相続した不動産を兄弟で公平に分けるため、法定相続分に応じた共有名義にするケースがあります。

共有名義は、不動産を売却せずに複数の相続人で取得できる方法です。しかし、相続後の管理、修繕、費用負担、売却などについて意見が分かれると、方針を決めにくくなることがあります。

今回は、青梅市の実家を兄弟の共有名義で相続した後、管理負担や今後の処分方法について悩み、青梅相続相談センターへご相談いただいた事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は青梅市外にお住まいの50代の方で、青梅市内で一人暮らしをしていたお父様が亡くなり、実家の土地と建物を相続しました。

相続人は、ご相談者様と弟様の2名でした。

お父様が亡くなった当時、兄弟のどちらも実家に住む予定はありませんでした。しかし、すぐに売却することにも抵抗があり、兄弟で平等に相続する方法として、それぞれ2分の1の持分による共有名義にしました。

相続した直後は大きな問題もなく、固定資産税や最低限の管理費用を兄弟で分担していました。

しかし、数年が経過すると建物の修繕が必要になり、今後も保有するのか、売却するのかについて兄弟の意見が分かれるようになりました。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• 青梅市の実家を兄弟の共有名義にしたが、今後どうすればよいか分からない
• 自分は売却したいが、弟は不動産を残したいと考えている
• 固定資産税や修繕費の負担割合で認識が異なっている
• 実家の管理を自分ばかりが担当している
• 自分の持分だけを処分できるのか知りたい
• 兄弟のどちらか一人の名義に変更できるのか分からない
• 行政書士、司法書士、弁護士の誰に相談すべきか分からない

ご相談者様と弟様は連絡を取ることはできましたが、不動産の今後について意見が一致していませんでした。

そのため、行政書士が遺産分割協議書を作成するだけで解決できる状況なのか、それとも別の専門家へ相談すべきなのかを確認する必要がありました。

共有名義になった経緯を確認しました

最初に、不動産がどのような経緯で共有名義になったのかを確認しました。

登記事項証明書を確認したところ、青梅市の土地と建物は、ご相談者様と弟様がそれぞれ2分の1の持分を所有する形で相続登記されていました。

相続当時に作成した遺産分割協議書には、兄弟が2分の1ずつ取得する旨が記載されていました。

したがって、亡くなったお父様の相続手続きそのものが未完了なのではなく、相続後に成立した兄弟間の共有関係を、今後どのように扱うかが今回の問題でした。

共有名義は相続人全員で平等に分けられるとは限りません

不動産を兄弟で共有すれば、持分の割合に応じて平等に相続できるように見えます。

しかし、不動産は現金とは異なり、持分だけを取得しても、その割合に応じて建物の部屋や土地の一部を自由に使えるとは限りません。

たとえば、兄が2分の1、弟が2分の1の持分を持っていても、兄が建物の右半分、弟が左半分を所有しているという意味ではありません。

不動産全体について複数の人が権利を持つため、利用方法、管理方法、費用負担などについて、共有者間で話し合う必要があります。

相続時には公平に感じられた方法でも、相続後の利用目的や負担が異なると、不公平感が生じることがあります。

共有不動産の売却には共有者間の合意が必要です

ご相談者様は、誰も実家に住んでいないため、建物がさらに古くなる前に売却したいと考えていました。

一方、弟様は、親が残した実家をすぐに手放したくないという考えでした。

共有している不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員が売却に合意し、契約や登記などの手続きに協力する必要があります。

一人の共有者だけで、不動産全体の売却を決定することはできません。

そのため、ご相談者様だけが不動産会社へ依頼しても、弟様の同意が得られなければ、通常の形で土地と建物全体を売却することは困難です。

自分の共有持分と不動産全体は分けて考える必要があります

ご相談者様からは、「自分が所有している2分の1の持分だけを売ることはできないのか」というご質問がありました。

共有者は、自分が所有する持分について処分を検討できる場合があります。

しかし、共有持分だけを第三者へ売却すると、兄弟ではない第三者が新たな共有者になる可能性があります。

また、一般的な土地や建物全体の売却と比べ、共有持分だけでは購入希望者が限られたり、条件が不利になったりすることがあります。

共有持分の売却は、その後の権利関係や共有者との関係に大きな影響を与える可能性があるため、自己判断で進めるのではなく、弁護士や司法書士、不動産会社などへ相談する必要があります。

管理と費用負担の状況を整理しました

今回の実家では、兄弟とも住んでいませんでしたが、ご相談者様の方が青梅市に近い場所に住んでいたため、現地確認や庭の管理を多く担当していました。

一方、固定資産税については兄弟が半分ずつ負担していました。

しかし、庭木の剪定、建物の清掃、雨漏りへの応急対応などは、ご相談者様が手配し、一部の費用も立て替えていました。

そこで、これまでの管理状況について、次の内容を整理しました。

• 固定資産税の支払額と負担者
• 火災保険などの契約状況
• 庭木の剪定や除草にかかった費用
• 建物の修繕費や点検費用
• 誰がどのくらいの頻度で現地へ行っていたか
• 立て替えた費用の領収書や振込記録
• 今後必要になりそうな修繕内容

共有不動産の費用負担について話し合う場合は、感情的な主張だけでなく、実際にかかった費用や作業内容を記録しておくことが重要です。

建物の修繕をめぐって意見が分かれていました

青梅市の実家は築年数が経過しており、屋根や外壁の修繕が必要になる可能性がありました。

ご相談者様は、今後誰も住まない建物へ多額の修繕費をかけるより、現状のまま売却する方がよいと考えていました。

一方、弟様は、建物を修繕してしばらく残したいと考えていました。

共有不動産では、修繕の必要性、工事内容、費用負担について共有者の意見が一致しないと、対応が遅れることがあります。

建物の状態が悪化してから話し合うと、必要な費用が増える可能性もあります。

そのため、工事の見積りや不動産会社の査定など、判断に必要な資料を集めたうえで、保有と売却の負担を比較することになりました。

不動産会社へ査定を依頼しました

ご相談者様と弟様が今後の方針を考えるためには、不動産を売却した場合の見込みを知る必要がありました。

そこで、青梅市周辺の不動産事情に詳しい不動産会社へ査定を依頼することになりました。

不動産会社には、主に次の事項を確認しました。

• 土地と建物全体を売却する場合の査定額
• 現在の建物を残したまま売却できるか
• 修繕や解体を行う必要があるか
• 売却に必要な費用
• 想定される売却期間
• 共有名義の不動産を売却する場合の手続き

査定額は、必ずその価格で売却できることを保証するものではありません。

しかし、今後の修繕費や固定資産税を負担して保有し続ける場合と、売却する場合を比較するための資料になりました。

共有関係を解消する方法を整理しました

今回の事例では、共有関係を今後も続けるのか、何らかの方法で解消するのかを検討しました。

一般的には、状況に応じて次のような方向性が考えられます。

• 兄弟の共有状態を維持し、管理方法と費用負担を明確にする
• 兄弟全員の合意により不動産全体を売却する
• 兄弟の一人が他方の共有持分を取得する
• 不動産の現物分割が可能か専門家へ確認する
• 話し合いで解決できない場合に法的手続きを検討する

どの方法が適切かは、不動産の形状、建物の状態、資金の準備、共有者の希望などによって異なります。

兄弟の一人が他方の持分を取得する場合も、価格、支払方法、税金、登記手続きなどを確認する必要があります。

弟様が持分を取得する案を検討しました

弟様は実家を残したいという意向が強かったため、ご相談者様の持分を弟様が取得し、弟様の単独所有にする案も検討しました。

この方法であれば、ご相談者様は将来の管理負担から離れ、弟様は自身の判断で実家を管理しやすくなります。

一方で、弟様がご相談者様の持分を取得するためには、持分の価格や支払方法を決める必要があります。

価格については、固定資産税評価額だけでなく、不動産会社の査定なども参考にしながら、当事者間で検討する必要があります。

また、持分の移転原因や契約内容によって、必要となる登記手続きや税務上の取り扱いが異なる可能性があります。

具体的な登記については司法書士、税金については税理士へ相談するようご案内しました。

話し合いの記録を残すことにしました

共有者間で不動産の管理や処分について話し合う場合は、口頭だけで決めるのではなく、内容を書面に残しておくことが重要です。

今回の事例では、今後の方針が決まるまでの暫定的な対応として、次の内容を兄弟で確認することになりました。

• 実家の現地確認を行う担当者
• 固定資産税の負担割合
• 庭木や清掃にかかる費用の負担方法
• 緊急修繕が必要になった場合の連絡方法
• 一定額を超える支出は事前に相談すること
• 不動産会社から取得した査定内容を共有すること
• 今後の処分方針を再度話し合う期限

共有状態をすぐに解消できない場合でも、管理方法や費用負担を明確にすることで、共有者間の認識の違いを減らしやすくなります。

行政書士が対応できる範囲を確認しました

行政書士は、相続人調査、戸籍収集、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などを支援できます。

しかし、今回の不動産については、すでにお父様の相続手続きと相続登記が完了しており、その後の共有者間で処分方針について意見の違いが生じていました。

行政書士は、一方の共有者の代理人となって、他方の共有者と交渉することはできません。

兄弟間の話し合いで合意できる場合には、合意内容を整理するための書類作成を検討できることがあります。

一方、価格や売却の可否、費用負担などについて対立が解消できず、交渉や裁判手続きが必要になる場合は、弁護士への相談が必要です。

司法書士と弁護士への相談をご案内しました

共有状態を解消するために、兄弟の一人へ持分を移転する場合は、不動産の名義変更に関する登記が必要になります。

登記申請書の作成や法務局への登記申請代理は、司法書士の業務です。

また、兄弟間の話し合いがまとまらず、共有物の分割方法について交渉や法的手続きが必要になる場合は、弁護士の業務となります。

今回の事例では、まず兄弟間で話し合いを続けながら、次の相談先を整理しました。

• 不動産全体や共有持分の価格は不動産会社へ相談する
• 共有持分の移転登記は司法書士へ相談する
• 持分移転や売却に伴う税金は税理士へ相談する
• 兄弟間の交渉や共有物分割の法的手続きは弁護士へ相談する

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような状況整理と相談先の案内を行いました。

• 共有名義になった経緯の確認
• 登記事項証明書による持分割合の確認
• 不動産の利用状況と管理状況の整理
• 固定資産税や修繕費の負担状況の確認
• ご相談者様と弟様それぞれの希望の整理
• 共有状態を維持する場合の課題の説明
• 不動産全体を売却する場合の注意点の説明
• 一方が他方の持分を取得する方法の整理
• 司法書士、税理士、不動産会社、弁護士への相談案内

共有者間に意見の違いがあったため、行政書士が一方の代理人として交渉するのではなく、対応可能な業務範囲と必要な専門家を明確にしました。

相談後の結果

ご相談者様は、共有名義の不動産について、自分だけの判断で不動産全体を売却することはできないことを理解されました。

また、自分の持分だけを第三者へ売却する方法には、その後の共有関係や売却条件に関する注意点があることも確認できました。

不動産会社から査定を取得し、今後必要になる修繕費や維持費と比較した結果、弟様がご相談者様の持分を取得する案について、改めて兄弟で話し合うことになりました。

持分の価格や支払方法について合意できた場合は、司法書士と税理士へ相談し、必要な契約と登記、税務上の確認を行う方針となりました。

一方、話し合いがまとまらない場合は、兄弟間の関係がさらに悪化する前に、弁護士へ相談することも検討することになりました。

相続不動産を共有名義にする際の注意点

相続した不動産を複数の相続人で共有する場合は、相続時の分けやすさだけでなく、相続後の管理や処分についても考える必要があります。

• 誰が不動産を使用するのか
• 誰が日常的な管理を担当するのか
• 固定資産税や保険料をどのように負担するのか
• 修繕や解体の判断をどのように行うのか
• 売却を希望する人が出た場合にどうするのか
• 共有者の一人が費用を支払えなくなった場合にどうするのか
• 共有者が亡くなった場合に持分が誰へ相続されるのか

相続人全員が同じ持分を取得しても、管理作業や費用の負担が同じになるとは限りません。

共有名義を選ぶ場合は、持分割合だけでなく、管理方法、費用負担、将来の処分方針まで話し合っておくことが重要です。

共有名義のまま次の相続が発生するリスク

共有者の一人が亡くなると、その共有持分がその人の相続財産になります。

たとえば、兄弟2人で共有していた不動産について弟様が亡くなった場合、弟様の持分が配偶者や子どもなどへ相続される可能性があります。

その結果、当初は兄弟2人だけだった共有関係に、配偶者、甥、姪などが加わることがあります。

共有者が増えると、売却や管理について連絡すべき相手も増え、全員の合意を得ることが難しくなる可能性があります。

現在すぐに売却する予定がなくても、次の相続が発生する前に、共有関係を続けるかどうかを検討しておくことが大切です。

共有状態を解消するには費用と税金の確認も必要です

兄弟の一人が他方の持分を取得する場合は、当事者間の合意だけでなく、登記手続きや税務上の取り扱いを確認する必要があります。

有償で持分を移転するのか、無償で移転するのか、ほかの財産との交換を伴うのかによって、必要な契約や税金が異なる可能性があります。

また、不動産の価格を著しく低く設定した場合などには、税務上の問題が生じる可能性もあります。

具体的な名義変更は司法書士、譲渡所得税や贈与税などの判断は税理士へ相談することが重要です。

青梅市で共有名義の相続不動産にお困りの方へ

青梅市の不動産を兄弟や親族で共有しており、管理や売却の方針がまとまらない場合は、まず現在の登記内容、持分割合、費用負担、各共有者の希望を整理する必要があります。

共有者全員が合意できる場合は、不動産全体の売却や、一人が他の共有者の持分を取得する方法などを検討できます。

一方、共有者間で意見が対立し、交渉や法的手続きが必要な場合は、弁護士への相談が必要です。

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域の方を対象に、相続人調査、戸籍収集、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けしています。

相続登記や持分移転登記は司法書士、税務上の判断や申告は税理士、不動産の査定や売却は不動産会社、共有者間の交渉や紛争は弁護士へ相談する必要があります。

どの専門家へ相談すべきか分からない場合は、現在の共有状態と困っている内容を整理するところから始めましょう。

この事例のポイント

• 不動産を共有名義にしても、建物や土地を持分どおりに使えるとは限らない
• 不動産全体の売却には、原則として共有者全員の合意が必要
• 固定資産税や修繕費だけでなく、管理作業の負担も記録する
• 共有状態を続ける場合は、管理方法と費用負担を明確にする
• 一人が他の共有者の持分を取得する方法も検討できる
• 共有持分の移転登記は司法書士へ相談する
• 持分の売買や移転に伴う税金は税理士へ確認する
• 共有者間で争いがある場合は弁護士へ相談する
• 次の相続が発生すると共有者が増える可能性がある

相続不動産を共有名義にすることは、相続時には公平な方法に見えても、将来の管理や売却を難しくする可能性があります。青梅市の共有不動産についてお困りの場合は、問題を先送りせず、現在の負担と各共有者の希望を整理することが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。具体的な権利関係や手続き、税務上の取り扱いは個別の事情によって異なります。不動産登記は司法書士、税務判断や申告は税理士、不動産の査定や売却は不動産会社、共有者間の交渉や紛争は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。