青梅市にある親の土地と建物を相続することになったものの、何から確認し、どのような順番で手続きを進めればよいのか分からないというご相談があります。

一般に「実家」と呼ばれている不動産でも、土地と建物は別々に登記されています。また、土地と建物の所有者や持分が同じとは限りません。

土地は亡くなった父親の単独名義で、建物は父親と母親の共有名義になっているなど、家族が認識していた所有関係と実際の登記内容が異なることもあります。

今回は、青梅市の土地と建物を相続することになったものの、登記名義や持分が分からず、何から始めるべきか悩まれていた方の相談事例をご紹介します。

なお、個人情報保護のため、実際の相談内容をもとに一部の事情を変更して掲載しています。

ご相談者様の状況

ご相談者様は青梅市にお住まいの50代の方で、青梅市内の実家でお母様と暮らしていたお父様が亡くなったことにより、相続手続きを行うことになりました。

相続人は、お母様、ご相談者様、妹様の3名でした。

お母様は、お父様が亡くなった後も引き続き青梅市の実家で暮らすことを希望していました。

ご相談者様と妹様はすでにそれぞれ自宅を所有しており、青梅市の実家へ移り住む予定はありませんでした。

ご家族は、土地と建物のすべてがお父様名義であり、お母様がそのまま相続すればよいと考えていました。

しかし、固定資産税の書類や登記事項証明書を確認すると、土地と建物の所有関係が異なっていることが分かりました。

ご相談時のお悩み

ご相談者様は、主に次のような点に悩まれていました。

• 青梅市の土地と建物を相続することになったが、何から始めればよいか分からない
• 土地と建物は同じ名義になっていると思っていた
• 固定資産税の書類と登記事項証明書の見方が分からない
• 建物に母の持分があるようだが、何を相続するのか判断できない
• 敷地が複数の土地に分かれているかもしれない
• 住宅ローンの抵当権が残っていないか心配
• 母が住み続けるため、どのような分け方がよいか分からない
• 行政書士と司法書士のどちらに相談すべきか分からない

ご家族の間に争いはありませんでしたが、相続財産となる土地と建物の範囲が分からず、遺産分割の話し合いを始められない状態でした。

最初に遺言書の有無を確認しました

相続手続きを始めるにあたり、最初に亡くなられたお父様が遺言書を残していないか確認しました。

自宅内の書類、金庫、金融機関の貸金庫などを確認するとともに、公正証書遺言や法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた可能性についても調べました。

今回の事例では遺言書は見つからなかったため、お母様、ご相談者様、妹様の3名で遺産分割協議を行うことになりました。

遺言書がある場合は、原則としてその内容を確認したうえで手続きを進める必要があります。

戸籍を収集して相続人を確認しました

次に、お父様の出生から死亡までの戸籍などを収集し、法定相続人を確認しました。

戸籍を確認した結果、お母様、ご相談者様、妹様の3名が相続人であることを確認できました。

家族が把握している人だけで遺産分割協議を進めると、後から別の相続人が判明し、協議をやり直さなければならない可能性があります。

そのため、家族関係が明確に見える場合でも、戸籍による相続人の確認が必要です。

相続財産全体を整理しました

土地と建物の確認だけでなく、お父様が所有していた財産と負債についても調査しました。

今回確認した主な財産は、次のとおりです。

• 青梅市にある土地
• 土地上の住宅
• 複数の金融機関にある預貯金
• 生命保険に関する書類
• 有価証券
• 自動車
• 未払いの医療費や公共料金
• 借入れや保証債務の有無

土地と建物だけを先に分けるのではなく、預貯金やほかの財産、未払い費用なども含めて相続財産全体を確認することで、相続人間の取得額を検討しやすくなります。

固定資産税の課税明細を確認しました

青梅市から届いていた固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細を確認しました。

課税明細には、土地が二筆と建物が一棟記載されていました。

ご家族は、実家の敷地は一つの土地だと思っていましたが、実際には住宅が建っている土地と、道路側の細長い土地に分かれていました。

見た目では一つの敷地として利用されていても、登記上は複数の土地に分かれていることがあります。

相続登記や遺産分割協議書の作成では、一部の土地を記載し忘れないよう、固定資産税の資料や名寄帳などを確認することが重要です。

土地と建物の登記事項証明書を取得しました

固定資産税の資料だけでは所有者や権利関係を十分に確認できないため、土地と建物の登記事項証明書を取得しました。

土地については、次の内容を確認しました。

• 所在
• 地番
• 地目
• 地積
• 所有者の住所と氏名
• 共有者の有無
• 抵当権などの権利が設定されていないか

建物については、次の内容を確認しました。

• 所在
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積
• 所有者と持分
• 抵当権などの権利が設定されていないか

土地と建物の名義が異なっていました

登記事項証明書を確認した結果、土地二筆はいずれも亡くなられたお父様の単独名義でした。

一方、建物は、お父様とお母様がそれぞれ2分の1の持分を所有する共有名義になっていました。

ご家族は、土地と建物のすべてをお父様が所有していると思っていましたが、実際に相続財産となるのは、土地全部と建物のお父様の持分だけでした。

建物について、お母様がもともと所有していた2分の1の持分は、お父様の相続財産には含まれません。

土地と建物の名義を確認せずに遺産分割協議書を作成すると、相続財産ではない持分まで記載してしまったり、必要な持分を記載し忘れたりする可能性があります。

なぜ建物だけ共有名義なのか確認しました

ご相談者様に過去の経緯を確認したところ、実家を建築した際、お母様も建築資金の一部を負担していたことが分かりました。

そのため、建物はお父様とお母様が2分の1ずつ所有する共有名義として登記されていました。

一方、土地はお父様が結婚前から所有していたため、お父様の単独名義となっていました。

不動産の所有関係は、現在の居住状況だけでなく、取得時の資金負担や過去の契約内容によって異なることがあります。

家族全員が一緒に住んでいた家でも、土地と建物の所有者が同じとは限りません。

建物全体ではなく父の持分だけが相続対象でした

建物はお父様とお母様の共有名義であったため、お父様が亡くなったことによって相続の対象となるのは、お父様が所有していた2分の1の持分です。

お母様が所有している2分の1の持分は、そのままお母様の財産として残ります。

たとえば、お父様の建物持分をお母様が相続した場合、お母様はもともとの持分と相続した持分を合わせて、建物全体を所有することになります。

一方、お父様の持分を子どもが相続すると、建物はお母様と子どもの共有名義になります。

誰が持分を相続するかによって、相続後の管理や売却方法が変わるため、将来の利用予定まで考えて決める必要があります。

抵当権が残っていないか確認しました

ご家族は、住宅ローンを完済したと聞いていましたが、抵当権の抹消登記が行われているかは分かりませんでした。

登記事項証明書を確認すると、建物と一部の土地に、過去の住宅ローンに関する抵当権の記録が残っていました。

通帳や金融機関の書類を確認した結果、住宅ローン自体はすでに完済されている可能性が高いことが分かりました。

しかし、借入金を完済しても、抵当権の登記が自動的に消えるわけではありません。

抵当権が残ったままでは、将来不動産を売却したり、新たな担保として利用したりする際に支障となる可能性があります。

そこで、相続登記とあわせて抵当権抹消の手続きが必要か、司法書士へ確認することになりました。

権利証や住宅ローンの書類を探しました

不動産の状況を確認するため、実家に保管されていた書類も整理しました。

主に探した書類は、次のとおりです。

• 土地や建物の権利証
• 登記識別情報通知
• 土地の売買契約書
• 建物の工事請負契約書
• 住宅ローンの契約書
• 住宅ローンの完済証明書
• 抵当権抹消に関する金融機関の書類
• 固定資産税の納税通知書
• 建築確認や増改築に関する書類

重要書類を確認する前に家財を一括して処分すると、相続登記や抵当権抹消に必要な資料まで捨ててしまう可能性があります。

そのため、家の片付けを行う場合も、先に重要書類や貴重品を選別することが大切です。

お母様が住み続けることを前提に分け方を検討しました

不動産の所有関係を確認した後、誰が土地と建物のお父様の持分を相続するか話し合いました。

お母様は、今後も青梅市の実家に住み続けることを希望していました。

ご相談者様と妹様は、土地や建物を利用する予定がなく、お母様が不動産を取得することに反対していませんでした。

そこで、土地二筆と建物のお父様の持分をお母様が相続し、土地と建物をお母様の単独所有に近い形へ整理する案を検討しました。

お母様が土地全部と建物全部を所有すれば、今後の修繕や管理について、子どもとの共有状態を避けることができます。

二次相続についても確認しました

ご相談者様からは、「母が不動産をすべて相続すると、将来また相続手続きが必要になるのではないか」というご質問がありました。

お母様が土地と建物を相続した場合、将来お母様が亡くなった際に、その不動産が再び相続財産となる可能性があります。

そのため、お母様の居住を安定させることだけでなく、将来誰が家を管理するのか、売却する可能性があるのかなども検討しました。

ただし、相続税、将来の譲渡所得、各種特例などを含めた税務上の有利不利は、財産額や家族の状況によって異なります。

具体的な税額や分け方の税務上の影響については、税理士へ確認するようご案内しました。

預貯金を含めて財産の分け方を話し合いました

不動産をお母様が取得する場合でも、預貯金や有価証券など、ほかの財産をどのように分けるか決める必要があります。

今回のご家族は、お母様の今後の生活費や建物の修繕費を確保する必要があると考えていました。

そこで、お母様が土地と建物に加えて一定額の預貯金を取得し、ご相談者様と妹様もそれぞれ預貯金の一部を取得する方法を検討しました。

法定相続分と異なる割合で財産を分ける場合でも、相続人全員が合意すれば、その内容で遺産分割を行える場合があります。

ただし、具体的な税務上の影響については、必要に応じて税理士へ確認することが大切です。

土地と建物の記載を分けて整理しました

遺産分割協議書では、「青梅市の実家を母が相続する」とだけ記載するのではなく、対象となる土地と建物を登記情報に基づいて特定する必要があります。

今回の不動産については、次のように分けて整理しました。

• お父様が単独所有していた土地一筆目
• お父様が単独所有していた土地二筆目
• お父様が所有していた建物の2分の1の持分

建物については、建物全体ではなく、お父様が所有していた持分を相続することが分かるように記載内容を確認しました。

不動産の所在、地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積、持分などを登記事項証明書と照合することが重要です。

遺産分割協議書を作成しました

相続人全員の話し合いがまとまったため、その合意内容に基づいて遺産分割協議書を作成しました。

遺産分割協議書には、お母様が取得する土地二筆と、建物のお父様の持分を明確に記載しました。

また、預貯金や有価証券など、ほかの財産の分け方についても整理しました。

内容を確認した後、お母様、ご相談者様、妹様の3名が遺産分割協議書へ署名し、実印を押印しました。

相続人間に争いはなく、全員の合意に基づく内容であったため、行政書士が対応できる範囲で書類作成を支援しました。

相続登記と抵当権抹消は司法書士へ相談しました

亡くなったお父様名義の土地と建物持分をお母様名義へ変更するためには、法務局で相続登記を行う必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

行政書士は、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などを支援できます。

一方、相続登記の申請書作成や法務局への申請代理は、司法書士の業務です。

また、住宅ローンを完済しているにもかかわらず抵当権が残っている場合の抹消登記についても、司法書士へ相談する必要があります。

今回の事例では、遺産分割協議書を作成した後、相続登記と抵当権抹消の可否を司法書士へ確認する流れをご案内しました。

土地と建物の評価方法も別に確認しました

土地と建物では、固定資産税や相続税における評価方法が異なる場合があります。

固定資産税の課税明細や固定資産評価証明書では、土地と建物がそれぞれ別に記載されています。

相続税を計算する場合も、土地と建物は分けて評価することになります。

土地は路線価方式や倍率方式などによって評価され、家屋は原則として固定資産税評価額を基礎に評価されます。

具体的な相続税評価額、相続税申告の要否、特例の適用については税理士へ相談するようご案内しました。

今回行った主なサポート

今回の事例では、主に次のような整理と支援を行いました。

• 遺言書の有無の確認
• 戸籍収集と相続人の確認
• 土地、建物、預貯金など相続財産全体の整理
• 固定資産税の課税明細の確認
• 土地と建物の登記事項証明書の確認
• 土地が二筆に分かれていることの確認
• 土地と建物の所有者が異なることの確認
• 建物のうち相続対象となる持分の整理
• 抵当権の登記状況の確認
• お母様の居住を考慮した遺産分割方法の整理
• 遺産分割協議書の作成
• 司法書士、税理士への相談案内

相続人間に争いはなく、全員が合意した内容で手続きを進められる状態であったため、行政書士が対応できる範囲で支援しました。

相談後の結果

ご相談者様は、土地と建物は別々の不動産であり、所有者や持分も個別に確認する必要があることを理解されました。

登記事項証明書を確認したことで、土地二筆はお父様の単独名義、建物はお父様とお母様の共有名義であることが分かりました。

そのため、相続対象となるのは土地全部と建物のお父様の持分であり、お母様がもともと所有している建物持分は相続財産に含まれないことも整理できました。

相続人全員で話し合った結果、お母様が土地二筆と建物のお父様の持分を相続し、青梅市の実家に住み続ける内容で合意しました。

合意内容を遺産分割協議書へ記載した後、司法書士による相続登記と、残っていた抵当権の抹消手続きの確認へ進むことになりました。

ご相談者様からは、「土地と建物をまとめて考えていたが、それぞれの名義や持分を確認する必要があると分かった」とのお声をいただきました。

土地と建物を相続するときの基本的な確認順序

土地と建物を相続することになった場合は、一般的に次のような順番で確認します。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 戸籍を収集して法定相続人を確認する
3. 預貯金や負債を含む相続財産全体を調査する
4. 固定資産税の課税明細や名寄帳を確認する
5. 土地と建物の登記事項証明書を取得する
6. それぞれの所有者と持分を確認する
7. 抵当権などの権利が残っていないか確認する
8. 相続人全員で財産の分け方を話し合う
9. 必要に応じて遺産分割協議書を作成する
10. 司法書士へ相続登記を相談する
11. 税務申告の必要性を税理士へ確認する

実際に必要となる手続きは、遺言書の有無、相続人の人数、不動産の所有関係などによって異なります。

土地と建物は別々に名義を確認しましょう

同じ家族が使用している土地と建物であっても、土地と建物の名義が同じとは限りません。

たとえば、次のような所有関係になっている場合があります。

• 土地と建物の両方が父親の単独名義
• 土地は父親、建物は母親の名義
• 土地は父親、建物は父母の共有名義
• 土地は祖父、建物は父親の名義
• 土地と建物で共有持分の割合が異なる

所有関係によって相続財産の範囲や必要な登記手続きが変わります。

固定資産税の書類だけで判断せず、土地と建物それぞれの登記事項証明書を確認することが重要です。

共有持分がある場合は相続対象の範囲に注意しましょう

亡くなった方が不動産の共有持分を所有していた場合、相続対象となるのは、その方が所有していた持分です。

ほかの共有者が所有する持分まで相続財産になるわけではありません。

遺産分割協議書へ不動産を記載するときは、建物全体なのか、共有持分だけなのかを正確に確認する必要があります。

持分の記載を誤ると、相続登記をそのまま進められない可能性があります。

土地の一部を相続登記から漏らさないよう注意しましょう

見た目では一つの敷地でも、登記上は複数の土地に分かれていることがあります。

住宅が建っている土地のほか、私道部分、細長い通路、庭の一部などが別の地番になっている場合もあります。

固定資産税の課税明細、名寄帳、登記事項証明書などを照合し、亡くなった方が所有していた土地を漏れなく確認することが大切です。

住宅ローンを完済していても抵当権が残る場合があります

住宅ローンの返済が終わっていても、金融機関の抵当権が登記簿に残っている場合があります。

借入金の完済と、抵当権抹消登記は別の手続きです。

将来不動産を売却する場合などに備え、登記事項証明書で抵当権の有無を確認しましょう。

抵当権が残っている場合の抹消登記については、司法書士へ相談する必要があります。

青梅市で土地と建物を相続した方へ

青梅市の土地と建物を相続することになった場合は、最初から名義変更の書類を作るのではなく、遺言書、相続人、財産、登記名義、共有持分などを順番に確認することが大切です。

特に、土地と建物の所有者が異なる場合や、建物が共有名義になっている場合は、亡くなった方が所有していた範囲を正確に特定する必要があります。

青梅相続相談センターでは、青梅市および周辺地域の方を対象に、戸籍収集、相続人調査、相続財産の整理、争いのない遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けしています。

相続登記や抵当権抹消登記は司法書士、相続税評価や申告は税理士、測量や土地の分筆は土地家屋調査士、不動産の査定や売却は不動産会社、相続人間に争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

土地と建物の名義や持分が分からない方は、手続きに着手する前に、固定資産税の資料と登記事項証明書から不動産の状態を整理しましょう。

この事例のポイント

• 土地と建物は別々の不動産として登記されている
• 土地と建物の所有者や共有持分が同じとは限らない
• 亡くなった方が所有していた範囲だけが相続対象になる
• 固定資産税の課税明細や名寄帳で不動産を確認する
• 見た目が一つの敷地でも、複数の土地に分かれている場合がある
• 土地と建物それぞれの登記事項証明書を取得する
• 住宅ローンを完済していても抵当権が残る場合がある
• 居住する人と将来の管理を考えて遺産分割を行う
• 合意内容を遺産分割協議書へ正確に記載する
• 相続登記や抵当権抹消登記は司法書士へ相談する

土地と建物を相続するときは、「実家」という一つの財産としてまとめて考えるのではなく、土地ごとの地番、建物の家屋番号、所有者、共有持分、抵当権などを個別に確認することが重要です。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。具体的な相続手続き、共有持分、登記、税務上の取り扱いは、個別の事情によって異なります。相続登記や抵当権抹消登記は司法書士、税務判断や申告は税理士、測量や分筆は土地家屋調査士、不動産の査定や売却は不動産会社、相続人間の交渉や紛争は弁護士へご相談ください。青梅相続相談センターは民間運営の相続相談窓口であり、公的機関ではありません。