あきる野市の土地を相続したものの、自分で利用する予定がなく、売却、賃貸、保有のどれを選ぶべきか分からないというご相談は少なくありません。

土地は建物のように目立った劣化が見えにくいため、そのまま保有していても問題がないように思われがちです。しかし、固定資産税の負担、草木の管理、境界の確認、近隣への対応などが必要になることがあります。

今回は、あきる野市にある土地を相続したものの、利用予定がなく、活用方法を決められずにご相談いただいた事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は東京都区部にお住まいの50代の方で、あきる野市に土地を所有していたお父様が亡くなったことにより、その土地を相続することになりました。

相続人は、ご相談者様、お母様、弟様の3名でした。

相続した土地には現在建物がなく、以前はお父様が資材置場として一部を使用していました。しかし、近年はほとんど利用されておらず、実質的には空き地の状態になっていました。

ご相談者様を含め、相続人の誰もその土地を利用する予定はありませんでしたが、すぐに売却すべきか、将来のために保有すべきか判断できずにいました。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• あきる野市の土地を相続したが、利用する予定がない
• 売却、賃貸、保有のどれを選べばよいか分からない
• 土地の正確な場所や境界を十分に把握していない
• 雑草や樹木の管理を誰が担当するのか決まっていない
• 固定資産税を払い続けて保有する価値があるのか分からない
• 相続人3名の共有名義にしてよいのか不安がある
• 土地の名義変更をどの専門家へ相談すればよいか分からない

ご家族の間に争いはありませんでしたが、土地の状況や利用価値が分からないため、遺産分割の話し合いを進められない状態でした。

最初に相続人と土地の登記情報を確認しました

土地の活用方法を検討する前に、まず相続人と不動産の登記情報を確認しました。

亡くなられたお父様の戸籍を収集し、お母様、ご相談者様、弟様の3名が相続人であることを整理しました。

また、土地の登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などを確認し、土地の所在、地番、地目、地積、登記名義人などを確認しました。

一般に使用されている住所と、登記上の地番は異なる場合があります。そのため、固定資産税の書類だけで判断せず、登記情報と照合して対象となる土地を特定することが重要です。

現地の状況を確認しました

書類上の情報を確認した後、ご相談者様に現地の状態も確認していただきました。

現地には建物はありませんでしたが、長期間使用されていなかったため、雑草や樹木が伸びていました。

また、土地の一部には以前使用していた資材が残っており、隣地との境界を示す標識も、一部は見つけにくい状態でした。

土地の利用や売却を検討する際には、登記情報だけでなく、次のような現地の状況も確認する必要があります。

• 道路に接しているか
• 土地へ出入りできる経路があるか
• 隣地との境界が確認できるか
• 雑草や樹木が隣地へ越境していないか
• 土地上に残置物がないか
• 高低差や傾斜があるか
• 現在どのように利用されているか

土地の境界や面積について疑問がある場合は、土地家屋調査士への相談が必要になることがあります。

保有を続ける場合の負担を整理しました

ご相談者様は、「建物がないので、そのまま持っていても大きな負担はないのではないか」と考えていました。

しかし、土地だけの場合でも、保有している間は固定資産税や管理費用が発生することがあります。

今回の土地については、主に次の負担が考えられました。

• 毎年の固定資産税
• 雑草の除去や樹木の剪定費用
• 不法投棄があった場合の対応
• 隣地へ枝や草が伸びた場合の対応
• 現地確認のための交通費や時間
• 土地上に残された物の撤去費用
• 境界確認や測量が必要になった場合の費用

利用予定がない土地を保有する場合は、将来値上がりするかもしれないという期待だけでなく、継続的な費用や管理の負担も考える必要があります。

将来利用する具体的な予定があるか確認しました

土地を残すか売却するかを考えるため、相続人それぞれに今後の利用予定を確認しました。

ご相談者様と弟様はすでに自宅を所有しており、その土地に住宅を建てる予定はありませんでした。

お母様もご高齢であり、土地を利用して事業や資産運用を行う予定はありませんでした。

駐車場や資材置場として貸し出す案も出ましたが、周辺の需要、初期費用、管理方法などが分からないため、具体的な収益性を判断できる状態ではありませんでした。

そこで、漠然と土地を残すのではなく、不動産会社などへ相談し、売却や賃貸の可能性を確認してから判断することにしました。

売却する場合の見込みを不動産会社へ確認しました

土地の売却可能性や価格の目安を把握するため、ご相談者様には、あきる野市周辺の不動産事情に詳しい不動産会社へ査定を依頼する方法をご案内しました。

土地の価格は、面積だけで決まるものではありません。

道路との接し方、土地の形状、用途地域、建築上の制限、上下水道の状況、周辺環境など、さまざまな条件によって売却のしやすさや価格が変わります。

査定額は実際の売却価格を保証するものではありませんが、固定資産税や管理費を負担して保有する場合と、売却する場合を比較するための判断材料になります。

賃貸や土地活用についても検討しました

ご相談者様は、売却以外に土地を貸して収入を得る方法も検討しました。

土地の活用方法としては、立地や法令上の条件に応じて、駐車場、資材置場、事業用地などとして貸し出せる可能性があります。

ただし、土地活用には次のような点を確認する必要があります。

• 周辺に賃貸需要があるか
• 整地や設備設置に費用がかかるか
• 借主の募集や契約管理を誰が行うか
• 収入に対して採算が合うか
• 将来売却したくなった場合に支障がないか
• 土地の利用に法令上の制限がないか

土地活用は、活用すれば必ず利益が出るものではありません。具体的な事業性や契約条件については、不動産会社や土地活用を扱う事業者へ確認する必要があります。

共有名義にする場合の注意点を説明しました

ご相談者様のご家族は、土地を相続人3名の共有名義にすることも考えていました。

共有名義にすれば、それぞれが法定相続分に応じて土地を取得できるため、公平に分けたように見えることがあります。

しかし、土地全体を売却する場合には、原則として共有者全員の合意が必要です。

また、土地を貸す、整備する、費用を負担するといった場面で意見が一致しないと、活用方針を決めにくくなる可能性があります。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分が次の相続人へ引き継がれ、共有者が増えることもあります。

そのため、判断を先送りするためだけに共有名義とするのではなく、将来の利用方法や処分方法まで考えて決める必要があることをご説明しました。

相続人全員で土地の方針を話し合いました

土地の状況、維持費、売却の見込み、活用の可能性を整理したうえで、相続人全員で今後の方針を話し合いました。

その結果、ご家族には具体的な利用予定がなく、管理を継続できる人もいないため、長期保有を前提とせず、売却を視野に入れて手続きを進めることになりました。

ただし、売却を進めるためには、亡くなったお父様名義の土地を誰が相続するのか決め、相続登記を行う必要があります。

そこで、土地を取得する相続人、売却手続きの窓口、費用の負担、売却後の代金の分配方法について整理しました。

遺産分割協議書を作成しました

相続人全員の話し合いがまとまった後、その合意内容に基づいて遺産分割協議書を作成しました。

土地については、登記事項証明書に記載された所在、地番、地目、地積などを確認し、対象となる土地を特定できるように記載しました。

また、土地を取得する相続人、今後売却する場合の方針、売却代金や必要経費の扱いについても、相続人間で認識の違いがないよう確認しました。

土地を売却して代金を相続人間で分ける方法を検討する場合は、遺産分割協議書の記載や税務上の取り扱いに注意が必要です。

具体的な税務判断については税理士へ確認するようご案内しました。

相続登記は司法書士へ相談しました

相続した土地の名義を亡くなった方から相続人へ変更するためには、法務局で相続登記を行う必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続関係の整理、遺産分割協議書の作成などを支援できます。

一方、相続登記の申請書作成や法務局への登記申請代理は司法書士の業務です。

今回の事例では、遺産分割協議書を作成した後、相続登記について司法書士へ相談する流れをご案内しました。

境界が不明確な場合の対応も確認しました

土地を売却する場合、隣地との境界が明確であるかが問題になることがあります。

今回の土地では、一部の境界標が見つけにくい状態であったため、売却活動を進める前に、不動産会社へ境界確認や測量の必要性を確認することになりました。

境界の確認や土地の測量、登記された面積や形状に関する手続きは、土地家屋調査士の専門分野となる場合があります。

境界について隣地所有者との意見の対立がある場合は、弁護士などへの相談が必要になる可能性もあります。

境界が分からないまま自己判断で杭を設置したり、塀や樹木を撤去したりすることは避け、必要に応じて専門家へ確認することが大切です。

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような整理と支援を行いました。

• 遺言書の有無の確認
• 戸籍収集と相続人の確認
• 土地を含む相続財産の整理
• 登記事項証明書や固定資産税資料の確認
• 土地の現状と管理上の課題の整理
• 売却、賃貸、保有という選択肢の整理
• 共有名義にする場合の注意点の説明
• 相続人全員の合意内容の確認
• 遺産分割協議書の作成
• 司法書士、不動産会社、土地家屋調査士、税理士への相談案内

相続人間に争いはなく、全員の合意に基づいて手続きを進められる状態であったため、行政書士が対応できる範囲で支援しました。

相談後の結果

ご相談者様は、土地を保有する場合にも、固定資産税だけでなく、草木の管理や現地確認などの負担が続くことを理解されました。

また、売却、賃貸、保有の選択肢を整理し、不動産会社へ相談して売却や活用の可能性を確認したことで、判断に必要な材料をそろえることができました。

相続人全員で話し合った結果、具体的な利用予定がない土地を長期間共有で保有するのではなく、相続手続きを行ったうえで売却を進める方向で合意しました。

遺産分割協議書を作成した後は、司法書士による相続登記と、不動産会社による売却準備へ進むことになりました。

相続した土地の活用方法を考えるポイント

相続した土地の活用方法を考える際は、売却価格だけでなく、次のような点も確認する必要があります。

• 相続人や家族が将来利用する具体的な予定があるか
• 土地の管理を担当できる人がいるか
• 固定資産税や管理費を継続して負担できるか
• 道路との接し方や土地の形状に問題がないか
• 隣地との境界が確認できるか
• 賃貸や事業利用の需要があるか
• 活用のために初期費用が必要か
• 相続人全員の希望が一致しているか

「土地は持っていれば価値が上がるかもしれない」という期待だけで保有を続けると、管理や費用の負担だけが長期間残る可能性があります。

利用予定、管理負担、売却可能性を具体的に比較して判断することが大切です。

利用しない土地でも管理が必要です

建物がない土地でも、所有者には管理が必要になります。

雑草や樹木が隣地や道路へ伸びたり、不法投棄された物が放置されたりすると、近隣から連絡を受けることがあります。

また、土地の状態によっては、通行や排水などをめぐって近隣との確認が必要になる場合もあります。

売却や活用の方針が決まるまでの間も、定期的に現地を確認し、必要に応じて除草や清掃を行うことが重要です。

あきる野市で土地を相続した方へ

あきる野市の土地を相続したものの、使い道がなく困っている場合は、まず相続人、登記情報、土地の現状を確認する必要があります。

そのうえで、売却、賃貸、保有などの選択肢を比較し、相続人全員で今後の方針を話し合うことが大切です。

青梅相続相談センターでは、あきる野市を含む青梅市周辺地域の方を対象に、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けしています。

相続登記は司法書士、土地の査定や売却・賃貸は不動産会社、境界確認や測量は土地家屋調査士、税務判断や申告は税理士、相続人間に争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

どの専門家に相談すればよいか分からない場合も、まず相続の状況と希望を整理し、必要な手続きと相談先を確認しましょう。

この事例のポイント

• 土地の活用を考える前に、相続人と登記情報を確認する
• 登記情報だけでなく、土地の現状や境界も確認する
• 利用しない土地でも、固定資産税や管理費用が発生する
• 売却、賃貸、保有の費用と負担を比較する
• 判断を先送りするためだけの共有名義は慎重に検討する
• 相続人全員の合意内容を遺産分割協議書にまとめる
• 相続登記は司法書士、境界や測量は土地家屋調査士へ相談する

相続した土地に利用予定がない場合は、何となく保有を続けるのではなく、管理負担や売却・活用の可能性を具体的に確認することが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。具体的な手続きや税務上の取り扱いは、個別の事情によって異なります。相続登記は司法書士、土地の査定・仲介は不動産会社、境界確認や測量は土地家屋調査士、税務判断や申告は税理士、相続人間の紛争や交渉は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。