瑞穂町にある親名義の不動産を相続することになったものの、登記内容や建物の現状が分からず、手続きを進められないというご相談があります。

長年住み続けてきた実家では、増築や物置の設置などが行われていても、家族が登記の状況を把握していないことがあります。

今回は、瑞穂町にある親名義の土地と建物を相続した際、登記されている内容と現在の建物の状態に違いがあることが分かり、どのように手続きを進めればよいかご相談いただいた事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は瑞穂町外にお住まいの50代の方で、瑞穂町の実家で暮らしていたお父様が亡くなったことにより、土地と建物を相続することになりました。

相続人は、お母様、ご相談者様、妹様の3名でした。

お母様は引き続き実家で暮らす予定でしたが、土地と建物の名義は亡くなったお父様のままでした。

ご家族は、不動産をお母様が相続すればよいと考えていましたが、相続手続きに必要な書類を確認する中で、建物の登記内容と現在の状態が一致していない可能性があることが分かりました。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• 瑞穂町の親名義の不動産をどのように相続すればよいか分からない
• 母が住み続けるため、母名義に変更したい
• 古い建物に増築部分があるが、登記されているか分からない
• 敷地内の物置が登記対象になるのか判断できない
• 固定資産税の資料と登記事項証明書の内容に違いがあるように見える
• 行政書士、司法書士、土地家屋調査士の誰に相談すべきか分からない
• 相続登記の期限に間に合うか不安がある

ご家族の間に争いはなく、お母様が不動産を相続することについては全員が同意していました。

しかし、対象となる土地と建物を正確に把握できていなかったため、遺産分割協議書の作成や相続登記をそのまま進めてよいのか判断できない状態でした。

最初に相続人を確認しました

不動産の手続きを進める前に、まず誰が相続人になるのかを確認しました。

亡くなられたお父様の出生から死亡までの戸籍などを収集し、お母様、ご相談者様、妹様の3名が相続人であることを整理しました。

家族が把握している関係だけで遺産分割協議を進めると、後から別の相続人が判明し、協議をやり直さなければならない可能性があります。

そのため、相続人同士の関係が良好であっても、戸籍を確認して法的な相続人を確定することが重要です。

相続財産全体を確認しました

次に、瑞穂町の土地と建物だけでなく、お父様が所有していた財産全体を確認しました。

今回確認した主な財産は、次のとおりです。

• 瑞穂町にある土地
• 土地上の居宅
• 預貯金
• 自動車
• 生命保険に関する書類
• 未払いの費用や借入れの有無

不動産だけを先に相続するのではなく、財産全体を整理したうえで遺産の分け方を検討することで、相続人間の公平性を考えやすくなります。

土地と建物の登記情報を確認しました

瑞穂町の不動産について、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、課税明細などを確認しました。

土地については、登記事項証明書に記載された所在、地番、地目、地積、所有者を確認しました。

建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを確認しました。

不動産を遺産分割協議書へ記載する際は、普段使っている住所だけではなく、登記事項証明書の内容に基づいて対象物件を特定する必要があります。

確認の結果、母屋については登記されていましたが、家族が後から増築したと認識している部分が、登記上の床面積へ反映されていない可能性がありました。

建物の現況と登記内容に違いがありました

ご相談者様に詳しくお話を伺ったところ、実家は数十年前に一部を増築しており、敷地内には物置も設置されていました。

しかし、増築時にどのような手続きを行ったのかを知るお父様は亡くなっており、関係書類も見つかりませんでした。

固定資産税の課税資料には登記事項証明書と異なる面積が記載されているように見えましたが、その違いだけで未登記部分の有無を断定することはできません。

そこで、次の事項を確認する必要があることをご説明しました。

• 現在の建物の形状と床面積
• 増築部分が登記されているか
• 敷地内の物置が登記対象となる建物か
• 登記内容の変更や追加手続きが必要か
• 相続登記と建物に関する登記をどの順序で進めるか

建物の表示に関する手続きは土地家屋調査士へ相談しました

建物の床面積、構造、増築部分、未登記建物など、建物の物理的な状況を登記へ反映する手続きは、土地家屋調査士の専門分野です。

行政書士や司法書士が、現地の建物を測量して増築部分の床面積を確定することはできません。

今回の事例では、建物の現況と登記内容に違いがある可能性があったため、土地家屋調査士に現地確認と必要な手続きについて相談するようご案内しました。

調査の結果によっては、建物表題変更登記や未登記建物に関する登記などが必要になる場合があります。

ただし、どの手続きが必要かは建物の状態や既存の登記内容によって異なるため、専門家による確認が必要です。

不動産をお母様が相続する方針を確認しました

不動産の現況確認と並行して、相続人全員で財産の分け方について話し合いました。

お母様は今後も瑞穂町の実家に住み続ける予定であり、ご相談者様と妹様も、お母様が土地と建物を取得することに同意していました。

そこで、不動産はお母様が相続し、預貯金などの財産については、家族の希望を確認しながら分け方を整理することになりました。

相続人全員の意見が一致している場合でも、口頭の約束だけで終わらせず、合意内容を遺産分割協議書にまとめることが大切です。

二次相続についても検討しました

ご相談者様からは、「母が相続した後、将来また子どもたちが相続することになるのではないか」というご質問がありました。

お母様が不動産を相続した場合、将来お母様が亡くなった際に、その不動産が再び相続財産となる可能性があります。

そのため、お母様の生活の安定だけでなく、将来の相続、管理、売却の可能性なども含めて検討する必要があります。

ただし、相続税、贈与税、譲渡所得などの税務上の有利不利は、財産額や家族構成などによって異なります。

具体的な税額や相続税対策に関する判断は税理士の専門分野であるため、必要に応じて税理士へ相談するようご案内しました。

遺産分割協議書を作成しました

相続人全員の話し合いがまとまったため、その合意内容に基づいて遺産分割協議書を作成しました。

土地については、登記事項証明書に記載されている所在、地番、地目、地積を確認し、対象となる土地を特定できるように記載しました。

建物についても、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などの登記情報を確認して記載しました。

ただし、増築部分などについて登記内容の変更が必要になる可能性があったため、土地家屋調査士および司法書士にも確認しながら進められるよう、関係資料を整理しました。

遺産分割協議書の内容を確認した後、相続人全員が署名し、実印を押印しました。

所有権の相続登記は司法書士へ相談しました

亡くなった方名義の不動産を相続人名義へ変更するためには、法務局で所有権の相続登記を行う必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続関係の整理、遺産分割協議書の作成などを支援できます。

一方、所有権の相続登記に関する申請書の作成や法務局への申請代理は、司法書士の業務です。

今回の事例では、相続人と遺産分割の内容を整理した後、所有権の相続登記について司法書士へ相談する流れをご案内しました。

固定資産税の課税内容と登記は別に確認が必要です

ご相談者様は、固定資産税が建物全体に課税されていれば、建物全体が登記されていると思われていました。

しかし、固定資産税の課税台帳と法務局の不動産登記簿は、それぞれ異なる制度に基づいて管理されています。

固定資産税の資料に建物が記載されていても、同じ内容で登記されているとは限りません。

反対に、登記事項証明書だけでは、現在の建物の状態や課税内容をすべて把握できない場合があります。

そのため、相続手続きでは、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、名寄帳、現地の建物などを必要に応じて確認することが重要です。

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような整理と支援を行いました。

• 遺言書の有無の確認
• 戸籍収集と相続人の確認
• 預貯金や不動産など相続財産全体の整理
• 土地と建物の登記事項証明書の確認
• 固定資産税資料との照合
• 建物の増築部分や物置に関する状況整理
• 不動産を取得する相続人の確認
• 遺産分割協議書の作成
• 土地家屋調査士、司法書士、税理士への相談案内

相続人間に争いはなく、全員の合意に基づいて手続きを進められる状態であったため、行政書士が対応できる範囲で支援しました。

相談後の結果

ご相談者様は、親名義の不動産を相続する際には、所有者の名義だけでなく、土地と建物の登記内容を確認する必要があることを理解されました。

また、増築部分など建物の現況に関する手続きは土地家屋調査士、所有権の相続登記は司法書士へ相談する必要があることも整理できました。

相続人全員で話し合った結果、お母様が瑞穂町の土地と建物を相続することで合意し、その内容を遺産分割協議書にまとめました。

その後、土地家屋調査士による建物の確認と、司法書士による相続登記へ進められる状態になりました。

ご相談者様からは、「誰に何を相談すればよいのか分からなかったが、手続きの役割と順番が整理できた」とのお声をいただきました。

親名義の不動産を相続するときの確認事項

親名義の土地や建物を相続するときは、次のような事項を確認することが大切です。

• 遺言書が残されていないか
• 誰が法定相続人になるのか
• 不動産の登記名義が誰になっているか
• 土地と建物が漏れなく登記されているか
• 現在の建物と登記内容が一致しているか
• 増築部分や敷地内の物置がないか
• 誰が不動産を相続するのか
• 将来の管理や売却を誰が担当するのか
• 相続登記の期限を確認しているか

家族が長く住んでいる不動産であっても、増築や土地の分筆、過去の相続などによって、現在の認識と登記内容が異なっている場合があります。

遺産分割協議書を作成する前に、登記事項証明書や固定資産税資料を確認し、対象となる不動産を正確に把握することが重要です。

相談する専門家は手続きによって異なります

不動産相続では、相談内容によって担当する専門家が異なります。

• 戸籍収集や相続人調査は行政書士へ相談できる
• 争いのない遺産分割協議書の作成は行政書士へ相談できる
• 所有権の相続登記は司法書士へ相談する
• 建物の増築や未登記部分、測量は土地家屋調査士へ相談する
• 相続税や将来の税負担は税理士へ相談する
• 相続人間に争いがある場合は弁護士へ相談する

一つの専門家だけですべての手続きを行えるとは限りません。

最初に相続関係、不動産の状態、困っている内容を整理することで、必要な専門家へ相談しやすくなります。

瑞穂町で親名義の不動産を相続した方へ

瑞穂町で親名義の土地や建物を相続した場合は、まず相続人と相続財産を確認し、登記事項証明書などで対象となる不動産を特定する必要があります。

建物の現状と登記内容に違いがある場合や、増築部分、未登記の物置などがある場合は、相続登記だけではなく、別の登記手続きが必要になる可能性があります。

青梅相続相談センターでは、瑞穂町を含む青梅市周辺地域の方を対象に、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けしています。

所有権の相続登記は司法書士、建物の表示や測量は土地家屋調査士、相続税などの税務判断は税理士、相続人間に争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

親名義の不動産について何を確認すればよいか分からない方や、どの専門家へ相談すべきか迷っている方は、早めにご相談ください。

この事例のポイント

• 親名義の不動産は、土地と建物の登記内容を確認する
• 固定資産税の課税内容と法務局の登記内容は別に確認する
• 増築部分や物置が登記されていない場合がある
• 建物の現況や表示に関する登記は土地家屋調査士へ相談する
• 相続人全員の合意内容を遺産分割協議書にまとめる
• 所有権の相続登記は司法書士へ相談する
• 相続登記は原則として不動産の取得を知った日から3年以内に行う

親名義の不動産を相続するときは、誰が取得するかを決めるだけでなく、登記されている土地と建物が現在の状態と一致しているかを確認することが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。具体的な手続きや税務上の取り扱いは、個別の事情によって異なります。所有権の相続登記は司法書士、建物の表示登記や測量は土地家屋調査士、税務判断や申告は税理士、相続人間の紛争や交渉は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。