青梅市周辺の農地を相続したものの、農業をした経験がなく、どのような手続きや管理が必要なのか分からないというご相談があります。

農地も土地であるため、相続人の確認、遺産分割、相続登記などが必要です。さらに、一般的な宅地とは異なり、農業委員会への届出や、売却、貸付、農地以外への転用に関する農地法上の手続きが必要になる場合があります。

今回は、青梅市周辺にある畑を相続したものの、相続人の誰にも耕作する予定がなく、今後の管理や処分方法に悩まれていた方の相談事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は青梅市にお住まいの50代の方で、青梅市周辺で農地を所有していたお父様が亡くなったことにより、相続手続きを行うことになりました。

相続人は、お母様、ご相談者様、妹様の3名でした。

お父様は自宅から少し離れた場所にある畑で、家族が食べる野菜などを作っていました。

大規模な農業経営を行っていたわけではありませんが、体調を崩すまでは定期的に畑へ通い、近隣の方と協力しながら管理していました。

しかし、お父様の入院後は耕作されない期間が続き、相続が発生した時点では雑草が伸び始めていました。

お母様は高齢で、ご相談者様と妹様にも農業経験がありませんでした。そのため、相続人の誰も畑を引き継いで耕作する予定がない状態でした。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• 青梅市周辺の農地を相続したが、何から始めればよいか分からない
• 農業をしない人でも農地を相続できるのか知りたい
• 相続する際に農業委員会の許可が必要なのか分からない
• 相続登記以外にも届出が必要なのか知りたい
• 畑の正確な場所や面積を十分に把握していない
• 雑草や周辺への影響をどのように管理すべきか分からない
• 農地を売却したり、第三者へ貸したりできるのか知りたい
• 将来、駐車場や資材置場として使えるのか気になっている

ご家族の間に争いはありませんでしたが、農地には一般的な土地と異なる手続きがあると聞き、自己判断で遺産分割や売却を進めることに不安を感じていました。

最初に遺言書の有無を確認しました

相続手続きを始めるにあたり、まず亡くなられたお父様が遺言書を残していないか確認しました。

自宅に保管されていた書類や金庫などを調べるとともに、公正証書遺言や法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた可能性についても確認しました。

今回の事例では遺言書は確認できなかったため、お母様、ご相談者様、妹様の3名で遺産分割協議を行うことになりました。

戸籍を収集して相続人を確認しました

次に、お父様の出生から死亡までの戸籍などを収集し、法定相続人を確認しました。

戸籍を確認した結果、お母様、ご相談者様、妹様の3名が相続人であることを整理できました。

農地についても、預貯金や自宅不動産と同じように、相続人全員で誰が取得するのかを話し合う必要があります。

一部の相続人を除いて遺産分割協議を行うと、後から協議をやり直さなければならない可能性があるため、最初に戸籍で相続人を確定することが重要です。

相続財産全体を整理しました

農地だけを先に分けるのではなく、お父様が所有していた財産と負債を全体的に確認しました。

今回確認した主な財産は、次のとおりです。

• 青梅市にある自宅の土地と建物
• 青梅市周辺にある複数の農地
• 複数の金融機関にある預貯金
• 農機具や耕作用の道具
• 自動車
• 生命保険に関する書類
• 固定資産税や公共料金の未払い
• 借入れや保証債務の有無

農地は管理負担が発生する可能性があるため、単純に面積や固定資産税評価額だけで分け方を決めるのではなく、ほかの財産とのバランスも考える必要があります。

固定資産税の資料から農地を確認しました

ご相談者様は、お父様が畑を所有していることは知っていましたが、正確な地番や筆数までは把握していませんでした。

そこで、固定資産税の納税通知書、課税明細、名寄帳などを確認しました。

その結果、お父様名義の農地が複数あることが分かりました。

家族は一つの畑だと思っていましたが、登記上は隣接する複数の土地に分かれていました。

見た目では一つの畑として使われていても、登記上は地番や地目の異なる土地が含まれている場合があります。

農地の登記事項証明書を取得しました

固定資産税の資料だけでは所有者や権利関係を十分に確認できないため、各農地の登記事項証明書を取得しました。

登記事項証明書では、主に次の内容を確認しました。

• 土地の所在
• 地番
• 登記上の地目
• 地積
• 所有者の住所と氏名
• 共有者の有無
• 抵当権などの権利が設定されていないか

確認した結果、対象となる土地はいずれもお父様の単独名義で、登記上の地目は「畑」となっていました。

遺産分割協議書や相続登記では、日常的に使っている場所の呼び方ではなく、登記事項証明書の所在、地番、地目、地積などに基づいて農地を特定する必要があります。

登記上の地目と現況を確認しました

登記上の地目が畑となっていても、現在どのように利用されているかは別に確認する必要があります。

今回の農地は、お父様が入院する前まで耕作されていましたが、その後は一定期間利用されていませんでした。

現地を確認すると、農作物はほとんど残っておらず、雑草が伸びていました。ただし、建物が建っていたり、駐車場として舗装されていたりする状態ではありませんでした。

農地の手続きを検討する際は、登記上の地目だけでなく、農地台帳上の情報や現況についても農業委員会へ確認することが重要です。

農業をしない相続人でも農地を相続できることを確認しました

ご相談者様は、農業経験がないため、農地を相続できないのではないかと心配されていました。

相続によって農地の権利を取得する場合は、一般的な売買や贈与による農地取得とは異なり、農地法第3条の許可を受けずに取得することができます。

そのため、農業をしていないことだけを理由に、農地を相続できないというものではありません。

ただし、相続によって取得した後は、農地の所在地を管轄する農業委員会への届出が必要になります。

農地を相続できることと、相続後に自由に売却、貸付、転用できることは別の問題である点にも注意が必要です。

相続登記とは別に農業委員会への届出が必要でした

農地を相続した場合は、法務局で行う相続登記とは別に、農地の所在地を管轄する農業委員会へ届出を行う必要があります。

この届出は、農地法第3条の3に基づくものです。

相続、遺産分割、包括遺贈などによって農地の権利を取得した人が対象になります。

届出は、農地についての権利を取得したことを知った時点から、おおむね10か月以内が目安とされています。

届出を行わなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

農業委員会への届出と法務局への相続登記は、それぞれ別の制度に基づく手続きです。どちらか一方を行えば、もう一方が不要になるわけではありません。

青梅市農業委員会へ必要書類を確認しました

今回の農地について、青梅市農業委員会へ届出方法と必要書類を確認しました。

一般的には、次のような書類を確認することになります。

• 農地法第3条の3に基づく届出書
• 相続登記後の土地登記事項証明書の写し
• 農地を取得した人や取得原因を確認できる資料
• 代理人が手続きを行う場合の委任状
• そのほか農業委員会から求められる書類

具体的な必要書類や提出時期は、遺産分割や相続登記の状況によって異なる可能性があります。

そのため、届出書を作成する前に、対象となる農地の地番や相続状況を伝え、農業委員会へ確認することが大切です。

農地を放置せず当面の管理方法を決めました

相続人の誰もすぐに農業を始める予定はありませんでしたが、今後の方針が決まるまで農地を放置することは避ける必要がありました。

農地に雑草が伸びると、隣接する農地への種子の飛散、害虫、枯れ草による火災などについて、近隣から連絡を受ける可能性があります。

また、農業用水路や通路を共同で利用している場合は、周辺の農業者との調整が必要になることがあります。

そこで、当面の間は次の内容を確認することにしました。

• 定期的な除草の必要性
• 隣接する農地への影響
• 農業用水路や通路の管理状況
• 農地内に残された農機具や資材
• 地域で管理費や水利費などの負担がないか
• 管理作業を依頼できる人や事業者

ご相談者様だけでは管理が難しかったため、地域の農業者や農作業を扱う事業者へ、除草などを依頼できるか確認することになりました。

近隣の農業者から利用状況を伺いました

お父様は生前、隣接する農地の所有者と交流があり、農業用水や通路について協力していました。

ご相談者様はその関係を把握していなかったため、可能な範囲で近隣の方へ、お父様の農地の利用状況について伺いました。

その結果、畑の一部について、近隣の方がお父様から口頭で頼まれ、耕作を手伝っていた時期があることが分かりました。

ただし、正式に農地を貸していたのか、単に作業を手伝ってもらっていたのかは明確ではありませんでした。

農地について第三者が耕作している場合は、契約書、賃料、農地法上の手続きなどを確認する必要があります。

自己判断で利用を中止させたり、新たな条件を提示したりすると問題になる可能性があるため、農業委員会へ相談することにしました。

農地を相続人全員の共有にする案を検討しました

相続人の誰にも明確な利用予定がなかったため、法定相続分に応じて農地を共有名義にする案が出ました。

共有名義にすれば、相続時には公平に分けたように見える場合があります。

しかし、将来農地を売却したり、第三者へ貸したり、農地以外へ転用したりする場合、共有者間での合意や手続きが必要になる可能性があります。

また、共有者の一人が亡くなると、その持分が配偶者や子どもへ相続され、共有者が増える場合があります。

農地の利用方針が決まっていないことを理由に共有名義にすると、将来さらに判断が難しくなる可能性があるため、慎重に検討する必要があることをご説明しました。

管理しやすい相続人が取得する方法を検討しました

お母様は高齢で農地の管理が難しく、妹様は遠方に住んでいました。

ご相談者様は農地の近くに住んでおり、地域の方や農業委員会から連絡を受けた場合に対応しやすい状況でした。

そこで、ご相談者様が農地を取得し、預貯金などほかの相続財産の分け方で調整する案を検討しました。

ただし、農地を取得する人には、固定資産税だけでなく、除草、地域との連絡、今後の貸付や処分に関する手続きなどの負担が生じます。

農地の固定資産税評価額が低い場合でも、管理負担まで小さいとは限りません。

相続人全員が、農地を取得する人の将来の負担を理解したうえで話し合うことが重要です。

農地を売却できるか確認しました

ご相談者様は、自分たちで利用しないのであれば、農地を売却したいと考えていました。

しかし、農地を農地のまま売却する場合は、一般的な宅地の売買とは異なり、原則として農地法上の許可が必要になります。

誰にでも自由に売却できるわけではなく、買主が農地を適切に利用できるかなど、所定の要件が審査されます。

また、不動産会社が提示する査定額だけでなく、農地としての需要、接道状況、面積、形状、周辺の耕作状況などによって、売却の可能性が異なります。

そのため、農業委員会と、農地の取扱経験がある不動産会社などへ相談することになりました。

近隣の農業者への貸付も検討しました

すぐに売却できない場合の方法として、農地を耕作してくれる人へ貸すことも検討しました。

農地の貸付についても、当事者間で口頭の約束をするだけではなく、農地法や農地中間管理事業などに基づく手続きが必要になる場合があります。

貸付期間、賃料、管理方法、契約終了後の返還などについて、正式な手続きを行わずに進めると、後から権利関係が分かりにくくなる可能性があります。

今回の事例では、農業委員会へ、地域で農地を借りたい人がいないか、利用調整や相談が可能か確認することにしました。

農地を駐車場や資材置場にする場合は転用手続きが必要です

ご相談者様は、畑として利用する人が見つからなければ、駐車場や資材置場として貸すことも考えていました。

しかし、農地を農地以外の用途に変更する場合は、農地転用の手続きが必要になる可能性があります。

農地転用の手続きは、土地が市街化区域にあるか、市街化調整区域にあるかなどによって異なります。

市街化区域内の農地では、農業委員会への届出となる場合があります。

一方、市街化調整区域内の農地では、東京都知事の許可が必要となる場合があり、土地の条件によっては転用が認められない可能性もあります。

農地を所有しているからといって、自由に舗装したり、建物を建てたりできるとは限りません。

転用を検討する場合は、工事や賃貸募集を始める前に、青梅市農業委員会や関係窓口へ相談する必要があります。

農地の現況を勝手に変更しないよう注意しました

ご相談者様は、雑草管理を減らすため、農地へ砂利を敷くことを考えていました。

しかし、農地へ砂利を敷く行為は、その方法や目的によって農地転用に該当する可能性があります。

また、農地内に資材を置いたり、自動車を駐車したりする行為も、農地としての利用ではないと判断される可能性があります。

そのため、「一時的な利用だから問題ない」と自己判断せず、農業委員会へ事前に確認するようご案内しました。

農地転用に必要な手続きを行わずに利用状況を変更すると、是正を求められる可能性があります。

相続税の納税猶予の有無を確認しました

農地の相続では、一定の要件を満たす場合に、相続税の納税猶予制度が関係することがあります。

ただし、制度を利用するためには、農業を継続することなど、複数の要件を満たす必要があります。

今回のご家族は農業を継続する予定がなかったため、制度の適用を当然に受けられる状況ではありませんでした。

また、過去にお父様が納税猶予の適用を受けていた場合は、相続や農地の利用変更により税務上の影響が生じる可能性があります。

そのため、相続税申告の要否、農地の評価、納税猶予制度の利用状況については、農地税制に詳しい税理士へ確認するようご案内しました。

遺産分割協議書を作成しました

農地の状況、管理負担、今後の利用可能性を確認したうえで、相続人全員が財産の分け方を話し合いました。

その結果、農地の近くに住み、当面の管理や農業委員会との連絡を行いやすいご相談者様が農地を取得することで合意しました。

お母様と妹様は、預貯金などほかの財産を取得する内容で調整しました。

遺産分割協議書には、各農地について、登記事項証明書に記載された所在、地番、地目、地積などを確認して記載しました。

複数の農地がある場合は、一部の土地を記載し忘れないよう、固定資産税の資料、名寄帳、登記事項証明書などを照合することが重要です。

内容を確認した後、お母様、ご相談者様、妹様が遺産分割協議書へ署名し、実印を押印しました。

農地の相続登記は司法書士へ相談しました

遺産分割協議で農地を取得する人が決まった後は、亡くなったお父様からご相談者様への相続登記を行う必要があります。

農地であっても不動産であるため、相続登記の義務化の対象です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成、農業委員会へ提出する届出書類の作成支援などを行える場合があります。

一方、相続登記の申請書作成や法務局への登記申請代理は司法書士の業務です。

今回の事例では、遺産分割協議書を作成した後、農地の相続登記について司法書士へ相談する流れをご案内しました。

相続登記後に農業委員会への届出を行いました

司法書士による相続登記が完了した後、登記事項証明書などの必要書類をそろえ、農地法第3条の3に基づく届出を農業委員会へ提出しました。

届出書には、相続によって取得した農地の所在、地番、面積、現在の耕作状況、農業委員会によるあっせんを希望するかどうかなどを記載する欄があります。

今回のご相談者様は自ら耕作する予定がなかったため、今後の利用や貸付について相談を希望する旨も確認しました。

農業委員会への届出は、農地を相続した事実を届け出る手続きであり、それだけで農地の売却、貸付、転用が認められるものではありません。

売却、貸付、転用を行う場合は、それぞれ別の手続きを確認する必要があります。

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような整理と支援を行いました。

• 遺言書の有無の確認
• 戸籍収集と相続人の確認
• 農地を含む相続財産全体の整理
• 固定資産税の課税明細や名寄帳の確認
• 農地の登記事項証明書の確認
• 農地の所在、地番、地目、地積の整理
• 現地の利用状況や管理状況の確認
• 農業委員会への届出に関する案内
• 農地を共有名義にする場合の注意点の説明
• 売却、貸付、転用を検討する際の手続きの整理
• 農地を取得する相続人の確認
• 遺産分割協議書の作成
• 司法書士、税理士、農業委員会、不動産会社への相談案内

相続人間に争いはなく、全員の合意に基づいて手続きを進められる状態であったため、行政書士が対応できる範囲で支援しました。

相談後の結果

ご相談者様は、農業をしていない人でも相続によって農地を取得できる一方、相続後には農業委員会への届出が必要になることを理解されました。

また、相続登記と農業委員会への届出は別の手続きであり、農地を売却、貸付、転用する場合には、さらに別の許可や届出が必要になる可能性があることも整理できました。

相続人全員で話し合った結果、ご相談者様が農地を取得し、お母様と妹様は預貯金などほかの財産を取得する内容で合意しました。

遺産分割協議書を作成した後、司法書士による相続登記を行い、登記完了後に農業委員会への相続届出を進めました。

農地については、当面は除草などの管理を行いながら、農業委員会へ貸付や地域での利用について相談することになりました。

ご相談者様からは、「農地も普通の土地と同じように名義変更をすれば終わりだと思っていたが、農業委員会への届出や今後の利用手続きまで整理できた」とのお声をいただきました。

農地を相続したときの基本的な流れ

農地を相続した場合は、一般的に次のような流れで状況を確認します。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 戸籍を収集して法定相続人を確認する
3. 固定資産税の資料や名寄帳で農地を確認する
4. 農地の登記事項証明書を取得する
5. 農地の現況や利用者を確認する
6. 相続人全員で誰が取得するか話し合う
7. 必要に応じて遺産分割協議書を作成する
8. 司法書士へ相続登記を相談する
9. 農地の所在地を管轄する農業委員会へ届出を行う
10. 売却、貸付、転用など今後の方針を検討する

必要な手続きは、農地の所在地、利用状況、遺産分割の内容などによって異なります。

農地の相続と売買は手続きが異なります

相続によって農地を取得する場合は、農地法第3条の許可は不要とされています。

一方、農地を第三者へ売却したり、贈与したりする場合は、原則として農地法上の許可が必要になります。

相続できたからといって、相続後に自由に売却できるわけではありません。

農地の売却を検討する場合は、契約を結ぶ前に農業委員会へ相談しましょう。

農地を貸す場合も正式な手続きを確認しましょう

近隣の方が使ってくれる場合でも、口頭の約束だけで農地を貸すことは避けた方がよいでしょう。

農地の貸付には、農地法や農地中間管理事業などに基づく手続きが必要になる場合があります。

正式な手続きを行わずに長期間利用してもらうと、賃料、返還時期、管理責任などをめぐって問題になる可能性があります。

貸付を検討する場合は、農業委員会や農地の貸借に詳しい専門家へ相談することが重要です。

農地を別の用途に使う前に転用手続きを確認しましょう

農地を駐車場、資材置場、住宅敷地などに変更する場合は、農地転用の許可または届出が必要になる可能性があります。

土地が市街化区域にあるか、市街化調整区域にあるかによって、必要となる手続きが異なります。

また、農地の場所や条件によっては、希望する用途へ転用できない場合があります。

砂利を敷く、車を置く、資材を保管するといった行為でも、農地転用に該当する可能性があるため、事前に農業委員会へ確認しましょう。

農地を取得する人は管理負担も確認しましょう

農地の固定資産税評価額が低くても、除草、耕作、農業用水路、地域との連絡などに負担が生じる場合があります。

誰が相続するかを決めるときは、土地の評価額だけでなく、次の事項も確認することが重要です。

• 農地の近くに住んでいるか
• 定期的に現地を確認できるか
• 除草などを依頼できる人がいるか
• 地域の農業者と連絡を取れるか
• 水利費や管理費などの負担がないか
• 将来の貸付や売却手続きを担当できるか

農地を利用しない場合でも、管理や必要な手続きまで考えて取得者を決めることが大切です。

青梅市周辺で農地を相続した方へ

青梅市周辺の畑や田を相続した場合は、一般的な土地の相続手続きに加えて、農業委員会への届出や農地法上の確認が必要になります。

まずは、固定資産税の資料、名寄帳、登記事項証明書などから、亡くなった方が所有していた農地を漏れなく確認しましょう。

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域の方を対象に、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成、農業委員会へ提出する書類の作成支援などのご相談をお受けしています。

相続登記は司法書士、農地法上の許可や届出は農業委員会、相続税や農地の納税猶予は税理士、農地の査定や売却は農地の取扱経験がある不動産会社、相続人や利用者との間に争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

農業経験がなく、相続した農地をどのように管理すればよいか分からない方は、現況を変更したり第三者と契約したりする前に、必要な手続きと相談先を整理しましょう。

この事例のポイント

• 固定資産税の資料や名寄帳から農地を漏れなく確認する
• 農地ごとに所在、地番、地目、地積を確認する
• 農業をしていない人でも相続によって農地を取得できる
• 相続による農地取得では農地法第3条の許可は不要とされる
• 相続登記とは別に農業委員会への届出が必要
• 農業委員会への届出は権利取得を知ってからおおむね10か月以内が目安
• 農地の相続登記は司法書士へ相談する
• 利用しない農地でも除草などの管理が必要になる
• 農地の売却や貸付には別の許可や手続きが必要になる場合がある
• 駐車場や資材置場への変更には農地転用の確認が必要
• 農地を共有名義にする場合は将来の管理や処分も考える
• 農地の納税猶予や相続税評価は税理士へ確認する

農地の相続では、相続人と登記名義を確認するだけでなく、農業委員会への届出、日常的な管理、将来の売却・貸付・転用まで考える必要があります。青梅市周辺の農地を相続した場合は、自己判断で利用状況を変更せず、農業委員会や各専門家へ確認しながら手続きを進めることが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。農地法上の許可・届出、相続登記、税務上の取り扱い、管理方法は、農地の所在地や個別の事情によって異なります。農地法上の手続きは農業委員会、相続登記は司法書士、相続税や納税猶予などの税務判断は税理士、農地の査定や売却は農地の取扱経験がある不動産会社、相続人や利用者との交渉・紛争は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。