繕費、固定資産税なども支払われていました。

家族信託を利用する場合には、信託した賃貸物件から生じる収入と支出を分かりやすく管理する必要があります。

そこで、家賃収入や管理費用を確認できる専用の管理方法を整えることを検討しました。

利用できる口座や必要な手続きは金融機関によって異なる場合があるため、家族信託契約を作成する前に確認する方針としました。

家賃収入を何に使用するか

家族信託によって長男が家賃を管理するようになっても、家賃収入が長男のものになるわけではありません。

今回のケースでは、家賃収入を主に次の費用へ使用する方針を検討しました。

• アパートローンの返済
• 管理会社への手数料
• 固定資産税
• 火災保険料や地震保険料
• 建物や設備の修繕費
• 入居者募集に必要な費用
• お父様の生活費
• お父様の医療費や介護費

賃料収入をどの費用へ優先的に使用するのかを整理し、長男が判断に迷わないようにすることが重要です。

長男へ任せる管理権限を検討

今回のケースでは、あきる野市の近隣に住み、すでに賃貸物件の管理を手伝っている長男を、財産を管理する人の候補としました。

長男へ任せる権限として、次の内容を検討しました。

• 家賃や更新料を受け取る
• 管理会社と連絡を取る
• 賃貸借契約を更新する
• 空室の入居者を募集する
• 設備故障の修繕を依頼する
• 税金、保険料、管理費を支払う
• 必要な範囲で建物を改修する
• 一定の条件を満たした場合に売却を検討する

権限が狭すぎると、緊急の修繕や契約更新へ対応できない可能性があります。

一方で、長男が自由に賃貸物件を売却できる内容にすると、お父様の希望に反する処分が行われるおそれがあります。

必要な管理権限と、制限すべき事項を分けて検討しました。

日常修繕と大規模修繕を分けて考える

賃貸物件では、給湯器の故障、水漏れ、エアコンの不具合など、急な修繕が必要になることがあります。

入居者の生活に影響する故障について、家族全員の同意を待っていては対応が遅れる可能性があります。

そこで、日常的な修繕については、長男が必要に応じて管理会社や業者へ依頼できるようにする方針を検討しました。

一方、外壁塗装、屋根の改修、給排水管の交換など、高額な大規模修繕については、他の家族へ事前に説明する方法を検討しました。

通常の管理と大きな投資判断を分けることで、迅速な対応と財産管理の透明性を両立しやすくなります。

今後必要となる修繕費を確認

賃貸アパートは築年数が経過しており、数年以内に外壁や屋根の修繕が必要になる可能性がありました。

過去の修繕履歴を確認したところ、給湯器やエアコンなどは個別に交換していましたが、建物全体の大規模修繕は長期間行っていませんでした。

そこで、次のような費用を見込むことにしました。

• 外壁塗装
• 屋根や防水部分の補修
• 給排水管の修繕
• 共用部分の照明交換
• 階段や手すりの補修
• 各部屋の給湯器やエアコンの交換
• 退去後の原状回復工事
• 空室対策のための設備更新

家賃収入をすべて生活費へ使用せず、将来の修繕に備える資金を確保することが重要です。

空室が生じた場合の対応

賃貸物件では、入居者が退去し、空室が生じることがあります。

空室期間が長くなれば、家賃収入が減少する一方で、ローン返済や固定資産税などの支出は続きます。

今回のケースでは、長男が管理会社と相談しながら、次の対応を検討できるようにする方針としました。

• 室内の原状回復工事
• 家賃や募集条件の見直し
• 設備の追加や交換
• 入居者募集の方法の変更
• 管理会社の変更
• 長期空室となった場合の賃貸経営継続の見直し

家族信託契約では、現在の管理を続けるだけでなく、将来の状況変化に対応できる内容を検討する必要があります。

家賃滞納や契約違反への対応

今回の賃貸アパートでは大きな家賃滞納はありませんでしたが、将来、入居者との問題が生じる可能性はあります。

家賃の支払いが遅れた場合の連絡や、保証会社への手続きなどは、管理会社が対応する契約になっていました。

ただし、賃貸借契約の解除や明渡しをめぐって争いになった場合には、家族信託だけで解決することはできません。

入居者との法的な交渉や紛争対応が必要となる場合には、弁護士へ相談する必要があります。

家族信託は賃貸物件を管理する仕組みですが、賃貸トラブルを強制的に解決する制度ではありません。

売却を検討する条件を整理

お父様は、できる限り賃貸経営を続けたいと希望していました。

一方で、建物の老朽化が進み、多額の修繕費が必要になった場合には、売却した方がよい可能性もありました。

そこで、次のような状況になった場合に、長男が売却を検討できるようにするかを確認しました。

• 長期間にわたり空室が増えた場合
• 家賃収入でローンや維持費を賄えなくなった場合
• 大規模修繕の費用が過大になった場合
• 建物の安全性に問題が生じた場合
• お父様の医療費や介護費に資金が必要となった場合
• お父様本人が売却を希望した場合

売却する条件を明確にすることで、お父様の希望を尊重しながら、経営状況の悪化にも備えることを検討しました。

売却代金の管理もあわせて検討

賃貸物件を売却すると、不動産が現金に変わります。

家族信託の内容によっては、売却代金を引き続き信託財産として管理することを検討できます。

今回のケースでは、売却代金をお父様の施設費用、医療費、生活費などに使用する方針を検討しました。

売却代金は、管理を担当する長男個人の財産になるわけではありません。

信託契約の目的に従い、お父様のために分けて管理する必要があります。

他の家族への報告方法を決める

お父様には、長男のほかに遠方で暮らす長女がいました。

長男だけが家賃収入や修繕費を管理すると、長女から見れば財産の動きが分かりにくくなる可能性があります。

そこで、長男が一定期間ごとに次の情報を長女へ共有する方針を検討しました。

• 家賃収入の合計
• 管理会社へ支払った費用
• ローンの返済額
• 税金や保険料の支払額
• 修繕内容と支出額
• 空室や家賃滞納の状況
• 信託財産の預金残高
• 今後予定している大規模修繕

すべての修繕について長女の同意を必要とすると、緊急対応が難しくなります。

日常的な管理は長男が行い、定期的に収支や管理状況を報告する方法を検討しました。

長男が管理できなくなった場合への備え

長男自身が病気になったり、転居したりして、賃貸物件の管理を続けられなくなる可能性もあります。

そこで、長男が管理できなくなった場合の後継者についても検討しました。

今回のケースでは、長女を後継者の候補としましたが、遠方に住んでいるため、実際の物件管理は管理会社へ引き続き委託する方針です。

家族が日常的な現地対応をすべて行わなくても、管理会社を利用しながら、契約や支払いの判断を行うことは検討できます。

最初の管理者だけでなく、将来の後継者と管理会社との関係まで整理しておくことが重要です。

不動産を信託する場合は登記が必要です

賃貸物件の土地や建物を家族信託の対象にする場合には、信託に関する登記が必要です。

不動産の登記申請は司法書士の業務範囲となるため、具体的な登記手続きについては司法書士と連携する必要があります。

また、アパートローンや抵当権がある場合には、金融機関との契約内容や必要な手続きを確認する必要があります。

家族だけで契約書を作成し、金融機関や登記手続きを確認せずに進めることは避けるべきです。

税務上の取扱いは税理士へ確認

賃貸物件から得られる家賃収入には、所得税などの税務が関係します。

家族信託を利用した場合でも、財産から利益を受ける人や契約内容によって、所得を申告する人や税務上の取扱いを確認する必要があります。

また、不動産を売却した場合には、譲渡所得に関する税金が発生する可能性があります。

家族信託の設定、家賃収入の申告、不動産売却に伴う税額など、具体的な税務判断は税理士の業務範囲です。

今回のケースでも、契約内容を確定する前に、必要に応じて税理士へ確認する方針としました。

家族信託と成年後見制度の違い

ご相談者様からは、「父が認知症になってから成年後見制度を利用すればよいのではないか」という質問もありました。

成年後見制度は、判断能力が低下した本人の財産管理や契約手続きを法的に支援する制度です。

一方、家族信託は、本人が元気なうちに、管理する財産や権限を契約で決めておく仕組みです。

賃貸物件の管理や修繕、売却などを家族へ任せたい場合には、本人の希望を具体的に契約へ反映できる家族信託を検討する余地があります。

ただし、家族信託だけでは、信託していない財産の管理や、本人の生活上の契約すべてに対応できるわけではありません。

家族信託だけでは解決できないこと

家族信託は、賃貸物件と管理用の預貯金を管理するための仕組みです。

家族信託を利用しても、入居者との紛争、家賃滞納に関する法的交渉、建物の明渡し請求などを行政書士や家族が自由に代理できるわけではありません。

紛争性のある賃貸問題については、弁護士へ相談する必要があります。

不動産の信託登記は司法書士、所得税や譲渡所得などの税務判断は税理士の業務範囲です。

また、本人の施設入所契約や信託していない財産の管理については、任意後見制度など別の仕組みを検討する場合があります。

亡くなった後の賃貸物件の引継ぎも検討

今回の家族信託では、お父様が亡くなった後に、賃貸物件を誰へ引き継ぐのかも検討しました。

長男は今後も賃貸経営を続ける意思があり、長女は不動産の取得よりも預貯金による承継を希望していました。

そこで、賃貸物件は長男へ引き継ぎ、長女には他の財産を残す方法を検討しました。

ただし、家族信託の対象にしていない財産については、遺言書などによる別の相続対策が必要になる場合があります。

家族信託契約と遺言書の内容が矛盾しないよう、財産全体を確認することが重要です。

相談後の対応

ご相談後、お父様、長男、長女で、賃貸物件の将来管理について話し合いました。

話し合いの結果、お父様が元気なうちは引き続き賃貸経営に関与し、将来判断能力が低下した後は長男が管理を引き継ぐ方向で検討することになりました。

賃貸アパートと管理用の預貯金を家族信託の対象とし、家賃の受領、修繕、契約更新、税金の支払いなどを長男が行える内容を検討しました。

一方、大規模修繕や売却については、一定の条件を定め、長女にも管理状況を報告する方針としました。

アパートローンと抵当権が残っていたため、金融機関へ事前に確認し、不動産の信託登記については司法書士、家賃収入や売却に伴う税務については税理士へ相談しながら進めることになりました。

今回の事例のポイント

今回の事例のポイントは、認知症になった後の預金管理だけでなく、継続的な契約や修繕が必要となる賃貸物件の管理体制を整えたことです。

賃貸物件では、家賃を受け取るだけでなく、入居者対応、契約更新、空室対策、修繕、税金の支払いなど、さまざまな管理業務が発生します。

また、アパートローンや抵当権が残っている場合には、家族信託契約だけでなく、金融機関との契約も確認する必要があります。

誰に賃貸物件を任せるかだけでなく、管理権限、収支の記録、家族への報告、売却条件、後継者まで決めておくことが重要です。

賃貸物件について早めに相談した方がよいケース

次のような状況がある場合は、本人が元気なうちに賃貸物件の管理方法を相談することをおすすめします。

• 高齢の親がアパートや貸家を所有している
• 親だけが賃貸借契約や管理状況を把握している
• 家賃管理や入居者対応を将来家族へ任せたい
• 建物の大規模修繕が近づいている
• アパートローンや抵当権が残っている
• 親の判断能力が低下した後の契約更新が心配
• 賃貸経営を続けるか、将来売却するか決めていない
• 家賃収入や修繕費を家族間で確認できるようにしたい

本人が元気なうちの相談が重要です

家族信託は、財産を持つ本人が契約内容を理解し、自分の意思で契約を結ぶことが前提です。

認知症などによって判断能力が大きく低下した後では、新たに家族信託契約を結ぶことが難しくなる可能性があります。

賃貸物件では、入居者や管理会社との契約が継続しているため、管理に支障が出てから対応するのではなく、本人が希望を説明できる段階で準備することが大切です。

あきる野市で賃貸物件の家族信託を相談したい方へ

あきる野市や青梅市周辺で、高齢の親が所有する賃貸物件の管理や認知症対策に不安がある方は、早めに相談することが重要です。

青梅相続相談センターでは、物件の名義、管理会社との契約、家賃収入、借入れ、家族構成、本人の希望などを確認し、家族信託や遺言書など、検討すべき選択肢を整理します。

不動産の信託登記や相続登記は司法書士、家賃収入や不動産売却に関する税務判断は税理士、入居者との紛争や法的な交渉は弁護士への相談が必要です。

行政書士が対応できる契約書作成や相談の範囲と、他の専門家へ依頼すべき範囲を分けてご案内します。

まとめ

今回の事例では、あきる野市に賃貸アパートを所有する高齢のお父様について、将来の認知症に備えて家族信託を検討しました。

お父様の判断能力が低下した後も、長男が家賃管理、契約更新、入居者対応、修繕、税金の支払いなどを行える仕組みを整えることが目的でした。

また、大規模修繕や売却の条件、長女への収支報告、長男が管理できなくなった場合の後継者についても検討しました。

親名義の賃貸物件について家族信託を検討する際は、不動産だけでなく、入居者との契約、管理会社、家賃口座、借入れ、修繕計画、税務などを含めて整理することが大切です。