青梅市の不動産を相続したものの、自分や家族が利用する予定がなく、「売却した方がよいのか」「建物を解体すべきか」「しばらく保有すべきか」と迷われることがあります。

相続した不動産を処分する場合は、建物の状態、家財の有無、土地の境界、売却価格、解体費、固定資産税など、複数の事情を確認しなければなりません。

また、亡くなった方の名義のままでは、原則として相続人がそのまま売却することはできません。処分方法を決める前に、相続人の確認や遺産分割、相続登記などを進める必要があります。

今回は、青梅市にある老朽化した土地と建物を相続し、どのように処分すべきか迷われていた方の相談事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は青梅市外にお住まいの60代の方で、青梅市内に土地と建物を所有していた叔父様が亡くなったことにより、不動産を相続する可能性が生じました。

叔父様には配偶者や子がおらず、両親もすでに亡くなっていたため、相続関係を確認した結果、ご相談者様を含む複数の甥や姪が相続人となる可能性がありました。

対象となる不動産は、叔父様が長年暮らしていた古い戸建て住宅でした。

建物は築年数が経過しており、叔父様が入院してからは数年間ほとんど使用されていませんでした。

相続人の中にその家へ住む予定の人はおらず、賃貸物件として利用する具体的な計画もありませんでした。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• 青梅市の不動産を相続したが、利用する予定がない
• 古い建物をそのまま売却できるのか分からない
• 先に建物を解体した方が売りやすいのか知りたい
• 家の中に大量の家具や荷物が残っている
• 相続人が複数おり、誰が処分手続きを担当するか決まっていない
• 売却や解体に必要な費用を誰が負担するのか分からない
• 土地の境界が明確かどうか確認できていない
• 不動産の名義が亡くなった叔父のままである

相続人同士の関係が悪いわけではありませんでしたが、全員が離れた場所に住んでおり、不動産の状態を十分に把握していませんでした。

そのため、「不要な不動産なので早く処分したい」という意向はおおむね一致していたものの、具体的な方法を決められずにいました。

最初に相続人を確認しました

不動産の処分方法を検討する前に、まず誰が相続人になるのかを確認しました。

今回の事例では、亡くなられた叔父様に配偶者や子がいなかったため、叔父様の出生から死亡までの戸籍に加え、両親や兄弟姉妹の戸籍も確認する必要がありました。

すでに亡くなっている兄弟姉妹がいる場合は、その子である甥や姪が代襲相続人となる可能性があります。

戸籍を収集して相続関係を確認した結果、ご相談者様を含む複数名が相続人であることが分かりました。

相続人の一部を除いて話し合いを行っても、有効な遺産分割協議にはなりません。そのため、最初に相続人全員を確認することが重要です。

相続財産と負債を調査しました

次に、青梅市の不動産だけでなく、叔父様が所有していた財産と負債を調べました。

今回確認した主なものは、次のとおりです。

• 青梅市にある土地と建物
• 複数の金融機関にある預貯金
• 生命保険に関する書類
• 自動車
• 固定資産税や公共料金の未払い
• 借入れや保証債務の有無
• 建物内に残された家財や貴重品

不要に見える不動産だけを先に処分しようとすると、後から借金や別の財産が見つかり、相続全体の判断に影響することがあります。

また、相続放棄を検討する可能性がある場合は、相続財産の売却や処分を行うことで、単純承認とみなされる可能性があります。

そのため、財産や負債の状況が分からない段階で、建物を解体したり、不動産を売却したりしないよう注意しました。

土地と建物の登記内容を確認しました

青梅市の不動産について、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、課税明細などを確認しました。

土地については、所在、地番、地目、地積、所有者などを確認しました。

建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者などを確認しました。

確認した結果、土地と建物はいずれも叔父様の単独名義でした。

ただし、固定資産税の課税明細には、居宅とは別に小さな附属建物が記載されており、登記事項証明書との照合が必要になりました。

不動産を処分する場合は、土地と建物の一部を確認し忘れないよう、固定資産税の資料や名寄帳、登記事項証明書などを照合することが重要です。

建物の現状を確認しました

処分方法を検討するため、ご相談者様と相続人の代表者が現地の状態を確認しました。

建物は長期間使用されていなかったため、室内には湿気がこもり、一部の壁紙や床に傷みが見られました。

また、庭木や雑草が伸び、敷地の一部が外から見えにくい状態になっていました。

屋根や外壁にも経年劣化が見られましたが、建物全体を改修すべきか、解体すべきかを相続人だけで判断できる状態ではありませんでした。

そこで、次のような事項を確認することにしました。

• 雨漏りや構造上の大きな損傷がないか
• 給排水設備や電気設備の状態
• 建物内に危険物や処分困難な物がないか
• 庭木が隣地や道路へ越境していないか
• 附属建物や物置の状態
• 売却まで最低限必要となる管理

家財を処分する前に重要書類を確認しました

建物内には家具、家電、衣類、書類などが大量に残されていました。

ご相談者様は、早く不動産を処分するため、家財整理業者へすべての撤去を依頼することも考えていました。

しかし、家の中には相続財産や手続きに関する重要書類が残されている可能性があります。

そこで、家財を処分する前に、次のような物を確認しました。

• 預貯金通帳やキャッシュカード
• 不動産の権利証や登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書
• 生命保険や証券会社に関する書類
• 借入れや保証契約に関する資料
• 遺言書やエンディングノート
• 実印や印鑑登録証
• 売買契約書や建築関係書類
• 貴金属や現金などの貴重品

重要書類や相続財産を選別した後に、不要な家財の処分方法を検討することにしました。

現状のまま売却する方法を検討しました

ご相談者様は、建物が古いため、解体しなければ売却できないと考えていました。

しかし、古い建物がある不動産でも、現状のまま売却できる場合があります。

買主が建物を利用する場合もあれば、購入後に買主の負担で解体することを前提として購入する場合もあります。

現状のまま売却できれば、相続人が先に解体費を負担せずに済む可能性があります。

一方で、建物の状態や残置物の量によっては、売却価格や契約条件に影響する場合があります。

そこで、解体を決める前に、青梅市周辺の不動産事情に詳しい不動産会社へ現地を見てもらうことにしました。

建物を解体して更地にする方法も比較しました

不動産会社からは、建物を残したまま売却する方法と、解体して土地として売却する方法の両方について説明を受けました。

建物を解体する場合には、主に次の費用や手続きが必要になる可能性があります。

• 解体業者へ支払う工事費
• 家財や残置物の撤去費用
• 庭木やブロック塀などの撤去費用
• 建物滅失登記
• 工事中の近隣対応
• アスベストなどの事前調査
• 解体後の土地の管理

建物を解体すれば必ず高く売れるとは限りません。

また、建物を解体すると住宅用地に適用されていた固定資産税の特例が適用されなくなり、土地の税負担が変わる可能性があります。

そのため、解体費、解体後の税負担、売却価格の見込みを確認したうえで判断する必要があります。

不動産会社へ複数の査定を依頼しました

一社の意見だけで処分方法を決めず、複数の不動産会社へ査定を依頼しました。

各社には、次の条件で査定や説明を求めました。

• 建物と家財を現状のまま売却する場合
• 家財だけを撤去して売却する場合
• 建物を解体して更地で売却する場合
• 不動産会社による買取を利用する場合
• 仲介で一般の購入者を探す場合

査定結果には差がありましたが、価格だけでなく、売却までの期間、必要な準備、契約条件、相続不動産の取扱経験なども比較しました。

高い査定額が提示されても、必ずその金額で売却できるとは限りません。

査定額の根拠や販売方法を確認し、相続人全員が判断できる資料として整理しました。

仲介と買取の違いを確認しました

不動産の処分方法として、不動産会社に仲介を依頼して購入者を探す方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法が提案されました。

仲介では、一般の購入者を探すため、条件によっては買取より高く売却できる可能性があります。

一方で、購入者が見つかるまで時間がかかる場合があり、内覧や契約条件への対応も必要です。

買取では、不動産会社が買主となるため、比較的早く処分できる場合があります。

ただし、再販売や修繕などの費用を見込んだ価格となるため、一般的には仲介による売却より価格が低くなることがあります。

今回の相続人は、できるだけ早く処分したいという希望がありましたが、価格も確認したいと考えていたため、両方の条件を比較しました。

境界と接道状況を確認しました

不動産会社からは、売却を進める前に土地の境界や道路との接し方を確認した方がよいとの説明がありました。

現地には一部の境界標がありましたが、すべての位置を確認することはできませんでした。

また、古い塀が境界線上にあるのか、どちらか一方の土地にあるのかも分からない状態でした。

土地の境界確認、測量、分筆などは土地家屋調査士の専門分野です。

売却時に測量が必要かどうかは、土地の状況や買主の条件によって異なるため、不動産会社と土地家屋調査士へ確認することになりました。

隣地所有者との間で境界について意見が対立している場合は、弁護士への相談が必要になる可能性があります。

処分までの管理担当者を決めました

売却や解体の方針が決まるまで、不動産を放置することはできません。

そこで、相続人の中からご相談者様を連絡窓口とし、現地確認や業者との連絡を担当することにしました。

ただし、ご相談者様だけに負担が集中しないよう、次の内容を相続人全員で確認しました。

• 固定資産税の負担方法
• 庭木や雑草の管理費用
• 火災保険の継続や見直し
• 水道や電気の契約を残すか
• 緊急修繕が必要になった場合の連絡方法
• 家財整理や査定への立会い
• 立て替えた費用の記録方法

ご相談者様が費用を立て替えた場合は、領収書や振込記録を保存し、相続人全員へ共有することにしました。

誰が不動産を相続するか話し合いました

不動産を売却する方針であっても、亡くなった叔父様の名義のまま売却することはできません。

まず、相続人全員による遺産分割協議で、誰が不動産を取得し、どのように売却を進めるかを決める必要があります。

今回の事例では、相続人全員の共有名義にして売却する案と、代表者が不動産を取得して売却する案を検討しました。

共有名義にすると、売買契約や必要書類への対応を相続人全員で行うことになる場合があります。

一方、代表者が不動産を取得し、売却後の代金を相続人間で分ける方法では、遺産分割協議書の内容や税務上の取り扱いを慎重に確認する必要があります。

相続人全員で話し合った結果、手続きの窓口となるご相談者様が不動産を取得し、売却後の代金を分配する方向で検討することになりました。

売却代金と処分費用の扱いを整理しました

不動産を処分する場合は、売却代金だけでなく、処分に必要な費用を誰が負担するのかを決めておく必要があります。

今回の事例では、主に次の費用を確認しました。

• 家財整理費用
• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 相続登記にかかる費用
• 測量や境界確認の費用
• 必要となった場合の解体費用
• 売却までの固定資産税や管理費
• 売買契約書にかかる印紙税
• その他売却に直接必要となる費用

売却代金から必要経費を差し引いた残額を、どの割合で相続人へ分配するのかについても確認しました。

また、相続開始後にご相談者様が立て替えた管理費用について、どのように精算するかも話し合いました。

遺産分割協議書を作成しました

相続人全員の話し合いがまとまったため、その合意内容に基づいて遺産分割協議書を作成しました。

不動産については、登記事項証明書に記載されている所在、地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積などを確認し、対象となる土地と建物を特定できるように記載しました。

また、不動産を取得する相続人、売却後の代金の分配方法、売却や処分に必要な費用の扱いについても、相続人間で認識の違いが生じないように整理しました。

不動産を売却し、その代金を相続人間で分ける方法は、一般に換価分割と呼ばれます。

換価分割の進め方や遺産分割協議書の記載内容によっては、税務上の取り扱いに注意が必要な場合があります。

そのため、具体的な税務判断については税理士へ相談するようご案内しました。

相続登記は司法書士へ相談しました

不動産を売却する前に、亡くなった叔父様から不動産を取得する相続人への相続登記が必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などを支援できます。

一方、相続登記の申請書作成や法務局への登記申請代理は、司法書士の業務です。

今回の事例では、遺産分割協議書を作成した後、相続登記について司法書士へ相談する流れをご案内しました。

建物を解体した場合は滅失登記が必要になることがあります

建物を解体した場合は、法務局の登記簿から建物の記録をなくす建物滅失登記が必要になります。

建物滅失登記は、原則として建物が取り壊された日から1か月以内に申請する必要があります。

建物の現況確認や滅失登記の申請代理は、土地家屋調査士の専門分野です。

解体業者へ工事を依頼しただけで、建物の登記が自動的に消えるわけではありません。

解体を選択する場合は、工事費用だけでなく、滅失登記や固定資産税に関する手続きも確認する必要があります。

不動産を売却した後の税金も確認しました

相続した不動産を売却して利益が生じた場合は、譲渡所得に関する税金が発生する可能性があります。

税額は、亡くなった方が不動産を取得した際の費用、売却価格、売却にかかった費用、相続から売却までの期間、利用できる特例などによって異なります。

取得時の売買契約書が見つからない場合は、税額計算に影響することがあります。

また、被相続人が住んでいた空き家の売却について、一定の要件を満たす場合に利用できる特例があることもあります。

ただし、特例の対象になるかどうかや具体的な税額計算は、個別の事情によって判断されます。

そのため、売却方法を決める段階で、必要に応じて税理士へ相談するようご案内しました。

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような整理と支援を行いました。

• 遺言書の有無の確認
• 戸籍収集と相続人の確認
• 不動産、預貯金、負債など相続財産全体の整理
• 土地と建物の登記内容の確認
• 建物内の重要書類や貴重品の確認
• 家財整理を進める際の注意点の案内
• 現状売却、解体後売却、買取などの選択肢の整理
• 処分までの管理担当者と費用負担の確認
• 売却代金と処分費用の分配方法の整理
• 遺産分割協議書の作成
• 司法書士、不動産会社、土地家屋調査士、税理士への相談案内

相続人間に争いはなく、全員の合意に基づいて手続きを進められる状態であったため、行政書士が対応できる範囲で支援しました。

相談後の結果

ご相談者様は、古い建物があるからといって、先に解体しなければ売却できないわけではないことを理解されました。

複数の不動産会社へ査定を依頼し、現状のまま売却する場合、家財を撤去して売却する場合、解体して売却する場合の条件を比較できました。

その結果、相続人が先に多額の解体費を負担するのではなく、家財の一部を整理したうえで、建物付きの現状で売却活動を始める方針となりました。

相続人全員で、売却費用、管理費用、売却代金の分配方法を確認し、その内容を遺産分割協議書へ反映しました。

その後は、司法書士による相続登記と、不動産会社による売却準備へ進むことになりました。

ご相談者様からは、「不要な家なので解体するしかないと思っていたが、費用と売却条件を比較して判断できた」とのお声をいただきました。

相続した不動産の主な処分方法

利用予定のない相続不動産については、状況に応じて次のような方法が考えられます。

建物付きのまま売却する

土地と建物を現在の状態で売却する方法です。

相続人が先に解体費を負担せずに済む可能性がありますが、建物の状態や残置物によって売却条件が変わる場合があります。

家財を撤去して売却する

建物は残し、室内の家具や荷物を処分してから売却する方法です。

内覧しやすくなる一方で、家財整理費用がかかります。

建物を解体して更地で売却する

建物を取り壊し、土地として売却する方法です。

土地を探している購入者へ提案しやすくなる場合がありますが、解体費用や滅失登記、解体後の税負担などを確認する必要があります。

不動産会社へ買い取ってもらう

不動産会社が直接買主となる方法です。

比較的早く処分できる場合がありますが、仲介による売却より価格が低くなる可能性があります。

賃貸や活用を検討する

建物を修繕して貸す方法や、土地を別の用途で活用する方法です。

ただし、修繕費、管理、需要、収益性などを具体的に確認する必要があります。

処分を急ぐ場合でも先に相続関係を確認しましょう

不要な不動産を早く処分したい場合でも、相続人や負債の確認をせずに売却や解体を進めることは避ける必要があります。

相続放棄を検討する余地がある段階で相続財産を処分すると、相続を承認したと判断される可能性があります。

また、相続人全員の合意がないまま不動産を処分することはできません。

まず、遺言書、相続人、相続財産、負債、不動産の登記状況を確認し、その後に処分方法を検討することが重要です。

解体を先に決めないことが重要です

古い建物があると、「売却するには解体が必要」と考えがちです。

しかし、買主が建物を利用する可能性や、買主側で解体することを前提に購入する可能性もあります。

相続人が先に解体すると、数百万円単位の費用がかかることもあり、その費用を売却価格で回収できるとは限りません。

また、建物を解体した後は、土地の固定資産税の負担が変わる可能性があります。

解体前に、不動産会社から現状売却と更地売却の両方について説明を受け、解体業者の見積りも確認したうえで判断しましょう。

処分までに発生した費用を記録しましょう

相続不動産を処分するまでには、固定資産税、火災保険料、家財整理費、除草費、修繕費などが発生することがあります。

相続人の一人が立て替える場合は、後から精算できるよう、領収書や振込記録を保存しておくことが大切です。

また、一定額を超える支出については、事前に相続人全員で確認しておくことで、費用の必要性をめぐる争いを防ぎやすくなります。

青梅市で相続した不動産の処分にお悩みの方へ

青梅市の土地や建物を相続したものの、利用予定がなく、どのように処分すべきか迷っている場合は、先に解体や売却を決めるのではなく、相続関係と不動産の状態を整理することが大切です。

現状のまま売却する方法、家財を撤去する方法、建物を解体する方法、不動産会社へ買い取ってもらう方法などを比較し、費用と売却条件を確認しましょう。

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域の方を対象に、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けしています。

相続登記は司法書士、不動産の査定や売却は不動産会社、測量や建物滅失登記は土地家屋調査士、税務判断や申告は税理士、相続人間や隣地所有者との間に争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

不動産を処分したいものの、どの手続きから始めればよいか分からない方は、費用をかけて解体する前に相続の状況を整理しましょう。

この事例のポイント

• 処分前に遺言書、相続人、財産、負債を確認する
• 相続放棄を検討する段階では財産を勝手に処分しない
• 土地と建物の登記内容を漏れなく確認する
• 家財を処分する前に重要書類や貴重品を探す
• 古い建物でも現状のまま売却できる場合がある
• 解体費と解体後の売却価格、固定資産税を比較する
• 仲介と不動産会社による買取の条件を比較する
• 処分までの管理費や立替費用を記録する
• 売却代金と必要経費の分け方を事前に決める
• 相続人全員の合意内容を遺産分割協議書へ記載する
• 売却前の相続登記は司法書士へ相談する

相続した不動産の処分では、「不要だからすぐに解体する」と決めるのではなく、建物の状態、処分費用、売却条件、固定資産税、相続人の希望を具体的に比較することが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。具体的な相続手続き、登記、売却条件、管理責任、税務上の取り扱いは個別の事情によって異なります。相続登記は司法書士、不動産の査定・仲介・買取は不動産会社、測量や建物滅失登記は土地家屋調査士、税務判断や申告は税理士、相続人間や隣地所有者との交渉・紛争は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。