兄弟で不動産を相続するときは分け方に注意が必要です

親が亡くなり、兄弟姉妹で実家や土地を相続することになった場合、「兄弟で平等に共有すればよい」と考える方も少なくありません。

しかし、不動産は預貯金のように簡単に分けられる財産ではありません。

兄弟で共有名義にすると、将来の売却、賃貸、解体、大規模修繕などを行う際に、共有者同士の調整が必要になります。

相続した時点では関係が良好でも、結婚、転居、病気、認知症、死亡などによって、それぞれの事情や考え方が変わることもあります。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分が配偶者や子どもへ相続され、共有者が増えていく可能性があります。

兄弟で不動産を相続するときは、目先の公平さだけで共有名義を選ばず、将来の利用、管理、売却まで考えて分け方を決めることが重要です。

兄弟で不動産を相続する前に確認すること

不動産の分け方を話し合う前に、まず相続関係と不動産の状況を確認します。

主に確認したい項目は次のとおりです。

• 遺言書があるか
• 法律上の相続人は誰か
• 土地と建物の名義は誰か
• 不動産以外に預貯金や有価証券があるか
• 住宅ローンや借金が残っていないか
• 不動産の評価額や売却価格の目安
• 誰かがその不動産に住んでいるか
• 今後、住む・売る・貸すなどの希望があるか
• 固定資産税や修繕費を誰が負担しているか

不動産だけを切り離して考えるのではなく、預貯金、借金、その他の財産を含めた相続財産全体を確認することが大切です。

遺言書があるか確認する

亡くなった方が遺言書を残している場合、不動産を取得する人が指定されていることがあります。

有効な遺言書がある場合は、原則としてその内容に沿って相続手続きを進めます。

確認する遺言書には、主に次のようなものがあります。

• 自宅などに保管された自筆証書遺言
• 公証役場で作成された公正証書遺言
• 法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言書

自宅などで封印のある遺言書を発見した場合は、勝手に開封してはいけません。

公正証書遺言や法務局で保管された自筆証書遺言を除き、自筆証書遺言は原則として家庭裁判所で検認を受ける必要があります。

戸籍を集めて相続人を確定する

遺産分割協議を始める前に、法律上の相続人を確定します。

兄弟だけが相続人だと思っていても、亡くなった方の配偶者、前婚の子、認知した子など、家族が把握していなかった相続人が存在することがあります。

相続人を確認するためには、原則として亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等を集めます。

相続人の一部を除外して行った遺産分割協議は、無効になる可能性があります。

家族の認識だけで判断せず、戸籍に基づいて正確に確認しましょう。

不動産の名義と権利関係を確認する

法務局で登記事項証明書を取得し、土地と建物の名義や権利関係を確認します。

実家として使われていた不動産でも、次のような状態になっている場合があります。

• 土地は父名義、建物は母名義になっている
• 祖父母名義のまま相続登記されていない
• 親族との共有名義になっている
• 私道の共有持分がある
• 住宅ローンの抵当権が残っている
• 建物の一部が未登記になっている

数世代前の名義のままになっている場合は、現在の相続人へ名義変更する前に、過去の相続関係を確認する必要があります。

不動産の評価額を確認する

兄弟で不動産を分けるときは、その不動産にどの程度の価値があるのかを確認します。

不動産には、目的によって異なる複数の価格があります。

• 固定資産税評価額
• 相続税評価額
• 公示価格や基準地価
• 不動産会社による査定額
• 実際に売却できる価格

固定資産税評価額と実際の売却価格が同じになるとは限りません。

一人の相続人が不動産を取得し、他の兄弟へ代償金を支払う場合は、どの価格を基準にするかで意見が分かれることがあります。

複数の不動産会社へ査定を依頼するなど、客観的な資料を用意して話し合うことが重要です。

兄弟で不動産を相続する4つの分け方

兄弟で不動産を相続する方法には、主に次の4つがあります。

1. 一人が不動産を取得する現物分割
2. 一人が取得して他の兄弟へ金銭を支払う代償分割
3. 不動産を売却して代金を分ける換価分割
4. 兄弟で共有名義にする共有分割

それぞれにメリットと注意点があるため、家族の事情や不動産の利用予定に合わせて選びます。

方法1：一人が不動産を取得する現物分割

現物分割とは、相続財産をそのままの形で相続人へ分ける方法です。

たとえば、長男が実家を取得し、次男が預貯金を取得する方法があります。

一人が不動産を所有するため、共有名義に比べて、売却、賃貸、修繕などの判断をしやすくなります。

一方で、不動産と預貯金の価値が大きく異なる場合は、兄弟間で公平に分けることが難しくなります。

実家を取得する人だけが多くの財産を受け取る形になると、他の兄弟から不満が出る可能性があります。

方法2：代償分割

代償分割とは、一人の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ金銭などを支払う方法です。

たとえば、兄が実家を相続し、弟へ実家の価値に応じた代償金を支払う方法があります。

実家に住み続けたい人がいる場合や、事業用不動産を特定の相続人が引き継ぐ場合に利用されることがあります。

代償分割のメリット

• 不動産を共有名義にせずに済む
• 実家や事業用不動産を残せる
• 他の兄弟にも一定の財産を分配できる
• 将来の売却や管理の意思決定をしやすい

代償分割の注意点

• 不動産を取得する人に代償金を支払う資力が必要
• 不動産の評価方法で意見が分かれることがある
• 代償金の支払時期や方法を明確にする必要がある
• 遺産分割協議書の記載が不明確だと税務上の問題が生じる可能性がある

代償金を分割払いにする場合は、支払回数、支払期限、振込先、支払いが滞った場合の対応なども明確にしておきましょう。

方法3：換価分割

換価分割とは、相続した不動産を売却し、売却代金から必要な費用を差し引いた残額を兄弟で分ける方法です。

不動産を現金化するため、兄弟で比較的公平に分けやすくなります。

換価分割のメリット

• 不動産を現金で分けられる
• 共有状態を残さずに済む
• 固定資産税や管理費の負担を終了できる
• 空き家の管理問題を解消できる

換価分割の注意点

• 兄弟全員が売却に合意する必要がある
• 希望価格で売却できるとは限らない
• 仲介手数料や測量費などが発生する
• 売却益が出た場合は譲渡所得税が発生する可能性がある
• 遺産分割協議書に売却と代金分配の内容を明確に記載する必要がある

換価分割では、誰が売却手続きを行うか、費用をどのように差し引くか、残額をどの割合で分けるかを事前に決めておきましょう。

方法4：兄弟で共有名義にする

兄弟が法定相続分などに応じて不動産を共同で所有する方法です。

たとえば、兄と弟がそれぞれ2分の1の持分で実家を相続するケースがあります。

共有名義は、相続時に現金を用意せず、不動産を形式上公平に分けられる点がメリットです。

しかし、共有名義は問題を先送りするだけになることもあります。

誰が住むのか、誰が管理するのか、修繕費をどう負担するのか、将来売却するのかを決めていないまま共有すると、後から対立しやすくなります。

共有名義の主なリスク

兄弟で不動産を共有する場合には、次のようなリスクがあります。

1. 不動産全体の売却に共有者全員の合意が必要になる
2. 賃貸・解体・大規模修繕で意見が対立する
3. 固定資産税や管理費の負担でもめる
4. 共有者の一人が亡くなると権利関係が複雑になる
5. 共有持分が第三者へ渡る可能性がある

リスク1：不動産全体を一人の判断で売却できない

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

兄は売却したいが、弟は思い出のある実家を残したいという場合、兄だけの判断で不動産全体を売却することはできません。

売却価格についても、早く売るために価格を下げたい人と、時間をかけても高く売りたい人に意見が分かれることがあります。

相続時には意見が一致していても、数年後に生活状況が変われば、考え方も変わる可能性があります。

リスク2：賃貸・解体・大規模修繕で意見が対立する

共有不動産について、賃貸する、建物を解体する、大規模な修繕を行うなどの場面では、共有者同士の調整が必要になります。

たとえば、一人は賃貸して家賃収入を得たいと考え、もう一人は解体して土地を売りたいと考えることがあります。

修繕費を負担できる人と負担できない人がいる場合も、方針を決めにくくなります。

共有名義にする場合は、将来の管理方針や意思決定の方法をあらかじめ話し合っておく必要があります。

リスク3：固定資産税や管理費でもめる

共有名義の不動産には、固定資産税、火災保険料、修繕費、除草費、空き家管理費などが発生します。

兄が実家に住み、弟は別の場所で生活している場合、費用を兄が全額負担するのか、持分に応じて兄弟で負担するのかが問題になることがあります。

一人が長期間費用を立て替えると、後から精算を求めた際にトラブルになる可能性があります。

次の事項を文書で決めておくと、認識の違いを減らせます。

• 固定資産税を誰が支払うか
• 日常的な管理費を誰が負担するか
• 修繕が必要になった場合の負担割合
• 一人が居住する場合の使用条件
• 家賃収入がある場合の分配方法

リスク4：共有者の一人が亡くなると権利関係が複雑になる

共有者である兄弟の一人が亡くなると、その人の共有持分は配偶者や子どもなどへ相続されます。

兄弟2人の共有だった不動産が、兄の配偶者、兄の子ども、弟など、複数人の共有になる可能性があります。

その後も相続が繰り返されると、甥、姪、さらにその子どもへ権利が移り、共有者が増えていきます。

共有者が増えるほど、連絡や話し合いが難しくなり、不動産を売却・活用しにくくなります。

リスク5：共有持分が第三者へ渡る可能性がある

共有者は、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却できる場合があります。

兄弟の一人が自分の持分を第三者へ売却すると、家族以外の第三者が共有者になる可能性があります。

また、共有者の一人に借金があり、その人の持分が差し押さえられることも考えられます。

第三者が共有者になると、持分の買取りや不動産全体の売却を求められるなど、問題が複雑になる可能性があります。

共有持分だけを売却することはできますか

共有者は、原則として自分の共有持分を売却できます。

しかし、共有持分だけを購入する人は、不動産全体を自由に利用できるわけではありません。

そのため、不動産全体を売却する場合と比べて、共有持分の売却価格は低くなる傾向があります。

共有持分の専門業者へ売却した後、他の共有者との間で持分の買取りや共有物分割をめぐる問題が生じることもあります。

共有持分だけを売却する前に、兄弟間で不動産全体を売却できないか、他の共有者が持分を買い取れないかを検討しましょう。

兄弟で分け方を絞るための相談前チェック

同じ実家でも、住み続けたい人の有無や代償金の準備によって、比較する方法は変わります。兄弟それぞれが次の項目を埋め、希望と支払える金額を分けて持ち寄ると、相談すべき点を整理できます。表は結論を自動で決めるものではありません。

持参する資料は、登記事項証明書、固定資産税の資料、不動産の査定資料、相続財産・負債の一覧、これまでの維持費の記録などです。まだ取得していない資料は「不明」と記し、家族の推測で金額を埋めないようにしましょう。合意がないまま協議書への署名を急がず、意見が対立している場合は弁護士、登記は司法書士、税務上の取扱いは税理士へ確認してください。

一人が実家に住み続ける場合の注意点

兄弟のうち一人が、亡くなった親と同居していた実家に住み続けるケースがあります。

長年実家に住んでいたとしても、それだけで実家を単独で相続できるとは限りません。

遺言書がない場合は、他の相続財産を含めて、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。

一人が実家を取得する場合は、次のような方法で調整することがあります。

• 他の兄弟が預貯金を取得する
• 実家を取得する人が代償金を支払う
• 他の不動産や有価証券で差額を調整する

共有名義にしたうえで一人だけが住む場合は、固定資産税、修繕費、使用料などの扱いを決めておくことが重要です。

兄弟の一人が不動産の売却に反対する場合

兄弟の一人でも売却に反対すると、共有不動産全体の任意売却は難しくなります。

まずは、不動産の査定額、維持費、修繕費、利用予定など、客観的な資料を用意して話し合います。

売却に反対する人が不動産を取得し、他の兄弟の持分を買い取る方法も考えられます。

それでも合意できない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停などを検討することがあります。

すでに遺産分割が終わり、通常の共有状態になっている場合は、共有物分割について別の法的手続きが問題になることもあります。

兄弟間で意見が対立し、交渉や裁判所の手続きが必要な場合は、弁護士へ相談してください。

遺産分割協議書には何を書くのでしょうか

兄弟全員の話し合いがまとまったら、その内容を遺産分割協議書にまとめます。

不動産については、住所だけでなく、登記事項証明書に記載された所在、地番、家屋番号、地目、地積、構造、床面積などを正確に記載します。

分割方法に応じて、次のような事項も明確にします。

• 不動産を取得する相続人
• 取得する持分
• 代償金の金額と支払期限
• 換価分割の場合の売却方法
• 売却代金から控除する費用
• 売却代金の分配割合
• 売却までの管理費用の負担

遺産分割協議書には、相続人全員が署名し、実印を押印します。

相続登記などでは、相続人全員の印鑑証明書も必要になることがあります。

兄弟で共有名義にする場合に決めておきたいこと

事情があり共有名義にする場合は、少なくとも次の事項を事前に話し合い、可能であれば書面に残しましょう。

• 誰が不動産を管理するか
• 鍵を誰が保管するか
• 固定資産税の負担割合
• 修繕費や保険料の負担割合
• 一人が使用する場合の条件
• 賃貸する場合の家賃の分配方法
• 売却を検討する時期
• 売却価格の決め方
• 持分を第三者へ売却するときの取扱い
• 共有者が亡くなった場合の対応

口頭の約束だけでは、時間が経過したときに認識が食い違う可能性があります。

相続登記は3年以内に行う必要があります

不動産を相続した場合は、相続登記を行い、亡くなった方から不動産を取得した相続人へ名義を変更します。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

不動産を相続により取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請しなければなりません。

遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を行う必要があります。

正当な理由なく申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続登記の申請代理や、法務局へ提出する登記申請書の作成は、司法書士または弁護士の業務範囲です。

遺産分割がまとまらない場合の相続人申告登記

兄弟間の話し合いがまとまらず、期限内に通常の相続登記を申請することが難しい場合は、相続人申告登記を利用して申請義務を履行する方法があります。

相続人申告登記では、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局へ申し出ます。

ただし、相続人申告登記は、不動産の取得者や持分を確定する通常の相続登記ではありません。

相続人申告登記だけでは不動産を売却したり、抵当権を設定したりすることはできません。

その後に遺産分割協議が成立した場合は、遺産分割成立日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を行う必要があります。

不動産を相続放棄するときの注意点

管理が難しい不動産や価値の低い土地を相続したくない場合、相続放棄を検討することがあります。

ただし、不動産だけを選んで相続放棄することはできません。

相続放棄をすると、預貯金、有価証券、他の不動産などを含む相続財産全体について、初めから相続人ではなかったものと扱われます。

相続放棄は、原則として、亡くなったことと自分が相続人になったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所で手続きを行います。

不動産を売却したり、自分のものとして処分したりすると、単純承認とみなされ、相続放棄ができなくなる可能性があります。

相続放棄を検討している場合は、相続財産を処分する前に弁護士や司法書士へ相談しましょう。

兄弟間のトラブルを防ぐための対策

兄弟で不動産を相続するときは、次の対策が重要です。

相続財産をすべて開示する

不動産だけでなく、預貯金、株式、借金などを一覧にして、相続人全員で共有します。

一部の財産を隠していると疑われると、兄弟間の信頼関係が崩れる原因になります。

不動産の評価根拠を明確にする

不動産会社の査定書などを取得し、客観的な資料に基づいて話し合います。

一人の相続人だけが選んだ査定額では、他の相続人が納得しない可能性があります。

費用負担を記録する

固定資産税、修繕費、管理費、家財処分費などを誰が支払ったか記録します。

領収書や振込記録を残しておくと、後の精算を行いやすくなります。

口約束だけで済ませない

不動産の取得者、代償金、売却方法、費用負担などは、遺産分割協議書や合意書に記載します。

共有名義を安易に選ばない

今すぐ結論を出せないという理由だけで共有名義にすると、問題を次の世代へ先送りする可能性があります。

売却、代償分割、現物分割なども比較しましょう。

感情的な対立が起きる前に相談する

相続人全員の合意がある段階であれば、行政書士などへ書類作成を相談できます。

一度争いが生じると、行政書士が一方の代理人として交渉することはできません。

意見の対立が深刻な場合は、早めに弁護士へ相談してください。

兄弟で不動産を相続した場合の税金

不動産を相続した場合や売却した場合には、税金が関係することがあります。

主な税金は次のとおりです。

• 相続税
• 相続登記の登録免許税
• 固定資産税
• 売却時の譲渡所得税・住民税

相続税は、相続財産の総額が基礎控除額を超える場合に申告が必要となる可能性があります。

不動産を売却して利益が生じた場合は、譲渡所得に対する税金が発生することがあります。

代償分割や換価分割についても、協議書の記載や代金の流れによって税務上の検討が必要になることがあります。

具体的な税額計算、特例の適用判断、申告は税理士へ相談してください。

兄弟で不動産を相続するときの専門家の役割

行政書士

相続人同士で争いがなく、合意内容が決まっている場合、行政書士は次のような支援を行えることがあります。

• 戸籍収集
• 相続人調査
• 相続関係説明図の作成
• 法定相続情報一覧図の作成支援
• 相続財産の整理
• 遺産分割協議書の作成
• 預貯金の相続手続きに必要な書類の準備

司法書士

相続登記、不動産の名義変更、共有持分の移転登記などは、司法書士へ相談します。

税理士

相続税申告、不動産売却時の譲渡所得、代償分割や換価分割の税務判断は、税理士へ相談します。

弁護士

兄弟間で遺産分割について争いがある場合、相続人との交渉、遺産分割調停、共有物分割などは弁護士へ相談します。

不動産会社

不動産の査定、売却活動、賃貸、買取りなどについては、不動産会社へ相談します。

青梅市で兄弟と不動産を相続した方へ

青梅市や周辺地域では、親が住んでいた実家を兄弟姉妹で相続したものの、相続人は市外や東京都外に住んでいるというケースがあります。

一人は実家を残したいと考え、別の相続人は管理できないため売却したいと考えることもあります。

また、青梅市内の不動産には、実家だけでなく、山林、農地、私道持分、隣接する土地などが含まれている場合があります。

親ではなく祖父母や曾祖父母の名義のままになっている不動産では、現在の相続人を確定するまでに時間がかかる可能性があります。

兄弟間で大きな対立が起きる前に、相続人、不動産の名義、評価額、維持費、今後の利用予定を整理しましょう。

兄弟での不動産相続に関するよくある質問

兄弟で平等に共有名義にするのが一番公平ですか

持分を均等にすれば形式上は公平に見えますが、将来の売却、管理、修繕などで意見が対立する可能性があります。

一人が取得する方法や、売却して現金を分ける方法も比較しましょう。

兄弟の一人だけで実家を売却できますか

兄弟で共有している不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

一人が自分の共有持分だけを売却できる場合はありますが、不動産全体の売却とは異なります。

実家に住んでいる兄が優先して相続できますか

実家に住んでいることだけで、当然に単独で相続できるわけではありません。

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。

兄が固定資産税を払っている場合、兄の不動産になりますか

固定資産税を支払っているだけで、兄が単独所有者になるわけではありません。

誰が不動産を取得するかは、遺言書や遺産分割協議によって決め、相続登記を行う必要があります。

兄弟の一人が売却に反対しています

まず不動産の査定額、維持費、修繕費などを示し、売却以外に、一人が他の兄弟の持分を買い取る方法なども検討します。

話し合いがまとまらない場合は、弁護士への相談や家庭裁判所の遺産分割調停を検討します。

共有名義にした後、一人の名義へ変更できますか

他の共有者の持分を売買、贈与、共有物分割などによって移転し、一人の名義にまとめる方法があります。

登記や税金が関係するため、司法書士や税理士へ相談してください。

兄弟間で決めた内容は口約束でも有効ですか

口頭で合意するだけでは、後から内容について争いになる可能性があります。

相続人全員の合意内容を遺産分割協議書として書面に残しましょう。

遺産分割協議書を行政書士に作成してもらえますか

相続人全員の合意内容が決まっており、相続人同士に争いがない場合は、行政書士が遺産分割協議書の作成を支援できる場合があります。

相続人同士の交渉や紛争解決は弁護士、相続登記は司法書士、税務判断は税理士の専門分野です。

兄弟での不動産相続は将来まで考えて決めましょう

兄弟で不動産を相続するときは、共有名義にすれば簡単に解決するとは限りません。

共有名義にすると、不動産全体の売却、賃貸、解体、修繕などについて、共有者同士の調整が必要になります。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分が配偶者や子どもへ相続され、共有関係が複雑になる可能性があります。

一人が取得する現物分割や代償分割、不動産を売却して代金を分ける換価分割も含めて比較しましょう。

分け方を決めるときは、不動産の評価額、維持費、利用予定、売却の可能性、他の相続財産を確認することが重要です。

相続人全員の合意ができたら、遺産分割協議書を作成し、相続登記まで進めましょう。

青梅相続相談センターへご相談ください

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域で、兄弟姉妹と実家や土地を相続した方からのご相談を受け付けています。

「誰が相続人かわからない」「兄弟で不動産の分け方を決めたので遺産分割協議書を作りたい」「戸籍収集が進まない」「どの専門家へ相談すべきかわからない」という方は、まず相続関係と不動産の状況を整理しましょう。

相続人同士で争いがなく、合意内容が決まっている場合は、戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図、法定相続情報一覧図の作成支援、遺産分割協議書の作成などについてご相談いただけます。

兄弟間で争いがある場合は弁護士、相続登記は司法書士、相続税や売却時の税金は税理士など、相談内容に応じて適切な専門家への相談が必要になる場合があります。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事情について法的・税務的な判断を行うものではありません。