奥多摩町の山林を相続したものの、現地の場所や境界が分からず、どのように管理すればよいか困ってしまうケースがあります。

山林は、住宅や宅地と異なり、相続人が一度も現地を訪れたことがなかったり、道路から直接入れなかったりすることもあります。また、登記上の面積、実際の境界、樹木の状態などを、家族が把握していない場合も少なくありません。

今回は、奥多摩町にある山林を相続したものの、土地の場所や管理状況が分からず、今後どのように扱えばよいかご相談いただいた事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は東京都区部にお住まいの60代の方で、お父様が亡くなったことにより、奥多摩町にある山林を相続する可能性があることが分かりました。

相続人は、お母様、ご相談者様、弟様の3名でした。

お父様は生前、奥多摩町に山林を所有していることを家族へ話していましたが、詳しい場所や広さ、取得した経緯については十分に説明していませんでした。

ご家族が相続財産を確認していたところ、固定資産税に関する書類の中から、奥多摩町の土地が記載された課税明細が見つかりました。

しかし、ご相談者様も弟様もその山林を訪れたことがなく、どの土地なのか、現在誰かが管理しているのかも分からない状態でした。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• 奥多摩町の山林がどこにあるのか分からない
• 登記上の面積と実際の範囲を確認できない
• 隣接する土地との境界が分からない
• 山林を定期的に管理する必要があるのか分からない
• 倒木や土砂崩れが起きた場合の責任が心配
• 山林を売却できるのか分からない
• 相続人3名の共有名義にしてよいのか判断できない
• 行政書士、司法書士、土地家屋調査士など、誰に相談すればよいか分からない

ご家族の間に争いはありませんでしたが、山林の状況が分からないため、誰が相続するかを話し合うこともできませんでした。

最初に相続人と相続財産を確認しました

山林の状況を調べる前に、まず亡くなられたお父様の相続人を確認しました。

お父様の出生から死亡までの戸籍などを収集し、お母様、ご相談者様、弟様の3名が相続人であることを整理しました。

また、奥多摩町の山林だけでなく、預貯金、自宅不動産、有価証券、借入れなど、ほかの相続財産についても確認しました。

山林だけを切り離して相続人を決めるのではなく、相続財産全体を把握してから遺産の分け方を検討することで、各相続人が取得する財産や負担のバランスを考えやすくなります。

固定資産税の資料から山林を確認しました

ご相談者様がお持ちだった固定資産税の課税明細には、奥多摩町にある複数の土地が記載されていました。

土地の地目には「山林」と記載されていましたが、普段使用する住所ではなく、登記上の所在と地番が記載されていたため、ご家族だけでは場所を特定できませんでした。

そこで、課税明細のほか、名寄帳や登記事項証明書などを確認し、亡くなられたお父様名義の土地を整理しました。

登記事項証明書では、主に次の内容を確認しました。

• 土地の所在
• 地番
• 地目
• 地積
• 所有者の住所と氏名
• 共有者の有無
• 抵当権などの権利が設定されていないか

確認した結果、お父様が奥多摩町内に複数の山林を単独で所有していたことが分かりました。

登記上の地番だけでは現地が分かりませんでした

登記事項証明書によって山林の地番は確認できましたが、それだけでは現地で具体的な場所を判断できませんでした。

山間部の土地では、住居表示がなく、現地に地番を示す標識が設置されていないことがあります。

また、公図上では土地の位置関係を確認できても、道路からの進入経路や、現地のどこからどこまでが対象地なのかを正確に判断できない場合があります。

今回の事例では、次の資料や情報を確認しながら、山林の位置を調べることになりました。

• 法務局で取得する公図
• 登記事項証明書
• 固定資産税の課税資料
• 過去の売買契約書や権利証
• お父様が保管していた地図やメモ
• 近隣の土地所有者や地域関係者から得られる情報

ただし、資料上でおおよその位置を確認できても、境界まで正確に確定できるとは限りません。

現地確認は無理に行わないことにしました

ご相談者様は、ご自身で山林を探しに行くことも考えていました。

しかし、対象地は道路から離れた山間部にあり、現地までの経路も明確ではありませんでした。

山林では、急斜面、落石、倒木、滑りやすい地面、害虫などに注意する必要があります。また、隣接する他人の土地へ誤って立ち入ってしまう可能性もあります。

そのため、場所が分からないまま単独で山へ入ることは避け、必要に応じて地域の事情に詳しい事業者や専門家へ相談してから現地を確認することにしました。

山林の現地確認を行う場合は、土地の位置、立入り方法、天候、服装、同行者などを十分に確認することが大切です。

境界が確認できない場合の相談先を整理しました

ご相談者様が特に不安に感じていたのは、隣接する山林との境界が分からないことでした。

山林では、境界標が見つからなかったり、古い図面と現況が一致しなかったりすることがあります。

樹木、尾根、沢などを境界の目安としていた場合、長い年月の経過により、家族がその位置を確認できなくなっていることもあります。

土地の境界確認や測量、分筆などは、土地家屋調査士の専門分野です。

ただし、すべての山林で直ちに測量を行う必要があるとは限りません。山林の面積、利用予定、売却予定、測量費用などを確認したうえで、必要性を検討することになります。

隣接地の所有者との間で境界に関する意見の対立がある場合は、弁護士などへの相談が必要になる可能性があります。

山林の管理状況を確認しました

土地の位置を確認するのと並行して、お父様が生前に山林の管理を誰かへ依頼していなかったかを調べました。

ご自宅に残された書類や通帳の履歴などを確認しましたが、定期的に管理費を支払っていた記録は見つかりませんでした。

また、森林組合や地域の事業者との契約書も確認できませんでした。

そのため、少なくともご家族が把握している範囲では、長期間にわたって積極的な管理や伐採が行われていない可能性がありました。

山林の管理方法は、土地の状態、樹木の種類、傾斜、周辺の道路や住宅との位置関係などによって異なります。

自己判断で木を伐採したり、他人へ自由に作業を依頼したりするのではなく、対象地と権利関係を確認してから対応することが重要です。

倒木や近隣への影響について確認しました

ご相談者様は、山林内の木が倒れて道路や隣接地へ影響した場合のことを心配されていました。

山林を所有しているからといって、常にすべての自然災害について責任を負うと一律に判断できるものではありません。

一方で、危険な状態を把握していながら放置した場合など、具体的な事情によっては問題になる可能性があります。

そのため、住宅、道路、電線、隣接地などに近い樹木がある場合や、明らかに倒木のおそれがある場合は、林業関係の事業者や自治体などへ相談し、必要な対応を確認することが大切です。

具体的な損害賠償責任や近隣との紛争について判断が必要な場合は、弁護士へ相談する必要があります。

森林に関する届出が必要になる可能性を確認しました

山林を相続した場合は、相続登記とは別に、森林に関する届出が必要になる場合があります。

対象となる土地が地域森林計画の対象となる森林であるか、どのような届出が必要になるかは、土地の場所や状況によって異なります。

そのため、奥多摩町の担当窓口などへ、相続した山林について必要な届出がないか確認するようご案内しました。

相続登記を行っただけで、森林関係のすべての手続きが完了するとは限りません。山林を相続した場合は、登記とあわせて自治体への確認も行うことが重要です。

山林を相続人全員の共有にする案を検討しました

ご家族は、利用予定がない山林であるため、法定相続分に応じて3名の共有名義にすることも考えていました。

共有名義にすると、相続人全員が持分を取得するため、公平に分けたように見える場合があります。

しかし、将来山林を売却したり、全体を対象として管理契約を結んだりする際には、共有者全員の合意が必要になることがあります。

また、共有者の一人が亡くなると、その持分が配偶者や子などへ相続され、共有者が増えていく可能性があります。

現在は家族間の関係が良好でも、将来の世代まで共有関係が続くと、連絡先が分からない共有者が生じたり、処分方針がまとまらなくなったりすることがあります。

そのため、判断を先送りするためだけに共有名義にするのではなく、誰が管理を担当するのか、費用をどう負担するのか、将来どのように処分するのかまで考える必要があることをご説明しました。

山林を売却できるか調べました

ご相談者様は、家族の誰も利用しないため、山林を売却できないかと考えていました。

しかし、山林は、一般的な住宅地と同じように必ず買い手が見つかるとは限りません。

売却の可能性は、主に次のような条件によって異なります。

• 道路から出入りできるか
• 林道や作業道が整備されているか
• 土地の境界が確認できるか
• 樹木に利用価値があるか
• 傾斜や地形に問題がないか
• 土地の面積や形状
• 法令上の制限があるか
• 隣接地の所有者が取得を希望しているか

不動産会社によっては、山林を取り扱っていない場合もあります。

そのため、奥多摩町周辺の土地事情や山林取引に詳しい不動産会社、森林組合、林業関係の事業者などへ相談し、売却や管理の可能性を確認することになりました。

査定を受けた場合でも、提示された金額で必ず売却できるとは限らないため、売却条件や必要経費を確認することが必要です。

山林を手放す方法だけでなく保有する負担も整理しました

売却先がすぐに見つからない場合は、当面の間、相続人が山林を保有することになります。

その場合に考えられる主な負担を整理しました。

• 固定資産税などの費用
• 現地確認にかかる交通費や時間
• 危険な樹木が見つかった場合の対応費用
• 草木や作業道の管理費用
• 測量や境界確認が必要になった場合の費用
• 近隣や自治体から連絡があった場合の対応
• 将来の相続によって権利関係が複雑になる可能性

山林は固定資産税の金額が小さいこともありますが、税額が低いことと、管理上の負担が小さいことは同じではありません。

保有を続ける場合は、管理担当者、費用負担、書類の保管場所、自治体などから連絡を受ける窓口を決めておくことが大切です。

相続人全員で遺産分割の方針を話し合いました

山林の場所、登記情報、管理状況、売却の可能性などを確認したうえで、相続人全員で遺産分割について話し合いました。

お母様は高齢であり、山林の管理を行うことは難しい状況でした。

弟様は遠方に住んでおり、現地対応ができませんでした。

そこで、山林に関する書類や連絡を管理しやすいご相談者様が山林を取得し、ほかの財産とのバランスを考えながら遺産全体を分ける方向で検討しました。

誰か一人が山林を相続する場合、その人だけに管理負担が集中する可能性があります。

そのため、山林の評価、ほかの相続財産、将来発生する可能性のある費用などを確認し、相続人全員が納得できる分け方を話し合うことが重要です。

遺産分割協議書を作成しました

相続人全員の話し合いがまとまったため、その合意内容に基づいて遺産分割協議書を作成しました。

山林については、登記事項証明書に記載された所在、地番、地目、地積などを確認し、対象となる土地を特定できるように記載しました。

亡くなった方が複数の山林を所有している場合は、一部の土地を記載し忘れないように注意する必要があります。

今回の事例では、固定資産税の資料、名寄帳、登記事項証明書などを照合し、確認できた山林を整理しました。

遺産分割協議書の内容を確認した後、相続人全員が署名し、実印を押印しました。

相続登記は司法書士へ相談しました

山林も不動産であるため、亡くなった方から相続人へ名義を変更する相続登記が必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などを支援できます。

一方、相続登記の申請書作成や法務局への登記申請代理は、司法書士の業務です。

今回の事例では、相続人と遺産分割の内容を整理した後、相続登記について司法書士へ相談する流れをご案内しました。

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような整理と支援を行いました。

• 遺言書の有無の確認
• 戸籍収集と相続人の確認
• 山林を含む相続財産全体の整理
• 固定資産税の課税資料や名寄帳の確認
• 山林の登記事項証明書の確認
• 複数の山林の所在、地番、地積などの整理
• 現地確認や境界確認に関する相談先の整理
• 山林を共有名義にする場合の注意点の説明
• 管理担当者や今後の方針の確認
• 遺産分割協議書の作成
• 司法書士、土地家屋調査士、林業関係事業者などへの相談案内

相続人間に争いはなく、全員の合意に基づいて手続きを進められる状態であったため、行政書士が対応できる範囲で支援しました。

相談後の結果

ご相談者様は、固定資産税の資料や登記事項証明書を確認し、亡くなられたお父様が奥多摩町に所有していた山林を整理できました。

また、山林の現地確認、境界確認、管理、売却については、それぞれ別の確認や専門家への相談が必要になることを理解されました。

相続人全員で話し合った結果、当面の窓口となるご相談者様が山林を相続し、相続登記を進める方針で合意しました。

今後は、奥多摩町の担当窓口などへ森林に関する届出を確認するとともに、山林の状況に詳しい事業者へ管理や売却の可能性を相談することになりました。

ご相談者様からは、「山林は場所も分からず手の付けようがなかったが、確認すべき書類と相談先が分かった」とのお声をいただきました。

山林を相続したときに確認したいこと

山林を相続した場合は、次のような事項を確認することが大切です。

• 亡くなった方が所有していた山林の数
• 土地の所在、地番、地目、地積
• 単独所有か共有所有か
• 山林のおおよその位置
• 道路や林道から出入りできるか
• 隣接地との境界が確認できるか
• 管理を依頼している事業者がいないか
• 倒木など周辺へ影響する可能性がないか
• 自治体などへの届出が必要でないか
• 誰が相続し、今後の管理を担当するのか
• 相続登記が完了しているか

山林は、家族が存在を把握していても、正確な場所や範囲までは分からない場合があります。

まずは固定資産税の資料、名寄帳、登記事項証明書などを確認し、亡くなった方が所有していた土地を整理することが重要です。

山林を共有名義にする場合は慎重な検討が必要です

利用予定がない山林を、相続人全員の共有名義にしてしまうケースがあります。

しかし、共有名義にすると、売却や大きな管理方針を決める際に、共有者全員の合意が必要になることがあります。

さらに、共有者が亡くなるたびに持分が次の相続人へ引き継がれると、共有者の人数が増え、連絡や合意形成が難しくなる可能性があります。

山林を共有名義にする場合は、現在の公平性だけでなく、将来の管理、費用負担、売却方法、次の相続まで考えて判断することが大切です。

山林の価値は固定資産税評価額だけでは判断できません

山林の固定資産税評価額が低い場合でも、管理や測量、樹木の処理などに費用がかかることがあります。

反対に、樹木、接道状況、周辺の土地利用などによっては、利用や売却の可能性がある場合もあります。

固定資産税評価額だけを見て「価値がない」「高く売れる」と判断するのではなく、土地の位置、地形、境界、樹木、道路状況などを確認することが必要です。

山林の査定や売却については、山林取引や地域事情に詳しい不動産会社、森林組合、林業関係の事業者などへ相談しましょう。

奥多摩町で山林を相続した方へ

奥多摩町の山林を相続したものの、場所や境界が分からない場合は、まず固定資産税の資料、名寄帳、登記事項証明書などから対象となる土地を整理する必要があります。

そのうえで、現地の状況、管理方法、売却の可能性、自治体への届出などを確認し、誰が山林を相続するのかを話し合います。

青梅相続相談センターでは、奥多摩町を含む青梅市周辺地域の方を対象に、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けしています。

相続登記は司法書士、境界確認や測量は土地家屋調査士、山林の管理や伐採は林業関係の事業者、税務判断や申告は税理士、相続人間や隣接地所有者との間に争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

山林の場所が分からない方や、誰が管理すべきか決められない方は、手続きを放置せず、まず相続財産と必要な相談先を整理しましょう。

この事例のポイント

• 固定資産税の資料や名寄帳から山林の有無を確認する
• 登記事項証明書で所在、地番、地目、地積を確認する
• 地番が分かっても、現地の場所や境界が分かるとは限らない
• 場所が不明な山林へ単独で入ることは避ける
• 境界確認や測量は土地家屋調査士へ相談する
• 森林に関する届出が必要でないか自治体へ確認する
• 判断を先送りするためだけの共有名義は慎重に検討する
• 相続人全員の合意内容を遺産分割協議書にまとめる
• 山林についても司法書士による相続登記が必要になる

山林の相続では、土地の所在を確認するだけでなく、境界、進入経路、管理状況、届出、将来の処分方法まで整理する必要があります。奥多摩町の山林を相続した場合は、そのまま放置せず、確認できる書類から一つずつ状況を整理することが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。具体的な手続きや届出、管理責任などは、個別の土地や事情によって異なります。相続登記は司法書士、境界確認や測量は土地家屋調査士、山林の管理や伐採は林業関係の事業者、税務判断や申告は税理士、相続人間や隣接地所有者との紛争は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。