青梅市の実家を兄弟で相続することになったものの、土地や建物をどのように分ければよいか分からず、話し合いが進まないというご相談があります。

不動産は預貯金のように簡単に分けることができません。兄弟の一人が実家を取得する方法、売却して代金を分ける方法、共有名義にする方法など、複数の選択肢があります。

今回は、青梅市の実家を兄弟で相続することになり、実家を取得する人と、ほかの相続人との財産の分け方についてご相談いただいた事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は青梅市にお住まいの50代の方で、青梅市内の実家で一人暮らしをしていたお母様が亡くなったことにより、相続手続きを行うことになりました。

相続人は、ご相談者様と弟様の2名でした。

主な相続財産は、青梅市の実家である土地と建物、複数の預貯金、家財などでした。

ご相談者様は、以前からお母様の生活を近くで支えており、相続後は実家へ移り住むことも検討していました。

一方、弟様は青梅市外に自宅があり、実家に住む予定はありませんでした。

兄弟間に大きな争いはありませんでしたが、実家を誰が取得するのか、取得しない相続人へどのように財産を分けるのかについて、具体的な話し合いができていませんでした。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• 青梅市の実家を兄弟でどのように相続すればよいか分からない
• 自分が実家を取得したいが、弟に不公平と思われないか心配
• 実家の価値をどのように考えればよいか分からない
• 預貯金だけでは兄弟間の取得額を均等にできない
• 共有名義にした方が公平なのか判断できない
• 実家を取得した後の固定資産税や修繕費が不安
• 遺産分割協議書に何を記載すればよいか分からない

ご相談者様は実家への思いが強く、可能であれば自分が相続したいと考えていました。

しかし、弟様にも相続する権利があるため、一方的に実家を取得するのではなく、双方が納得できる分け方にしたいと考えていました。

最初に遺言書の有無を確認しました

相続財産を分ける前に、亡くなられたお母様が遺言書を残していないか確認しました。

自宅内の書類、公正証書遺言の有無、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していないかなどを確認しましたが、今回は遺言書が見つかりませんでした。

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を取得するかを決める必要があります。

今回の事例では、ご相談者様と弟様の2名で話し合いを行うことになりました。

戸籍を収集して相続人を確認しました

遺産分割協議を行う前に、亡くなられたお母様の戸籍を収集し、法定相続人を確認しました。

お母様の出生から死亡までの戸籍などを確認し、ご相談者様と弟様の2名が相続人であることを整理しました。

家族が把握している相続人だけで話し合いを進めても、後から別の相続人が判明すると、遺産分割協議をやり直さなければならない可能性があります。

そのため、家族関係が明確に見える場合でも、戸籍による確認が必要です。

相続財産を一覧にして整理しました

次に、お母様が所有していた財産と負債を整理しました。

今回確認した主な財産は、次のとおりです。

• 青梅市にある実家の土地と建物
• 複数の金融機関にある預貯金
• 生命保険に関する書類
• 自動車
• 家財や貴重品
• 未払いの医療費や公共料金

不動産だけを見て分け方を決めるのではなく、預貯金やほかの財産、未払い費用なども含めて相続財産全体を把握することが重要です。

財産全体を一覧にすることで、実家を取得する相続人と、取得しない相続人との間で、どのようにバランスを取れるか検討しやすくなります。

実家の登記内容を確認しました

青梅市の実家については、土地と建物の登記事項証明書、固定資産税の課税明細などを確認しました。

土地については、所在、地番、地目、地積、所有者を確認しました。

建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者を確認しました。

確認した結果、土地と建物はいずれも亡くなられたお母様の単独名義であり、抵当権などの権利は設定されていませんでした。

また、固定資産税の資料に記載された不動産と、登記事項証明書の内容を照合し、相続財産に含まれる土地と建物を特定しました。

実家の価値を確認することにしました

兄弟間で公平な遺産分割を検討するためには、実家の価値をある程度把握する必要があります。

ご相談者様は、固定資産税評価額を不動産の価値として考えていました。

しかし、固定資産税評価額と、実際に売却できる可能性のある価格は、必ずしも同じではありません。

そこで、青梅市周辺の不動産事情に詳しい不動産会社へ査定を依頼し、土地と建物を売却した場合の価格の目安を確認することになりました。

査定額は、必ずその金額で売却できることを保証するものではありません。

ただし、一人が不動産を取得し、ほかの相続人へ金銭を支払う方法を検討する場合の判断材料になります。

兄弟の共有名義にする案を検討しました

ご相談者様と弟様は、実家を2人の共有名義にすれば、平等に相続できるのではないかと考えていました。

共有名義にすると、それぞれが持分を取得するため、相続時には公平な方法に見えることがあります。

しかし、実家全体を売却する場合には、原則として共有者全員の合意が必要です。

また、修繕、解体、賃貸、管理方法などについて兄弟の意見が異なると、方針を決めにくくなる可能性があります。

さらに、兄弟の一人が亡くなると、その持分が配偶者や子どもなどへ相続され、共有者が増える場合があります。

そのため、実家に住む予定のご相談者様がいるにもかかわらず、形式的な公平さだけを理由に共有名義にすることは、慎重に検討する必要があるとご説明しました。

ご相談者様が実家を単独で取得する方法を検討しました

ご相談者様が今後実家に住む予定であったため、ご相談者様が土地と建物を単独で取得する方法を検討しました。

一人の相続人が不動産を取得し、ほかの相続人へ金銭などを渡して調整する方法は、一般に代償分割と呼ばれます。

今回の事例では、ご相談者様が実家を取得し、弟様には預貯金を多く取得してもらう方法を最初に検討しました。

しかし、預貯金だけでは、弟様が納得できる金額まで調整することが難しい状況でした。

そこで、預貯金に加えて、ご相談者様が自身の資金から弟様へ一定の金銭を支払う方法についても検討しました。

代償分割を行う際の支払能力を確認しました

代償分割を行う場合は、不動産を取得する相続人が、ほかの相続人へ支払う資金を準備できるか確認する必要があります。

ご相談者様は実家を取得したいと考えていましたが、多額の金銭を一括で支払うことには不安がありました。

そこで、次のような点を整理しました。

• 相続財産に含まれる預貯金の金額
• ご相談者様が準備できる自己資金
• 弟様が希望する取得額
• 実家を取得した後に必要となる修繕費
• 固定資産税など今後の維持費
• 支払時期や支払方法

代償金の支払いを無理に設定すると、実家を取得した後の生活や管理に支障が出る可能性があります。

不動産の価値だけでなく、取得後の修繕費や維持費も考慮して、実行可能な分け方にすることが大切です。

代償金の金額について兄弟で話し合いました

不動産会社の査定結果、固定資産税の資料、預貯金の金額などを確認したうえで、ご相談者様と弟様が財産の分け方について話し合いました。

不動産の価格は評価方法によって異なる場合があるため、特定の資料だけで一方的に金額を決めるのではなく、双方が納得できる基準を確認しました。

今回の事例では、ご相談者様が実家を取得し、弟様が預貯金を多く取得するとともに、不足する部分について、ご相談者様が代償金を支払う方向で話がまとまりました。

支払額、支払期限、振込先などについても、後から認識の違いが生じないように確認しました。

不動産取得後の負担についても確認しました

ご相談者様が実家を取得する場合、取得後の固定資産税、火災保険、修繕費、日常的な管理費用は、原則としてご相談者様が負担することになります。

実家には築年数が経過した部分があり、今後、屋根や水回りなどの修繕が必要になる可能性がありました。

そのため、相続時の不動産価格だけでなく、次のような費用も確認しました。

• 毎年の固定資産税
• 火災保険や地震保険
• 屋根や外壁の修繕費
• 水道、電気、ガス設備の更新費用
• 庭木や敷地の管理費用
• 相続登記にかかる費用

実家を取得する相続人が、取得後の費用を十分に把握しないまま遺産分割を行うと、後から負担が大きいと感じる可能性があります。

税務上の取り扱いについて税理士への確認をご案内しました

代償分割の方法や代償金の金額によっては、税務上の確認が必要になる場合があります。

また、不動産の評価、相続税申告の必要性、将来不動産を売却した場合の税金などについても、個別の財産額や事情によって判断が異なります。

行政書士が具体的な税額を計算したり、税務上の有利不利を断定したりすることはできません。

そのため、代償分割の内容を確定する前に、必要に応じて税理士へ相談するようご案内しました。

遺産分割協議書を作成しました

ご相談者様と弟様の話し合いがまとまったため、その合意内容に基づいて遺産分割協議書を作成しました。

遺産分割協議書には、主に次の内容を記載しました。

• ご相談者様が取得する青梅市の土地と建物
• 弟様が取得する預貯金
• ご相談者様が弟様へ支払う代償金
• 代償金の金額
• 代償金の支払期限
• 代償金の支払方法
• その他の財産や費用の扱い

不動産については、登記事項証明書に記載された所在、地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積などを確認し、対象物件を特定できるように記載しました。

内容を確認した後、ご相談者様と弟様が遺産分割協議書へ署名し、実印を押印しました。

相続登記は司法書士へ相談しました

青梅市の土地と建物を亡くなったお母様からご相談者様名義へ変更するためには、法務局で相続登記を行う必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などを支援できます。

一方、相続登記の申請書作成や法務局への登記申請代理は、司法書士の業務です。

今回の事例では、遺産分割協議書を作成した後、相続登記について司法書士へ相談する流れをご案内しました。

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような整理と支援を行いました。

• 遺言書の有無の確認
• 戸籍収集と相続人の確認
• 不動産や預貯金など相続財産全体の整理
• 土地と建物の登記情報の確認
• 実家の価値を確認するための相談先の案内
• 共有名義にする場合の注意点の説明
• 現物分割と代償分割の選択肢の整理
• 代償金の支払方法や期限の確認
• 遺産分割協議書の作成
• 司法書士、税理士、不動産会社への相談案内

兄弟間に争いはなく、双方の合意に基づいて手続きを進められる状態であったため、行政書士が対応できる範囲で支援しました。

相談後の結果

ご相談者様と弟様は、実家を共有名義にすることが、必ずしも公平で管理しやすい方法ではないことを理解されました。

財産全体と実家の価値を整理した結果、ご相談者様が青梅市の実家を単独で取得し、弟様が預貯金と代償金を取得する方法で合意しました。

代償金の金額、支払期限、支払方法も遺産分割協議書へ明記したため、後から双方の認識が食い違う可能性を減らすことができました。

その後、ご相談者様は司法書士へ相続登記を依頼し、弟様への代償金の支払い準備を進めることになりました。

ご相談者様からは、「実家を兄弟で半分ずつ分けるしかないと思っていたが、実家を一人が取得する方法を整理できた」とのお声をいただきました。

兄弟で実家を相続するときに考えられる分け方

兄弟で実家を相続する場合、主に次のような分け方が考えられます。

一人が実家を取得する方法

兄弟の一人が土地と建物を取得し、ほかの相続人が預貯金など別の財産を取得する方法です。

財産だけでは調整できない場合は、不動産を取得する相続人が、ほかの相続人へ代償金を支払う方法も考えられます。

実家を売却して代金を分ける方法

実家を売却し、売却費用などを差し引いた代金を相続人間で分ける方法です。

誰も実家に住む予定がなく、管理を続けることも難しい場合に検討されます。

兄弟の共有名義にする方法

兄弟がそれぞれ持分を取得し、実家を共有する方法です。

相続時には平等に見えることがありますが、将来の売却、修繕、管理について共有者全員の合意が必要になる場合があります。

土地を分ける方法

土地の形状、面積、接道状況などによっては、土地を分筆して、それぞれが取得する方法を検討できる場合があります。

ただし、すべての土地を実用的に分けられるわけではありません。測量や分筆登記については土地家屋調査士への相談が必要です。

実家を取得する相続人は将来の負担も確認しましょう

実家を相続する場合は、不動産の価値だけでなく、取得後の負担も確認する必要があります。

• 固定資産税を継続して支払えるか
• 建物の修繕が必要でないか
• 火災保険などの費用がかかるか
• 庭や敷地を管理できるか
• 将来売却する場合に問題がないか
• 代償金を無理なく支払えるか

不動産を取得した後に資金不足となることを避けるため、相続時の評価だけでなく、その後に必要となる費用も含めて検討することが重要です。

兄弟間の合意内容は書面に残すことが重要です

兄弟の関係が良好であっても、相続に関する合意を口頭だけで済ませることは避けた方がよいでしょう。

特に代償金を支払う場合は、金額、支払期限、支払方法が曖昧だと、後から認識の違いが生じる可能性があります。

誰がどの財産を取得するのか、代償金をいくら支払うのかを遺産分割協議書へ明確に記載し、相続人全員で内容を確認することが大切です。

青梅市の実家を兄弟で相続する方へ

青梅市の実家を兄弟で相続する場合は、法定相続分どおりに共有名義にすることだけが選択肢ではありません。

一人が実家を取得する方法、預貯金と組み合わせて分ける方法、代償金を支払う方法、売却して代金を分ける方法などを検討できます。

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域の方を対象に、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けしています。

相続登記は司法書士、不動産の査定や売却は不動産会社、相続税や代償分割に関する税務判断は税理士、兄弟間で意見が対立し交渉が必要な場合は弁護士への相談が必要です。

実家を誰が相続すべきか決められない場合は、共有名義にする前に、財産全体、利用予定、管理負担、各相続人の希望を整理することが大切です。

この事例のポイント

• 兄弟で実家を相続する場合は、相続財産全体を確認する
• 共有名義だけでなく、一人が取得する方法も検討する
• 実家の価値は不動産会社の査定なども参考にする
• 一人が実家を取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う方法がある
• 代償金の金額、期限、支払方法を明確にする
• 実家を取得する人は修繕費や固定資産税も考慮する
• 合意内容を遺産分割協議書に記載する
• 相続登記は司法書士へ相談する
• 税務上の判断は税理士へ確認する

兄弟で実家を相続するときは、単純に持分を半分ずつにするのではなく、誰が利用し、誰が管理し、どの財産を取得するのが現実的かを検討することが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。具体的な遺産分割方法、登記、税務上の取り扱いは、個別の事情によって異なります。相続登記は司法書士、不動産の査定や売却は不動産会社、税務判断や申告は税理士、相続人間の交渉や紛争は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。