相続した不動産はどのように分ければよいのでしょうか

親や家族が亡くなり、実家、土地、マンション、賃貸物件などを相続することになった場合、不動産をどのように分けるかが問題になります。

預貯金であれば、相続人の取得割合に応じて分けることができます。

しかし、不動産は簡単に切り分けられないため、相続人の一人が取得するのか、売却して現金を分けるのか、複数人で共有するのかを話し合わなければなりません。

不動産の主な分け方には、次の4つがあります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

どの方法が適しているかは、不動産の種類や価値、相続人の希望、他の相続財産、代償金を支払う資力などによって異なります。

この記事では、相続した不動産の4つの分け方と、それぞれのメリット・デメリット、遺産分割協議書や相続登記の注意点について解説します。

不動産の分け方を決める前に確認すること

相続した不動産の分け方を話し合う前に、相続関係と財産の状況を確認する必要があります。

主に確認したい項目は次のとおりです。

• 遺言書があるか
• 法律上の相続人は誰か
• 不動産の現在の名義人は誰か
• 土地と建物の名義が同じか
• 不動産以外に預貯金や有価証券があるか
• 住宅ローンや借金が残っていないか
• 不動産の評価額や売却価格はいくらか
• 誰かがその不動産に住んでいるか
• 今後も住み続けたい人がいるか
• 相続人全員が売却に賛成しているか

相続財産の大部分を不動産が占める場合は、分け方の調整が難しくなりやすいため、預貯金や借金を含めた財産全体を確認することが重要です。

最初に遺言書の有無を確認する

亡くなった方が遺言書を残している場合は、原則として遺言書の内容に沿って相続手続きを進めます。

遺言書に「実家は長男に相続させる」などと記載されていれば、その内容が不動産の分け方に大きく影響します。

主な遺言書には、次のものがあります。

• 自宅などに保管された自筆証書遺言
• 公証役場で作成された公正証書遺言
• 法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言書

自宅などで封印のある遺言書を発見した場合は、勝手に開封してはいけません。

公正証書遺言と法務局で保管された自筆証書遺言を除き、自筆証書遺言は原則として家庭裁判所で検認を受ける必要があります。

戸籍を集めて相続人を確定する

遺言書がない場合は、法律上の相続人全員で遺産分割協議を行います。

そのため、まず亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集し、相続人を確定します。

家族が把握していなかった子や、先に亡くなった相続人の子どもが相続人になることもあります。

相続人の一部を除外して行った遺産分割協議は、無効になる可能性があります。

家族の認識だけで判断せず、戸籍によって正確に確認しましょう。

不動産の名義と権利関係を確認する

相続対象の不動産について、法務局で登記事項証明書を取得し、現在の名義や権利関係を確認します。

次のような状態になっていることがあります。

• 土地と建物の名義人が異なる
• 祖父母名義のままになっている
• 親族との共有名義になっている
• 私道の共有持分がある
• 住宅ローンの抵当権が残っている
• 建物の一部が未登記になっている

名義が数世代前の人のままになっている場合は、現在の相続だけでなく、過去に発生した相続関係も確認しなければなりません。

不動産の評価額を確認する

不動産の分け方を決めるときは、その不動産にどの程度の価値があるかを確認します。

不動産には、目的によって異なる複数の評価額があります。

• 固定資産税評価額
• 相続税評価額
• 不動産会社の査定額
• 不動産鑑定士による鑑定評価額
• 実際の売却価格

固定資産税評価額と実際の売却価格は同じとは限りません。

一人が不動産を取得して他の相続人へ代償金を支払う場合は、どの評価額を基準にするかによって支払額が変わります。

複数の不動産会社から査定を受けるなど、客観的な資料を用意して話し合うことが重要です。

相続した不動産の4つの分け方

相続した不動産の主な分け方は、次の4つです。

分け方	概要	向いている主なケース
現物分割	不動産をそのまま特定の相続人が取得する	不動産以外にも分けられる財産がある
代償分割	一人が不動産を取得し、他の相続人へ金銭などを支払う	実家を残したい人や住み続けたい人がいる
換価分割	不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける	誰も利用せず、相続人全員が売却に同意している
共有分割	複数の相続人が持分を取得して共有する	共同利用や近い将来の売却方針が明確である

現物分割とは

現物分割とは、相続財産を現物のまま、それぞれの相続人へ分ける方法です。

たとえば、次のような分け方です。

• 長男が実家を取得する
• 次男が預貯金を取得する
• 長女が株式を取得する

不動産を一人の単独名義にできるため、相続後の売却、賃貸、修繕などを判断しやすくなります。

現物分割のメリット

• 不動産を売却せずに残せる
• 共有名義を避けられる
• 相続後の管理や処分を一人で判断しやすい
• 分割方法が比較的わかりやすい

現物分割のデメリット

• 不動産と他の財産の価値が同じとは限らない
• 相続人間で取得額に差が生じやすい
• 価値の高い不動産を誰が取得するかでもめることがある
• 相続財産が不動産だけの場合は公平に分けにくい

現物分割が向いているケース

現物分割は、次のような場合に検討しやすい方法です。

• 不動産以外にも十分な預貯金がある
• 複数の不動産があり、それぞれを別の相続人が取得できる
• 不動産を取得したい人が一人に決まっている
• 他の相続人も分け方に納得している

現物分割で土地を分筆する方法

広い土地を複数の土地に分け、各相続人がそれぞれ単独で取得する方法も、現物分割の一つです。

一つの土地を登記上複数に分ける手続きを分筆といいます。

ただし、単純に面積を均等に分ければ公平になるとは限りません。

分筆するときは、次の事項を確認する必要があります。

• それぞれの土地が道路に接しているか
• 建物を建てられる形状や面積か
• 上下水道を利用できるか
• 分筆後の土地の価値に差が出ないか
• 境界確定や測量が必要か

分筆や測量は土地家屋調査士、分筆後の所有権に関する登記は司法書士へ相談します。

代償分割とは

代償分割とは、一人または数人の相続人が不動産などの現物を取得し、その代わりに他の相続人へ金銭や別の財産を交付する方法です。

たとえば、長男が3,000万円相当の実家を取得し、次男へ1,500万円の代償金を支払う方法があります。

親と同居していた相続人が実家に住み続ける場合や、事業用不動産を特定の相続人が引き継ぐ場合に利用されます。

代償分割のメリット

• 不動産を売却せずに残せる
• 不動産を単独名義にできる
• 共有名義による将来のトラブルを避けやすい
• 他の相続人にも一定の財産を分配できる

代償分割のデメリット

• 不動産を取得する人に支払資力が必要
• 不動産の評価方法でもめることがある
• 代償金の支払いが遅れる可能性がある
• 協議書の記載や財産の渡し方によって税務上の検討が必要になる

代償分割が向いているケース

• 実家に住み続けたい相続人がいる
• 賃貸物件や事業用不動産を引き継ぐ人が決まっている
• 不動産を売却したくない
• 不動産を取得する人に代償金を支払う資力がある

代償金を決めるときの注意点

代償分割では、不動産の評価額をどのように決めるかが重要です。

不動産を取得する相続人は低い評価額を希望し、代償金を受け取る相続人は高い評価額を希望することがあります。

話し合いでは、次のような資料を利用する方法があります。

• 固定資産税評価証明書
• 路線価による相続税評価額
• 複数の不動産会社による査定書
• 不動産鑑定士による鑑定評価書

相続人全員が合意できる評価方法を選び、評価の基準日も明確にしましょう。

代償金を分割払いにする場合

代償金を一括で支払えない場合は、相続人全員の合意により分割払いとすることがあります。

その場合は、遺産分割協議書などに次の事項を明確に記載します。

• 代償金の総額
• 支払開始日
• 支払回数
• 各回の支払額
• 振込先
• 支払いが遅れた場合の取扱い
• 期限の利益を失う条件

支払期間が長くなるほど、支払いが滞るリスクも高くなります。

不動産を取得する人の収入や資産状況を踏まえ、実現可能な支払方法を検討しましょう。

代償財産として別の不動産を渡す場合

代償金の代わりに、相続人がもともと所有していた別の不動産などを渡す方法が検討されることもあります。

ただし、相続人固有の不動産を代償財産として移転すると、その相続人が不動産を譲渡したものとして、所得税の課税関係が生じる可能性があります。

代償財産として現金以外の財産を渡す場合は、事前に税理士へ相談しましょう。

換価分割とは

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金に換え、売却代金を相続人で分ける方法です。

たとえば、実家を3,000万円で売却し、仲介手数料や測量費などを差し引いた残額を兄弟で分けます。

相続人の誰も不動産を利用する予定がない場合や、代償金を準備できない場合に利用されます。

換価分割のメリット

• 不動産を現金で分けられる
• 相続人間で比較的公平に分配しやすい
• 共有名義を残さずに済む
• 固定資産税や管理費の負担を終了できる
• 空き家や利用しない土地の管理問題を解消できる

換価分割のデメリット

• 思い出のある実家などを手放すことになる
• 希望する価格で売却できるとは限らない
• 仲介手数料、測量費、解体費などがかかる
• 売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる可能性がある
• 相続人全員が売却条件に合意する必要がある

換価分割が向いているケース

• 相続人の誰も不動産を利用する予定がない
• 遠方にあり管理が難しい
• 空き家の老朽化が進んでいる
• 相続人全員が売却に同意している
• 現金で公平に分けたい
• 相続税の納税資金を準備したい

換価分割の基本的な流れ

換価分割は、一般的に次のような流れで進めます。

1. 相続人と相続財産を確認する
2. 不動産会社へ査定を依頼する
3. 相続人全員で換価分割に合意する
4. 遺産分割協議書を作成する
5. 売却に必要な相続登記を行う
6. 不動産会社へ売却を依頼する
7. 買主と売買契約を締結する
8. 売却代金を受け取る
9. 売却費用を精算する
10. 協議書に従って残額を相続人へ分配する
11. 必要に応じて確定申告を行う

換価分割では遺産分割協議書の記載が重要です

換価分割を行う場合は、単に「長男が不動産を相続する」とだけ記載するのではなく、売却のための取得であることや、売却代金の分配方法を明確にします。

主に次の事項を整理します。

• 換価分割の対象となる不動産
• 誰が売却手続きを行うか
• 誰の名義で相続登記を行うか
• 仲介手数料などの売却費用
• 固定資産税や管理費の負担
• 売却代金の分配割合
• 代金を分配する時期

換価分割のため、便宜上、一人の相続人名義で相続登記を行うこともあります。

しかし、協議書の内容や売却代金の流れが不明確だと、代表者から他の相続人への贈与ではないかが問題になる可能性があります。

換価分割であることを明確にし、実際にも合意した割合で売却代金を分配することが重要です。

換価分割では誰の名義で登記するのでしょうか

換価分割では、主に次の登記方法が考えられます。

• 相続人全員の共有名義で相続登記してから売却する
• 売却手続きを担当する代表相続人の名義で相続登記してから売却する

共有名義にすると、原則として相続人全員が売主になります。

代表者名義にすると売却手続きをまとめやすくなる場合がありますが、遺産分割協議書の記載や税務処理に注意が必要です。

登記方法は司法書士、売却代金の税務上の扱いは税理士へ事前に確認しましょう。

共有分割とは

共有分割とは、複数の相続人が、それぞれ一定の持分で不動産を共有する方法です。

たとえば、兄と弟が実家を2分の1ずつ共有する場合などです。

相続時に不動産を売却せず、代償金も準備しなくてよいため、簡単な分け方に見えることがあります。

しかし、共有名義は将来の管理や売却を難しくする可能性があります。

共有分割のメリット

• 不動産をすぐに売却せずに済む
• 相続時に代償金を準備しなくてもよい
• 複数の相続人が持分を取得できる
• 形式上は法定相続分などに応じて分けやすい

共有分割のデメリット

• 不動産全体の売却に共有者全員の同意が必要になる
• 賃貸、解体、大規模修繕などで意見が対立しやすい
• 固定資産税や管理費の負担でもめやすい
• 共有者の一人が亡くなると共有者が増える
• 共有持分が第三者へ売却される可能性がある
• 共有者が認知症になると売却が難しくなる場合がある

共有分割を選ぶ場合に決めておきたいこと

• 誰が不動産を使用するか
• 誰が日常的に管理するか
• 固定資産税をどの割合で負担するか
• 修繕費や保険料をどのように負担するか
• 一人が使用する場合に使用料を支払うか
• 将来いつ売却を検討するか
• 持分を処分するときのルール

共有分割を選ぶ場合は、口約束だけでなく、管理や費用負担に関する合意を書面に残しておくことが大切です。

4つの分け方を比較

項目	現物分割	代償分割	換価分割	共有分割
不動産を残せるか	残せる	残せる	原則として売却する	残せる
単独名義にできるか	できる	できる	売却後は共有関係が残らない	できない
現金の準備	原則不要	代償金が必要	原則不要	原則不要
公平に分けやすいか	財産構成による	評価額と代償金による	比較的分けやすい	形式上は分けやすい
将来の管理	取得者が判断しやすい	取得者が判断しやすい	売却後は不要	共有者間の調整が必要
主な注意点	取得額に差が出やすい	支払資力と評価額	売却費用と税金	売却・管理で対立しやすい

どの分け方を選ぶべきでしょうか

不動産の分け方は、次の順番で検討すると整理しやすくなります。

1. 不動産を利用したい相続人がいるか確認する
2. 一人が取得する場合に他の財産で調整できるか確認する
3. 代償金を支払えるか確認する
4. 利用する人がいない場合は売却を検討する
5. 共有名義は将来の管理まで考えて慎重に判断する

実家に住み続けたい人がいて、代償金を支払える場合は、代償分割が適している可能性があります。

誰も利用する予定がなく、全員が売却に賛成している場合は、換価分割を検討しやすいでしょう。

不動産以外にも十分な財産があれば、現物分割によって調整できる可能性があります。

不動産の分け方でよくある失敗

相続不動産の分割では、次のような失敗が起こることがあります。

• 不動産の評価を確認せずに取得者を決めた
• 代償金を支払えるか確認しなかった
• 評価額を固定資産税評価額だけで決めた
• 換価分割の内容を協議書に明記しなかった
• 売却費用や税金を考慮せず代金の分配割合を決めた
• 結論が出ないため、とりあえず共有名義にした
• 固定資産税や修繕費の負担を決めなかった
• 土地と建物の名義が異なることを見落とした
• 私道持分や未登記建物を見落とした

相続人の一人が実家に住んでいる場合

親と同居していた相続人が、相続後も実家に住み続けたいと希望することがあります。

長年同居していたからといって、その人が当然に実家を単独で相続できるわけではありません。

有効な遺言書がない場合は、相続人全員で分け方を話し合います。

住み続ける人が実家を取得する場合は、次の方法を検討します。

• 他の相続人が預貯金などを取得する現物分割
• 他の相続人へ代償金を支払う代償分割
• 共有名義にして居住条件を決める

共有名義のまま一人だけが居住すると、使用料、固定資産税、修繕費などをめぐってトラブルになることがあります。

相続人の一人が売却に反対している場合

換価分割や共有不動産の売却には、相続人や共有者の合意が必要です。

一人が売却に反対している場合は、次のような資料を示しながら話し合います。

• 不動産会社の査定書
• 年間の固定資産税
• 修繕費の見積書
• 空き家管理費
• 賃貸した場合の収支予測

売却に反対する相続人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法も考えられます。

話し合いがまとまらず、交渉や家庭裁判所での手続きが必要な場合は、弁護士へ相談してください。

遺産分割協議書に記載する内容

不動産の分け方について相続人全員が合意したら、遺産分割協議書を作成します。

不動産は、一般的な住所ではなく、登記事項証明書に記録された内容に基づいて正確に特定します。

土地について記載する主な事項

• 所在
• 地番
• 地目
• 地積

建物について記載する主な事項

• 所在
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

代償分割の場合は、代償金の金額、支払期限、支払方法などを記載します。

換価分割の場合は、売却手続きを行う人、売却費用、代金の分配割合などを明確にします。

共有分割の場合は、それぞれの相続人が取得する持分を正確に記載します。

遺産分割協議には相続人全員の合意が必要です

遺産分割協議は、相続人全員が参加して合意しなければなりません。

相続人の一部だけで作成した協議書は、原則として相続登記に使用できません。

遺産分割協議書には、通常、相続人全員が署名し、実印を押印します。

相続登記では、相続人全員の印鑑証明書も必要になります。

不動産の分け方が決まったら相続登記を行う

相続した不動産の取得者や持分が決まったら、相続登記によって名義を変更します。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

不動産を相続により取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請します。

正当な理由なく申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続登記の申請代理や、法務局へ提出する登記申請書の作成は、司法書士または弁護士の業務範囲です。

遺産分割がまとまらない場合の相続人申告登記

相続人間の話し合いがまとまらず、3年以内に通常の相続登記を行えない場合は、相続人申告登記を利用して申請義務を履行する方法があります。

相続人申告登記では、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局へ申し出ます。

ただし、相続人申告登記は、不動産の取得者や持分を確定する登記ではありません。

相続人申告登記だけでは、不動産を売却したり、担保に入れたりすることはできません。

その後に遺産分割協議が成立した場合は、成立日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を行う必要があります。

分け方によって税金の扱いが異なることがあります

不動産の相続や分割では、相続税、登録免許税、譲渡所得税、贈与税などが関係することがあります。

特に次のような場合は、税務上の確認が必要です。

• 代償分割で現金以外の財産を渡す
• 換価分割で代表者が売却代金を分配する
• 共有持分を他の相続人へ売却する
• 相続人間で著しく低い価格による売買を行う
• 不動産売却によって利益が生じる

遺産分割協議書の表現だけでなく、実際の財産や金銭の流れも税務判断に影響する可能性があります。

具体的な税額計算や申告については、税理士へ相談してください。

不動産を売却した場合の譲渡所得税

換価分割などによって相続不動産を売却し、利益が生じた場合は、譲渡所得に対する所得税や住民税がかかる可能性があります。

譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。

相続した不動産の取得費と所有期間は、原則として亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぎます。

不動産会社への仲介手数料、一定の測量費、売却のための解体費などが譲渡費用に含まれる場合があります。

売却代金をすべて相続人へ分配してしまう前に、税金の見込み額を確認しておきましょう。

不動産の分け方を決める際に相談する専門家

行政書士

相続人同士に争いがなく、分け方について全員の合意が成立している場合、行政書士は次のような支援を行えることがあります。

• 戸籍収集
• 相続人調査
• 相続関係説明図の作成
• 法定相続情報一覧図の作成支援
• 相続財産の整理
• 遺産分割協議書の作成
• 預貯金の相続手続きに必要な書類の準備

司法書士

相続登記、不動産の名義変更、共有持分の移転登記などは、司法書士へ相談します。

税理士

相続税申告、不動産の相続税評価、代償分割や換価分割の税務判断、売却時の譲渡所得税は、税理士へ相談します。

弁護士

相続人間で不動産の取得者、評価額、売却などについて争いがある場合は、弁護士へ相談します。

不動産会社

不動産の査定、売却、賃貸、買取りなどは、不動産会社へ相談します。

土地家屋調査士

土地の測量、境界確定、分筆登記などは、土地家屋調査士へ相談します。

青梅市で相続不動産の分け方に悩んでいる方へ

青梅市や周辺地域では、親が住んでいた実家、土地、空き家、山林、農地などを複数の相続人で相続することがあります。

相続人の一人は実家を残したいと考え、別の相続人は管理が難しいため売却したいと考えるケースもあります。

また、青梅市内の不動産でも、駅からの距離、接道状況、土地の形状、建物の築年数などによって、売却価格や活用方法が異なります。

実家だけでなく、隣接する土地、私道持分、山林、農地などが相続財産に含まれている場合もあります。

まずは不動産の名義、評価額、維持費、利用予定を整理し、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割を比較しましょう。

相続不動産の分け方に関するよくある質問

不動産は法定相続分どおりに共有しなければなりませんか

相続人全員が合意すれば、必ずしも法定相続分どおりに不動産を共有する必要はありません。

一人が取得する現物分割や代償分割、売却して代金を分ける換価分割などを選べます。

実家を一人が相続する方法はありますか

他の相続人が預貯金などを取得する現物分割や、実家を取得する人が代償金を支払う代償分割が考えられます。

相続人全員の合意内容を遺産分割協議書に記載します。

代償金はいくらにすればよいですか

不動産の評価額や各相続人の取得割合などを基に話し合います。

一律の基準があるわけではないため、複数の不動産会社による査定など、客観的な資料を利用しましょう。

代償金を分割払いにできますか

相続人全員が合意すれば、分割払いとすることもできます。

金額、支払回数、期限、支払いが遅れた場合の取扱いを協議書などに明記しましょう。

売却代金を相続人の一人が受け取ってもよいですか

換価分割の代表者が売却代金を受け取り、遺産分割協議書に従って分配する方法があります。

ただし、換価分割であることや分配割合が不明確だと、税務上の問題が生じる可能性があります。

共有名義にするのが最も公平ではありませんか

持分を均等にすれば形式上は公平に見えます。

しかし、一人だけが使用する場合や、一人だけが管理費を負担する場合には、実質的な不公平が生じる可能性があります。

将来の売却や次の相続も考えて判断しましょう。

相続人の一人が分け方に反対している場合はどうなりますか

遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。

話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停などを検討します。

交渉や紛争解決は弁護士へ相談してください。

不動産の分け方を行政書士へ相談できますか

相続人全員の合意内容が決まっており、争いがない場合は、行政書士が戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、遺産分割協議書の作成などを支援できる場合があります。

相続人同士の交渉は弁護士、相続登記は司法書士、税務判断は税理士の専門分野です。

相続不動産の分け方は将来まで考えて決めましょう

相続した不動産の主な分け方には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割があります。

現物分割は、不動産を特定の相続人がそのまま取得する方法です。

代償分割は、一人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金などを支払う方法です。

換価分割は、不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。

共有分割は簡単に見えますが、将来の売却、管理、修繕、次の相続によって問題が複雑になる可能性があります。

相続時の分けやすさだけでなく、不動産を誰が使用するのか、維持費を負担できるか、将来売却する可能性があるかまで考えて判断しましょう。

分け方について相続人全員が合意したら、内容を遺産分割協議書にまとめ、相続登記まで進めることが重要です。

青梅相続相談センターへご相談ください

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域で、実家、土地、空き家、マンションなどの分け方にお悩みの方からのご相談を受け付けています。

「一人が実家を相続することになった」「売却して代金を分けたい」「代償金の支払内容を協議書に記載したい」「相続人を確認するための戸籍を集めたい」という方は、まず相続関係と財産の状況を整理しましょう。

相続人同士で争いがなく、合意内容が決まっている場合は、戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図、法定相続情報一覧図の作成支援、遺産分割協議書の作成などについてご相談いただけます。

相続登記は司法書士、相続税や代償分割・換価分割の税務判断は税理士、相続人間の紛争は弁護士、測量や分筆は土地家屋調査士など、相談内容に応じて適切な専門家への相談が必要になる場合があります。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事情について法的・税務的な判断を行うものではありません。