青梅市で不動産を相続したら、早めに状況を整理しましょう

青梅市にある実家、土地、空き家、マンション、農地、山林などを相続したものの、何から手続きを始めればよいかわからないという方は少なくありません。

不動産の相続では、相続人を確認し、土地や建物の名義・権利関係を調査したうえで、誰が取得するかを決め、相続登記を行う必要があります。

相続人の誰も青梅市内の不動産を利用しない場合は、売却、賃貸、空き家管理、建物の解体なども検討しなければなりません。

また、青梅市や周辺地域では、住宅地の不動産だけでなく、山林、農地、傾斜地、私道持分などが相続財産に含まれていることがあります。

この記事では、青梅市で不動産を相続した方に向けて、相続手続きの流れ、名義変更、空き家管理、売却方法、相談する専門家について解説します。

青梅市で相続しやすい不動産の例

青梅市で相続の対象になりやすい不動産には、次のようなものがあります。

• 亡くなった親が住んでいた戸建住宅
• 住宅の敷地
• 誰も住んでいない空き家
• 分譲マンション
• 月極駐車場
• 賃貸アパートや貸家
• 田や畑などの農地
• 山林や原野
• 私道の共有持分
• 親族と共有している土地

家族が把握している実家以外にも、隣接する土地、小さな私道持分、遠方の土地などが見つかることがあります。

固定資産税の課税明細書だけで判断せず、名寄帳、登記事項証明書、権利証なども確認しましょう。

青梅市で不動産を相続したときの手続きの流れ

不動産を相続した場合は、一般的に次の順番で手続きを進めます。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 戸籍を収集して相続人を確定する
3. 預貯金や借金を含む相続財産を調査する
4. 土地・建物の登記名義を確認する
5. 固定資産税や住宅ローンを確認する
6. 不動産の評価額や売却可能性を調べる
7. 相続人全員で遺産分割協議を行う
8. 遺産分割協議書を作成する
9. 相続登記によって名義を変更する
10. 住む・売る・貸す・管理するなどの方針を実行する

遺言書がある場合や相続人が一人だけの場合など、個別の状況によって必要な手続きは異なります。

まず遺言書の有無を確認します

亡くなった方が遺言書を残している場合は、原則として遺言書の内容に沿って相続手続きを進めます。

主な遺言書には次のものがあります。

• 自宅や金庫などに保管された自筆証書遺言
• 公証役場で作成された公正証書遺言
• 法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言書

自宅などで封印された遺言書を発見した場合は、勝手に開封してはいけません。

公正証書遺言と法務局で保管された自筆証書遺言を除き、自筆証書遺言は原則として家庭裁判所で検認を受けます。

遺言書を確認せずに遺産分割協議を始めると、後から遺言書が見つかり、手続きをやり直す可能性があります。

戸籍を集めて法律上の相続人を確認します

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。

その前提として、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集し、法律上の相続人を確定します。

相続人になる可能性があるのは、配偶者、子、父母、兄弟姉妹などです。

先に亡くなった子の子どもや、先に亡くなった兄弟姉妹の子どもが代襲相続人になることもあります。

家族が把握していなかった前婚の子や認知された子が戸籍から判明する場合もあります。

相続人の一部を除外して行った遺産分割協議は、無効になる可能性があります。

不動産以外の財産と借金も確認します

不動産の分け方を決める前に、亡くなった方の財産と借金を全体的に調査します。

主な相続財産には次のものがあります。

• 預貯金
• 土地・建物
• 株式・投資信託
• 自動車
• 生命保険金
• 貸付金
• 価値のある動産

あわせて、住宅ローン、カードローン、事業上の借入れ、未払い税金、保証債務なども確認します。

相続放棄を検討する場合は、原則として自分のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きを行います。

相続財産を売却・処分すると、相続放棄が難しくなる可能性があるため、先に弁護士や司法書士へ相談してください。

青梅市にある不動産を漏れなく調査します

亡くなった方が所有していた不動産を調査するときは、次の資料を確認します。

• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産税の課税明細書
• 名寄帳
• 登記事項証明書
• 権利証
• 登記識別情報通知
• 売買契約書
• 公図
• 地積測量図

名寄帳では、青梅市内で亡くなった方に課税されている土地や家屋を確認できる場合があります。

ただし、非課税の私道や、青梅市外にある不動産は、青梅市の名寄帳だけでは確認できないことがあります。

亡くなった方が複数の自治体に不動産を所有していた場合は、それぞれの自治体で確認します。

土地と建物の名義を確認します

実家を相続する場合は、土地と建物の登記事項証明書をそれぞれ取得します。

土地と建物の名義人が同じとは限りません。

次のような状態になっていることがあります。

• 土地は父名義、建物は母名義
• 土地が祖父母名義のまま
• 土地を親族と共有している
• 建物の増築部分が未登記
• 住宅ローンの抵当権が残っている
• 私道持分が別の土地として登記されている

祖父母や曾祖父母名義のままになっている場合は、過去に発生した相続から現在までの相続関係を調べる必要があります。

相続登記を長期間放置すると、相続人が増え、協議や書類収集が複雑になります。

土地の住所と地番は異なることがあります

普段使用している住所と、不動産登記に記録された地番は同じとは限りません。

遺産分割協議書や相続登記では、原則として登記事項証明書に記録された所在・地番・家屋番号などを使用します。

「青梅市〇〇町の実家」などの表現だけでは、不動産を正確に特定できない可能性があります。

固定資産税の納付状況を確認します

不動産の所有者が亡くなっても、固定資産税の納税義務がなくなるわけではありません。

亡くなった年の固定資産税に未納がある場合は、原則として相続人が相続債務として対応します。

相続登記が完了するまでの間は、青梅市へ相続人代表者や現所有者に関する届出が必要になる場合があります。

相続人代表者は、納税通知書を受け取る窓口となる人であり、その人が不動産を単独で相続したことになるわけではありません。

相続人間で誰が税金を立て替えるか、最終的に誰が負担するかを決め、領収書や振込記録を保管しましょう。

住宅ローンや抵当権を確認します

亡くなった方が住宅ローンを返済していた場合は、ローン残高と団体信用生命保険の加入状況を確認します。

団体信用生命保険が適用されると、住宅ローン残額が返済されることがあります。

ただし、ローンが完済されても、登記簿上の抵当権が自動的に抹消されるとは限りません。

金融機関から必要書類を受け取り、抵当権抹消登記が必要になる場合があります。

青梅市の不動産の評価額を確認します

相続人の一人が不動産を取得する場合や、売却して代金を分ける場合は、不動産の評価額を確認します。

不動産には複数の価格があります。

• 固定資産税評価額
• 相続税評価額
• 不動産会社の査定額
• 実際の売却価格
• 不動産鑑定士による鑑定評価額

固定資産税評価額が、そのまま売却価格になるわけではありません。

一人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を支払う場合は、複数の不動産会社による査定など、客観的な資料を用意すると話し合いやすくなります。

相続人全員で不動産の分け方を決めます

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。

青梅市内の不動産を分ける主な方法は次の4つです。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

現物分割

現物分割とは、一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人が預貯金など別の財産を取得する方法です。

不動産を単独名義にできるため、将来の売却や管理を判断しやすくなります。

一方、相続財産の大部分が不動産である場合は、相続人間の取得額を公平に調整しにくいことがあります。

代償分割

代償分割とは、一人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法です。

親と同居していた相続人が実家に住み続ける場合などに検討されます。

代償分割では、不動産評価額、代償金額、支払期限、支払方法を明確にします。

分割払いにする場合は、各回の支払額や支払日、支払いが遅れた場合の取扱いも決めておきましょう。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却し、売却代金から費用を差し引いた残額を相続人で分ける方法です。

相続人の誰も青梅市内の実家や土地を利用しない場合に検討しやすい方法です。

換価分割では、誰が売却手続きを行うか、誰の名義で相続登記をするか、費用をどのように負担するかを決めます。

遺産分割協議書には、換価分割であることと、売却代金の分配割合を明確に記載します。

共有分割

共有分割とは、兄弟姉妹など複数の相続人が、それぞれ持分を取得する方法です。

形式上は公平に見えますが、将来の売却、賃貸、解体、大規模修繕などで共有者全員の調整が必要になる場合があります。

共有者の一人が亡くなると、その持分が配偶者や子どもへ相続され、共有者が増える可能性もあります。

分け方を決められないという理由だけで共有名義にすると、問題を将来へ先送りすることがあります。

遺産分割協議書を作成します

相続人全員で不動産の取得者や分け方が決まった場合は、遺産分割協議書を作成します。

不動産は、登記事項証明書に記録された内容に基づいて記載します。

土地の主な記載事項

• 所在
• 地番
• 地目
• 地積

建物の主な記載事項

• 所在
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

遺産分割協議書には、通常、相続人全員が署名し、実印を押印します。

相続登記では、相続人全員の印鑑証明書も必要になります。

相続登記で不動産の名義を変更します

不動産を取得する相続人が決まったら、法務局で相続登記を行います。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請します。

遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を反映した登記を行います。

正当な理由なく申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記が終わっていない不動産は義務化の対象です。

相続登記に必要になりやすい書類

遺産分割協議による相続登記では、一般的に次のような書類が必要です。

• 登記申請書
• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等
• 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産評価額がわかる書類

必要書類は、遺言書の有無、相続人の人数、登記名義、過去の相続状況などによって異なります。

相続登記の申請代理や、法務局へ提出する登記申請書の作成は、司法書士または弁護士の業務範囲です。

遺産分割が決まらない場合は相続人申告登記を検討します

相続人間の話し合いがまとまらず、3年以内に通常の相続登記を行えない場合は、相続人申告登記によって申請義務を履行する方法があります。

相続人申告登記では、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局へ申し出ます。

ただし、相続人申告登記だけでは、不動産の取得者や持分は確定しません。

不動産の売却や担保設定を行うためには、通常の相続登記が必要です。

遺産分割協議が成立した後は、成立日から3年以内に、その内容を反映した登記を行います。

青梅市の実家に住む場合

相続人本人や家族が実家に住む場合は、空き家管理の負担を避けられます。

一方、築年数が古い家では、入居前に次の点を確認しましょう。

• 耐震性
• 雨漏り
• シロアリ被害
• 屋根や外壁の劣化
• 水回り設備
• 給湯器や電気設備
• 断熱性
• 増築部分の登記

修繕費を含めても住み続けるメリットがあるか検討しましょう。

青梅市の相続不動産を売却する場合

相続人の誰も利用する予定がない場合は、売却を検討できます。

売却できれば、固定資産税、空き家管理費、修繕費などの負担を終わらせることができます。

不動産の状態に応じて、次のような売却方法があります。

• 中古住宅として売却する
• 古家付き土地として売却する
• 建物を解体して更地で売却する
• 不動産会社へ買い取ってもらう
• 隣地所有者へ売却する

建物が古い場合でも、先に解体した方がよいとは限りません。

解体費がかかるほか、土地の固定資産税に適用されていた住宅用地特例が受けられなくなる可能性があります。

解体前に複数の不動産会社へ査定を依頼し、古家付きのまま売る場合と更地で売る場合を比較しましょう。

青梅市の不動産は地域によって売却条件が異なります

青梅市内でも、駅からの距離、道路への接し方、土地の形状、建物の築年数などによって売却のしやすさは異なります。

市街地の住宅地と、山間部や傾斜地では、不動産会社の査定や買主の需要も異なります。

次のような不動産は、売却に時間がかかる可能性があります。

• 道路に十分接していない土地
• 再建築できない土地
• 境界が明確でない土地
• 急傾斜地や崖地
• 老朽化した空き家
• 農地や山林
• 共有持分だけの不動産

一社に査定を断られただけで売却できないと判断せず、青梅市や西多摩地域の不動産に詳しい複数の会社へ相談しましょう。

相続不動産を貸す場合

賃貸需要が見込める場合は、相続した家やマンションを貸す方法もあります。

家賃収入を得られる一方で、次の費用やリスクがあります。

• 入居前のリフォーム費用
• 設備の修繕・交換費用
• 管理会社への委託料
• 入居者募集費用
• 固定資産税
• 火災保険料
• 空室期間の維持費

想定家賃だけでなく、修繕費や空室リスクを含めた収支を確認しましょう。

空き家として所有する場合の注意点

すぐに売却・賃貸・居住を決められない場合は、当面の間、空き家として管理することになります。

空き家では、次のような管理が必要です。

• 室内の換気
• 水道の通水
• 雨漏りや破損の確認
• 郵便物の回収
• 庭木や雑草の手入れ
• 施錠や防犯の確認
• 害虫・害獣の確認
• 屋根・外壁の点検

管理状態が悪化し、自治体から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、土地の住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。

青梅市外や東京都外に住んでいて管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用も検討しましょう。

建物を解体する場合の注意点

老朽化した建物を解体すれば、倒壊や近隣への損害を防ぎ、土地を活用・売却しやすくなる可能性があります。

一方で、解体前に次の点を確認する必要があります。

• 解体費用
• アスベスト使用の可能性
• 固定資産税への影響
• 再建築可能な土地か
• 古家付きのまま売却できないか
• 相続した空き家の税制上の特例への影響

再建築できない土地では、建物を壊すことによって土地の売却が難しくなる場合があります。

解体前に不動産会社、税理士、建築関係者などへ確認しましょう。

相続した空き家を売却した場合の税金

相続した家や土地を売却して利益が生じた場合は、譲渡所得に対する所得税や住民税がかかる可能性があります。

相続不動産の取得費と所有期間は、原則として亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぎます。

亡くなった方が購入した際の売買契約書、建築請負契約書、領収書などがあれば保管しておきましょう。

一定の要件を満たす相続空き家の売却では、譲渡所得の特別控除を利用できることがあります。

また、相続税を納付している場合は、一定の要件により相続税額の取得費加算の特例を利用できることがあります。

売却や解体の順序によって特例の適用が変わる可能性があるため、事前に税理士へ確認してください。

農地を相続した場合

青梅市内の田や畑を相続した場合は、相続登記のほか、農業委員会への届出が必要になります。

相続による農地の取得自体は、通常の売買のような農地法上の許可を必要としませんが、取得後の届出が必要です。

相続した農地を第三者へ売却・貸付けする場合や、宅地、駐車場、資材置場などへ転用する場合は、農地法上の許可などが必要になることがあります。

農地だから自由に売却や転用ができるとは限りません。

山林や森林を相続した場合

青梅市には山林や森林の土地も多く、相続した土地の場所や境界がわからないことがあります。

地域森林計画の対象となる森林の土地を相続した場合などは、市町村長への所有者届出が必要になることがあります。

山林を相続した場合は、次の事項を確認しましょう。

• 土地の正確な場所
• 境界
• 進入路の有無
• 倒木や崖崩れの危険
• 伐採・管理費用
• 隣接地との関係

相続登記、森林の届出、売却可能性をそれぞれ確認する必要があります。

いらない土地や山林を相続した場合

利用予定がなく、売却も難しい土地を相続することがあります。

この場合は、次の方法を検討します。

• 相続放棄
• 他の相続人による取得
• 不動産会社や隣地所有者への売却
• 第三者への贈与
• 自治体や法人への寄付相談
• 相続土地国庫帰属制度

相続放棄は、特定の土地だけを選んで行うことはできません。

預貯金などを含む相続財産全体について、原則3か月以内に判断する必要があります。

相続土地国庫帰属制度は、相続などにより取得した土地を一定の要件のもとで国へ引き渡す制度です。

建物がある土地、境界が不明な土地、担保権が設定された土地、管理に過大な費用がかかる土地などは、対象外または不承認となる可能性があります。

青梅市で不動産相続について相談する専門家

行政書士

相続人同士で争いがなく、合意内容が決まっている場合は、行政書士へ次のような内容を相談できます。

• 戸籍収集
• 相続人調査
• 相続関係説明図の作成
• 法定相続情報一覧図の作成支援
• 相続財産の整理
• 遺産分割協議書の作成
• 預貯金の相続手続きに必要な書類の準備
• 農地や森林に関する届出書類の作成支援

行政書士は、相続人の一方を代理して他の相続人と交渉したり、紛争を解決したりすることはできません。

司法書士

土地・建物の相続登記、抵当権抹消登記、売買や贈与による所有権移転登記は、司法書士へ相談します。

税理士

相続税申告、不動産の相続税評価、売却時の譲渡所得税、税制上の特例は、税理士へ相談します。

弁護士

相続人間で不動産の取得者、評価額、売却、代償金などについて争いがある場合は、弁護士へ相談します。

土地家屋調査士

土地の測量、境界確定、分筆登記、地目変更、建物表題登記などは、土地家屋調査士へ相談します。

不動産会社

青梅市内の不動産査定、仲介、買取り、賃貸、活用方法は、不動産会社へ相談します。

相談先を選ぶときのポイント

不動産相続では、一つの専門家だけですべての手続きに対応できるとは限りません。

相談内容に応じて、適切な専門家を選ぶことが重要です。

相談内容	主な相談先
戸籍収集・相続人調査	行政書士・司法書士・弁護士
合意済みの遺産分割協議書	行政書士・司法書士・弁護士
相続登記	司法書士・弁護士
相続税・不動産の税務評価	税理士
相続人間の交渉・紛争	弁護士
境界・測量・分筆	土地家屋調査士
売却・賃貸・査定	不動産会社

青梅市で不動産相続を放置するリスク

不動産の相続手続きを放置すると、次のような問題が起こる可能性があります。

• 相続登記の期限を過ぎる
• 相続人が増えて遺産分割が複雑になる
• 不動産を売却できない
• 固定資産税の負担者が不明確になる
• 空き家の老朽化が進む
• 雑草や樹木が近隣へ越境する
• 境界や共有持分をめぐる問題が起こる
• 必要な戸籍や資料を集めにくくなる

現時点で売却や活用の予定がなくても、相続人、不動産の名義、維持費を早めに整理しましょう。

青梅市での不動産相続に関するよくある質問

青梅市の実家を相続したら、最初に何をすればよいですか

まず遺言書の有無を確認し、戸籍を集めて相続人を確定します。

その後、土地と建物の登記事項証明書、固定資産税の資料、住宅ローンなどを確認します。

青梅市役所で相続登記はできますか

相続登記の申請先は、市役所ではなく、不動産所在地を管轄する法務局です。

青梅市役所では、固定資産税、名寄帳、固定資産評価証明書などに関する手続きを行います。

固定資産税の名義を変えれば相続登記も終わりますか

固定資産税の相続人代表者や現所有者の届出と、法務局で行う相続登記は別の手続きです。

市役所への届出だけでは、登記簿上の名義は変わりません。

青梅市の実家を売却する前に相続登記が必要ですか

原則として、亡くなった方の名義のまま買主へ所有権を移転することはできません。

先に相続登記を行い、相続人名義へ変更する必要があります。

兄弟で共有名義にしても大丈夫ですか

共有名義にすることはできます。

ただし、不動産全体の売却、賃貸、解体、大規模修繕などで共有者全員の調整が必要になる場合があります。

青梅市の空き家はすぐに解体した方がよいですか

建物の状態、解体費用、固定資産税、再建築の可否、売却方法などによって判断が異なります。

解体前に、古家付きのまま売却できないか、不動産会社へ確認しましょう。

青梅市の山林は売却できますか

売却できる可能性はありますが、場所、境界、進入路、管理状況などによって買主が見つかりにくいことがあります。

山林の取扱実績がある不動産会社や、隣地所有者への相談も検討しましょう。

農地を相続した場合は相続登記だけでよいですか

農地の相続登記とは別に、農業委員会への届出が必要です。

売却、貸付け、転用をする場合は、農地法上の許可などが必要になることがあります。

相続した不動産がいらない場合は放棄できますか

特定の不動産だけを選んで相続放棄することはできません。

相続放棄をすると、原則として預貯金などを含む相続財産全体を相続できなくなります。

不動産の相続手続きを行政書士へ相談できますか

相続人間に争いがなく、合意内容が決まっている場合は、行政書士が戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、遺産分割協議書の作成などを支援できる場合があります。

相続登記は司法書士、税務判断は税理士、相続人間の紛争は弁護士の専門分野です。

青梅市の不動産相続は名義変更だけでなく、その後の方針まで考えましょう

青梅市で不動産を相続したら、遺言書と相続人を確認し、土地・建物の名義、固定資産税、住宅ローンなどを調査します。

相続人が複数いる場合は、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割を比較し、相続人全員で不動産の分け方を決めます。

取得者が決まったら、遺産分割協議書を作成し、法務局で相続登記を行います。

不動産を利用する予定がない場合でも、固定資産税や管理費が発生します。

実家や空き家は、住む、売る、貸す、管理する、解体するといった選択肢を比較し、早めに方針を決めることが重要です。

山林、農地、私道持分などが含まれている場合は、通常の住宅とは異なる届出や調査が必要になることがあります。

青梅相続相談センターへご相談ください

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域で、土地、実家、空き家、マンション、農地、山林などを相続した方からのご相談を受け付けています。

「どの戸籍を集めればよいかわからない」「亡くなった親の不動産を調べたい」「不動産の取得者が決まったので遺産分割協議書を作りたい」「空き家を売却する前に相続関係を整理したい」という方は、まず現在の状況をご相談ください。

相続人同士で争いがなく、合意内容が決まっている場合は、戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図、法定相続情報一覧図の作成支援、相続財産の整理、遺産分割協議書の作成などについてご相談いただけます。

相続登記や登記申請書の作成は司法書士、相続税や不動産の税務評価は税理士、相続人間の交渉や紛争は弁護士、測量や境界確定は土地家屋調査士など、相談内容に応じて適切な専門家への相談が必要になる場合があります。

青梅相続相談センターは民間運営の相続相談サイトであり、公的機関ではありません。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事情について法的・税務的な判断を行うものではありません。